导读：
■以人窥城，深圳熟了
■34年城史，从城市群体的三大变化看人居需求
一、生人社会：小户型旺
二、半熟半生：中户型的主力需求
三、城熟了：大户型/别墅成宠爱之选
四、住区人文、物管、服务的升级需求
■人本至上，服务为王
正文：
■以人窥城，深圳熟了
日前观摩鸿荣源旗下别墅住区熙园山院，对其引进的荷兰管家服务，颇有感受：如何衡量一座城市的生活质量和人居品质？要延续这一话题，寥寥千字间难以言尽。不过随着在深圳迎来34周年特区生日之际，这里逐渐散发的而立之年城市魅力，从人口、居住观念，社区文化，建筑人文等方面，已然可窥见了专属于深圳的城市命脉。
与北京、上海、广州所散发的浓重、传统历史味道这些熟人社会氛围不同，深圳是个新移民城市，从上世纪八十年代改革开放，成立深圳特区，引进市场经济，到今天整整三十四年间，深圳由一个人烟稀少的边陲小镇，一跃而成一个现代化的工业、商业、服务业、高科技城市，各方面都取得了举世瞩目的成就。
毫无疑问，深圳的年轻，活力、创新、接纳与包容，吸引了全国各地人们聚集在此，共同参与并见证这座城市的崛起。如今这里已吸引了超过1500万人口在此常住，仅常住外来人口占比就高达八成以上。
而历经数十年发展，最初的新移民逐渐变成老移民，并源源不断涌入外来人口。在本地与移民文化的相融合下，从陌生到熟悉，从胆怯到习惯，深圳已然在经历着一个逐渐从陌生人社会到半熟人社会，再到熟人社会的演绎过程。
■34年城史，从城市群体的三大变化看人居需求
在这样的城市发展大背景下，而立之年的深圳在居住观念上也逐渐出现了一些微妙的变化。
一、生人社会：小户型旺
城市发展之初的深圳，几乎都是生人社会，当时的非本地居民来到这里，几乎是个完全陌生的环境，没什么亲朋好友，生活简单，经济基础薄弱，无非也都是以工作为主，多为单身或未婚人士。
早年生人社会下的深圳，家庭人口数量不多，对居住空间的要求也不高。而且和朋友邻里之间的交集也不多，往往工作之外就是呆在自家小窝，两点一线生活十分简单。因此当时考虑置业的深圳人，要求不高，多以单身公寓或小户型为实际选择，对花园、拓展空间、物业等更没无过多要求。譬如东湖丽苑，户型面积正是以40-60多㎡为主。
二、半熟半生：中户型的主力需求
历史的车轮总是在前进的。随着早期在深圳拼搏人们的逐渐成长成熟，找到自己的方向，工作进入稳定状态，相应地生活圈、朋友圈也在慢慢发展、稳固起来，经济基础也得到了一定的积累。随后大部分人开始进入成家、生育状态，曾经只是为一两个人而备的空间开始显得拥挤，空间需求不断增加，改善型升级置业显得尤为必要。
这时由于空间需求激增，这就使得房屋的功能性特别强，需要尽可能在有限的室内空间满足尽可能多的家庭生活需求，此时两房或三房的70-90平米居住空间，往往成为大部分家庭考虑置业的重点。
而且这非个别现象，而是深圳城市人居出现的共性问题，尤其是在家庭生活慢慢加大对空间的需求后，随之对生活方式、物业管理、住区文化也开始有所要求。尽管未十分明显，但此阶段已然开始显露。譬如罗湖的海富花园、福田的星河世纪、宝安的西岸观邸等都是此阶段的人居建筑代表。
三、城熟了：大户型/别墅成宠爱之选
进入而立之年的深圳，早期进入深圳的大批外来人们，在见证了深圳从小渔村发展成国际化大都市的过程中，也历经了长期的奋斗拼搏、坚忍沉淀，并逐渐成为城市各行各业的中坚力量。
这些扎根在此十几二十年的老深圳人，跟随在身边的孩子们也逐渐长大了，慢慢积累了自己群体的物质基础、人脉网络，孩子们也拥有他们熟悉的学校、朋友圈……家人、朋友多了，客人也多了，房子就小了，对空间的需求也就进一步提升了，积累了厚实物质基础的人们就倾向于可以提供更大空间的人居环境。
譬如福田的煕园、香蜜湖一号，再到后来的公园大地，无不折射这样的人居升级过程。
四、住区人文、物管、服务的升级需求
这也就意味着深圳开始迈入熟人社会。值得注意的是，在国人传统文化下，熟人多了的社会，对外在的东西也表现得更在意。此时置业，不仅仅要满足家庭人口升级的空间需求，也要考虑自己和家人生活的舒适度、亲朋好友来访的空间需求，日常生活物业管理、安保的重要性，住宅小区内的人文活动丰富等。
因此，大多数人在选择重新升级居住空间时，不但要考虑大户型或有天有地的别墅居住空间，也要综合比较开发商的品牌口碑、物管水平、社区文化等多重因素。
这也是为何直接面向城市人们居住空间的房地产市场，在历经了产品、营销阶段后，不断以服务为主，以人居关怀为主的最重要原因。这对历经了数次人居空间置换的群体而言，在产品越来越同质化之外，能提供怎样的产品服务、人文生活体验才是重中之重。如从看房开始即可时刻感受到的人文服务，荷兰皇家物管，在煕园山院即得到了最充分的表现。
■人本至上，服务为王
30多年的城市发展及历史经验下，城市人们对房子产品、质量的判断也越来越专家化。尤其是在技术水平、产品质量已越来越大同小异的水平线之上，真正吸引客户的，很大一部分就是住区人文的营造、物管水平的高低。
尤其是正不断成熟的深圳，正迎接越来越多的老年人、新生儿，无论是城市、经济、人群都在少壮成长。在这座不足2000平方公里已容纳超1500万常住人口的城市，数十年来所坚持的以人为本，服务为王的意识越来越强烈。
所幸的是，富于创新发展、人文关怀的深圳，在持续满足生活空间的各种需求外，已然为城市人们未来的人居空间，生活环境、住区文化铺设了一条人文大道，牵引着下一波人居变革。
