导读：
     ■地毯式搜索，穷尽美辞难尽其意：中海【天啟】考查记
     ■前海半山十年来唯一高层，身未动已被盯上了
     ■假如十年后要买这样的高层产品……
     ■资源唯一性：天然奢侈品，永恒检阅权
      一、天然奢侈品：大别墅区、全生态、山湖公园、全无阻挡
      二、永恒检阅权：扼守制高权、视野权、景观权
     ■产品唯一性：全城产能最低的豪宅形态
     ■项目唯一性：半山之上唯一高层，仅在此“指点江山”
      一、才下尖岗，又上心头：豪宅标榜区→从未有过的高度
      二、中海天啟简介：无法复制的稀缺高层
      三、中海【天啟】的建筑规划及价值分析
       1、半山高台，由北至南的层层落差
       2、区域制高点，所有户型高于积灰层
       3、【天啟】建筑规划：华艺设计+香港“梁黄顾”
       4、保持维多利亚式主格调，引入新古典风
      四、中海【天啟】的园林景观规划分析
       1、（ADI）香港雅博奥顿操刀，传递景观自然趣味化
       2、九大景点点状分布，千米蓝花楹大道将成最大景致
      五、工地细节：
       1、保障生命的细节举措：防洪沟、矩阵式防滑护坡
       2、预留给业主更多生态空间：红线绿网内，原生树木、原石可见
       3、保证外立面整齐性，百叶遮挡空调位
       4、最多实现五大堂，层高达6米，最大化保证私密性尊贵性
       5、架空层直驳大堂，免受天气影响，设多重休闲健身空间
     ■户型简析及精装系统
      一、中海【天啟】户型简析
       1、区域前所未见，入列全市前五？8栋一字排开、3.15米层高、2梯2户
       2、南北视野全无阻挡，无对视，窗帘成多余装饰、户型高拓
       3、首创180㎡空中复式，全套房、6米层高创意空间
      二、区域首个高层精装大宅：中海的突破，业主的大惠
       1、室内外沿袭古典风，把高贵融入生活细节
       2、中海【天啟】精装系统：国内外知名精装修品牌
      三、举国首创的定制英式管家服务：紫金执事
     ■总结
      一、前海半山豪宅区最傲娇的产品：城市壮景，永恒视野
      二、全球奋斗者：中海新倡H派
       1、与中海如出一辙的H族：奋斗后的本源追求
       2、全球奋斗者，在【天啟】指点全城
正文：

■地毯式搜索，穷尽美辞难尽其意：中海【天啟】考查记

2014年8月22日上午9点半-12点半，房地内参营销事业部一行人实地考查前海半山纯粹豪宅区的唯一高层产品——中海九號公馆二期【天啟】。此次考查项目工地及周边环境，历时4个时辰，还不包括来回车程，是近期以来考查单项目所花时间最多的一次。

此次房地内参对中海•天啟进行了地毯式的搜罗，全方位地挖掘项目的区域、环境、资源、产品、设计、户型等全方位价值。作为前海半山豪宅区目前唯一高层，中海天啟占据的高台地势、山、湖、公园、城市繁华等壮丽景观，即使穷尽赞美的言辞也难尽其意。

拙笔之下，笔者把考查的所见所得所思，与项目的规划设计结合起来，进行价值性资源整合，相信对密切关注中海、九號公馆、天啟的人们将起到一定参考作用。预期9月份将有系列动作的中海天啟，如今不妨先睹为快。

■前海半山十年来唯一高层，身未动已被盯上了

天啟的开发商——国内千亿地产龙头之一的中海地产，最近在业内风头比较旺。8月1日中海发布年度中期业绩报告：实现房地产合约销售额730.4亿港元，完成全年目标1400亿港元的52%；净利润为130.2亿港元，同比增长18%。

当下扑簌迷离的楼市大环境，中海地产所收获的傲然成绩，引起业内外人士的激烈讨论。尤其是中海旗下深圳在售的九號公馆，更成为众多业内外人士研究中海豪宅高周转的最重要范本。

2013年11月中海九號公馆推出一期别墅3小时即售罄，今年6月中旬推出二期别墅1小时内售罄，从首次开盘至今，不满一年已实现约40亿销售额。这种迅猛势头下，接力别墅将推出的高层【天啟】，也是整个前海半山别墅区开发十年来唯一的高层精装大宅，十分稀缺。

