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投资分析
泛海城市广场’购买指数:95分,AA抢购评级

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-08-26 14:03:40点击2318


导读:
     ■购买指数“楼盘评级”制度升级说明
     ■泛海城市广场购房指数评级:AA级,抢购评级!
      一、区域:总计39分
      二、产品:总计56分
正文:

■购买指数“楼盘评级”制度升级说明

自2000年9月份以来,@房地内参 就独家为广大客户推出购房指数评级的产品线,迄今已近14年。该评级通过分拆楼盘各项因素评分,全面客观解析楼盘综合价值,为广大客户提供专业投资购房指南,深受网友们赞许。而今,在当下市场冷淡的市况下,为给客户提供更精准的市场导航,我司特将此产品线升级。

升级版的评级指数在构成上由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。其中“分项指数”包括区域四项:地段(片区经济生产水平、产业构成、竞品)、环境(生态负氧离子、空气污染程度)、交通(公交、地铁、火车站、机场、高速、海运)、配套(教育、商业、健身)、规划;产品六项:品牌、物业类型(业态组合)、产品(容积率、得房率、朝向、赠送面积、梯户比)、性价比、物管等10项评分。

其中每一项满分为10分,总分100分。“分项指数”得分评定:10(很好、很低或很强);8(好、低或强);6(中等);4(差、高或弱);2(很差、很高或很弱)。

“分项指数”之和为楼盘“购买指数”得分,依据购买指数总得分将楼盘分为七个评级:

(1)最高级“盲购评级”为AAA,得分在95分以上;
(2)次高级AA为“抢购评级”,得分在91~95之间;
(3)A为“强荐评级”,得分在86~90之间。
(4)BBB为“买入评级”,得分在81~85分之间;
(5)BB为“推荐评级”,得分在71~80之间;
(6)B为“观望评级”,得分在60-~70之间;
(7)C为“淘汰评级”,得分在60分以下。

■泛海城市广场购房指数评级:AA级,抢购评级!

现按照以上评分细则,先对泛海城市广场楼盘的买入进行条分缕析:

一、区域:总计39分

1、地段10分

与前海核心规划区仅一路之隔的泛海城市广场,占据了前海投资的前瞻地段。22条优惠政策、千亿级投资支持、……未来前海的发展,将带来庞大的人流、物流、资金流和企业群,这将带动整个区域进行新一轮的资本重组,以及更深化的城市进步。

其中产业链最高端的六大产业——创新金融、现代物流、信息网络、科技服务、专业服务、总部经济等就是发展方向,重点发展高端服务业。前海未来的升级规划、片区周边陆续崛起的顶级城市综合体集群及国际领先企业进驻,均为泛海城市广场未来无限升值潜力提供了有力保障。

2、环境10分

泛海城市广场所在的大南山地区月亮湾片区及邻近的小南山片区容积率之低,主要得益于片区内396.5万㎡的大南山郊野公园,成全了项目绿色生态商务之名。另外在项目北面,还有28万余㎡的月亮湾公园,24.1万㎡青青世界等两大生态公园。

除此之外,大南山片区南面和北面,101万㎡的小南山、51万㎡的荔林公园与该片区都只有一路(兴海大道、西部通道)之隔。在大南山片区内的三大生态公园,总面积已高达约452.5万㎡。如果加上南北面的小南山、荔林公园,总面积将达到604.5万㎡。该片区所拥有的公园数量之多、以及公园集中度之高,即使在号称“花园城市”的新加坡也极为罕见!

3、交通10分

泛海城市广场雄踞前海路与兴海大道交汇处,附近道路网络交通发达,前海四维交通网络工程已盛大开展,内陆海陆空地交通配套规模直追香港,纽约,项目周边势必进化为粤港澳多地的交通枢纽,港珠澳一小时生活圈的舒适快捷,就此掌握。

深港西部快速轨道预计2018年落成,在前海一带开始穿越海底,总投资预算达500亿,前往深圳及香港机场仅需20多分钟,前往香港市区仅需30分钟,由前海出发各地,畅通快捷,举步全球的出行畅享,成就了精英饮誉世界的完美背景。