就项目而言，中海天啟本身作为高层大宅在区域已十分罕见，何况还占据了区域乃至深圳几乎最好最全的天然山湖公园资源。难怪日前传闻，尚未进入市场的中海天啟，八栋高层中的两栋，据说已以较大折扣被海外一家房地产基金盯上。尽管传闻还没得到官方确认，但无缝不来风，中海天啟受关注程度由此可见。

■假如十年后要买这样的高层产品……

考查中海天啟后，我们一直在思考这样一个问题：假如十年后要买这样的房子，要在深圳范围，要想购入类似天啟的别墅级高层精装新房，市面上会否还有这样的产品。目前已十分稀缺，十年后再看，笔者窃以为恐怕也是有价无市。

中海天啟，南面为市政道路龙辉路，西侧紧邻规划中的九年制一贯制学校、市政用地，北靠尖岗山、铁岗水库，东侧为九號公馆别墅、曦城别墅。总建面18万㎡的九號公馆，二期地块的海拔本身已约达40米，东西长约400米，南北宽约110米，包括别墅和高层两种产品。

其中二期别墅已于6月开盘售罄，二期高层【天啟】仅八栋，高度均约100米，地下车库三层，约797个，车位比约1：1.51。得益于建筑高度的优势，中海天啟也就成为了整个大别墅区的视野制高点，可把前海半山、铁岗水库、尖岗山、四大公园等景观纳入视野范围。

■资源唯一性：天然奢侈品，永恒检阅权

一、天然奢侈品：大别墅区、全生态、山湖公园、全无阻挡

华人社会豪宅第一品牌中海打造的天啟，作为2.3平方公里尖岗山别墅区唯一的高层精装大宅，直接享受大前海片区、大别墅区、大面积山湖的奢侈，而且扼守了区域的制高权、视野权、景观权，视野无阻挡……是住宅产品中的天然奢侈品。

不同于世界大多数女人所渴望的类似名包、名表、名车等人造奢侈品，真正的奢侈品应该是天然的稀缺，大自然的造物，老天爷的赏赐，而不是费大量人力物力造出来的。譬如大山、大湖、自然公园、无可阻挡视野，这些才是天然的奢侈品，而且是由政府规划保护的天然奢侈品。

二、永恒检阅权：扼守制高权、视野权、景观权

八栋高层一排而过的中海天啟，目前主体建筑施工至约10层。由于地块本身海拔较高，到约8层左右，南北两岸即没有视线阻挡：南面可眺望大前海、企龙山、宝安公园、平峦山、别墅区，北侧可揽尖岗山、铁岗水库等大片山湖资源。

站在天啟10楼，一眼看过去都是大片绿地，壮阔的铁岗水库，连绵得没有边际的墨绿，堪比一幅名家笔下泼出的山水国画。这样的天然画卷，视觉上十分纯净、壮观。见得太多城市繁华、走过大半个世界的事业人士，来到这里甚至会有一种“指点江山”、城中原野、天辽地阔的壮丽之感。

而经过十年开发已成型的前海半山豪宅区，根据规划居住用地仅约2.3平方公里，其它用地几乎全部是绿地、林地、水域等，累计生态面积高达6.2平方公里。也就是说，这里的绿化生态用地都是受红线保护的，是永恒的视野景观。在这样的生态背景下，一一指点着城市的璀璨、系列公园、连绵山峰、大湖、别墅群，检阅城市、检阅人生的气势，自当不凡。

■产品唯一性：全城产能最低的豪宅形态

考查时，当笔者爬上宝安公园的最高处，整个前海半山豪宅区就在眼前层次性排开：还在建的披着绿网的天啟、九號公馆别墅区、曦城别墅区、后续将推的新世界项目……维多利亚式英伦风、西班牙风格的黄与白在大片城中原野间，展示着高贵的姿态。

当这一幕景观进入笔者视线范围时，所有辛苦瞬间都转化成兴奋与惊艳，由衷地感觉到踩盘时上山下湖、爬坡爬楼的汗流浃背都值了。可以说，类似这样的大别墅区唯一、无任何阻挡的高层精装大宅，到目前为止，整个深圳真的很难找得到第二个，这是微产能的豪宅形态啊！

更何况，中海天啟所在的区域，原本就是天然豪宅的产出区，在系列别墅群的大基础之上，高层豪宅的产能产量也就更加凤毛麟角。这是整个深圳乃至南中国范围，同质半山豪宅区产出量最低，却拥有整个片区最大圈层价值、最佳山湖资源、最无敌视野权的最稀缺高层大宅。

■项目唯一性：半山之上唯一高层，仅在此“指点江山”