4、配套9分

项目四周均为公园、绿地所环绕,跑步、打太极拳等运动都可以怡然自得。此外,项目周边生活配套十分完善。商业配套上,有海岸城、沃尔玛、人人乐、理家超市以及平安银行等。

二、产品:总计56分

1、品牌9分

作为泛海城市广场的缔造者,泛海控股成立于1989年,为房地产综合开发企业,控股子公司18家,经过二十多年的努力,泛海控股在深圳地区、北京地区、武汉地区开发了大量项目, 包括高档写字楼、高级公寓、多层及高层商住楼、住宅小区、工业厂房。

发展至当前已成为具备相当规模和实力的上市公司,连续10年被深圳市工商局评为“重合同守信用企业”,同时,获广东省工商行政管理局及国家工商行政管理局颁发的“连续10年重合同守信用企业”称号。

继今年3月宣布拟收购民生证券不超过72.9999%股权后,近日,泛海控股又发布一重磅公告——拟通过境外间接附属公司泛海控股国际有限公司,以35.55689亿港元至38.29598亿港元收购香港上市公司和记港陆股份并获得控股权,目前各方正就合作事宜进行洽谈。

2、小区规划10分

作为前海首席高端商务综合体,项目总建面约12万㎡,规划有大型集中商业体、公寓和写字楼。其中商业面积达2.6万㎡,商务公寓面积约3.4万㎡,办公面积约2.6万㎡,容积率为3.5。两栋建筑中1栋A/B/C座为25层商务公寓共672户、3层裙楼商业,另1栋为18层写字楼

3、小区自配9分

泛海城市广场将打造超2.6万㎡的商业区,2.6万写字楼。目前,项目商业已与中影星美达成合作意向,合作打造泛海国际影城,未来可能会有更多的精品商业进驻,为项目居住体验、保值升值助力,满足全天候吃喝玩乐购!

而在自身园林配置上,项目风格为现代风园林,设计理念和灵感来自水的形态。动态的滴水波纹,形成涟漪,静态的水面一如明镜,风吹过的水面,泛起层层涟漪,积水成海,聚水成财。

4、产品9分

项目公寓户型设计项目公寓的户型面积约33-68㎡,是目前周边在售楼盘中最小公寓,精心订制人性化创意商务组合为精英们带去自由在在的天地。

格局自由灵动,大部分户型双阳台设计,加强小面积的大空间感,采景通风绝佳,;享受阔绰奢侈,整个空间功能连贯,张弛有度,园林美景,城市风情一览无余。

5、建筑品质10分

项目在外立面的设计上更是别出心裁,借鉴公共建筑的住宅外立面,采用干挂大理石结构,打破立面“千篇一律”的视觉灾难,同时有利于建筑的生态节能,保持幕墙清洁美观,明显提高了建筑物的安全性和耐久性。

而新颖6米超高大堂,将高质量商务空间与酒店式尊贵形象完美融合,全面体现国际商务的人性关怀,展现世界多元形象,让住户畅享都市精英级人居享受。

泛海在室内用材上采用双层中空LOW-E玻璃,可以有效控制太阳热辐射,保证室内自然采光,提高舒适性;节省空调制冷热耗,更大程度节能;同时减少室内外环境热量交换,真正实现冬暖夏凉。

6、物管9分

泛海城市广场物管为深圳市泛海物业管理服务有限公司,由业界一流团队组成,凭借专业高效的管理标准,致力为客户提供尊贵优越的全方位服务,24小时全天候服务体系,不但为前海精英提供优质舒适的办公环境,更能为物业长久保值保驾护航。

总结:从区域和项目产品两个方向,项目总计得分96分,购买评级为AA级抢购推荐!

泛海城市广场评级指数(由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。共10项标准。)

分项指数(区域四项)

地段

片区经济生产水平、产业构成、竞品

10

环境

生态负氧离子、空气污染程度

10

交通

公交、地铁、火车站、机场、高速、海运

10

配套

教育、商业、健身

9

购买指数(产品六项)

品牌

 

9

小区规划

 

10

小区自配

 

9

产品

得房率、朝向、赠送面积、梯户比

9

建筑品质

 

10

物管

 

9

总计

 95

“分项指数”得分说明:每一项满分为10分,总分100分。

10分(很好、很低或很强);

8分(好、低或强);

6分(中等);

4分(差、高或弱);

2分(很差、很高或很弱)。

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