一、才下尖岗，又上心头：豪宅标榜区→从未有过的高度

十年来一直密切关注尖岗山豪宅的@房地内参 坦白说，看着这片未曾被开发过的土地，一年一变地成长为这座城市乃至南中国的豪宅区，吸引众多名人，甚至海内外人士低调进驻于此。这里，已然是深圳继华侨城、蛇口半山后的豪宅标榜住区。

十年沉淀的前海半山豪宅区，曾一度让人们熟悉得几乎没什么新鲜感。中海的一举进入，高层天啟的拔地而起，这里以片区前所未见的高度，终于可以为期盼了十年之久的人们，提供了可以尽情远眺，一眼阅尽城市繁荣、山湖园等重叠壮阔景观的高台。

二、中海天啟简介：无法复制的稀缺高层

总占地15万㎡、总建面18万㎡的中海•九號公馆，整体容积率低至1.2，绿化率超33.55%，规划停车位1754个。其中一期、三期全部为别墅；二期为别墅和高层产品组合，占地约4.2万㎡，计容积率面积约10.5万㎡，预计2016年7月30日入伙。

目前九號公馆一期、二期别墅已售罄，三期收官别墅预计9月将推售。而此次我们实地爬楼、爬山考查的重心——二期高层产品【天啟】，则是当下深圳乃至海内外市场最受关注的天然奢侈品、不可复制的稀缺高层。

三、中海【天啟】的建筑规划及价值分析

1、半山高台，由北至南的层层落差

根据九號公馆的地形特点，项目整体建筑依山而建，利用场地内约10%的南向坡地地形，设置住宅南北向约3.3米高差的多台立体台地，从而形成由北至南、层层跌落的建筑形态。

这就不但减少了对北侧山体的生态影响，同时也顺应了山势，减少了对原始山体的开挖。更保证了每期建筑都能拥有较好的日照和通风环境，提升了底层住宅的视野和景观品质。

2、区域制高点，所有户型高于积灰层

二期高层【天啟】，由于最靠近北侧山体，地势原已是住区最高，海拔约达40米，加上建筑主体约100米，这就使得中海【天啟】的首层相当于平地建筑的第13层高。

在平地上，一般上住宅6楼约16米以下就是积灰层，受空中漂浮的灰尘较大。换句话而言，中海【天啟】在海拔40米的半山高台上建设，首层就超越积灰层几十米。对所有业主而言，享受的则都是纯净的生态待遇，可保证生活、空气的舒适度。

3、【天啟】建筑规划：华艺设计+香港“梁黄顾”

在在这样的地势环境下，九號公馆建筑规划由华艺设计顾问、香港梁黄顾建筑师事务所联手，强力打造一个与此前区域豪宅风格迥然的维多利亚式古典贵族风格住区。

华艺设计顾问曾荣获“中国（深港）最具影响力建筑设计机构”称号；2001年获“中国（深圳）十大建筑设计机构”称号。

香港“梁黄顾”：多次荣获“詹天佑优秀住宅小区金奖”、“联合国全球人居环境最佳社区奖”、“中国建设部中国城市标志性楼盘奖”等国家级大奖。曾获“2010第七届中国人居典范•最佳城市别墅设计方案金奖” 观湖园、2004年国际房地产大奖——香港浅水湾道117号Grosvenor Place，均由该机构规划设计。

4、保持维多利亚式主格调，引入新古典风

九號公馆整体表现了19世纪英式维多利亚的古典风，二期高层住宅——【天啟】在保持主格调的基础上，引入ArtDeco风格，以体现一种传承的高贵、雅典气质。

根据建筑设计，高层【天啟】的屋顶，与一期别墅保持同样的英式深灰蓝坡屋顶，墙面主色则以温暖高贵的米黄色为主，局部则采用深灰色。高层南面基座4-6层，则规划以石材为主材，并利用装饰艺术风格进行细节的精雕细琢，整体体现了英式建筑的高贵典雅。

去过九號公馆已开放售楼处的人们，对此应该印象比较深刻，尤其是英式深灰蓝坡屋顶，颇有回到19世纪维多利亚时代。中海天啟保持与别墅组团同类型的建筑新古典风，既使得住区一脉相承，更传递了一种贵族生活的蕴含。

四、中海【天啟】的园林景观规划分析

1、（ADI）香港雅博奥顿操刀，传递景观自然趣味化

九號公馆园林景观，由（ADI）香港雅博奥顿国际设计有限公司主操刀，这是一家国际性园林景观设计顾问公司，具备超越亚洲的国际视野，业务遍及全球，其设计的多个项目荣获国际及地方设计大奖。旗下代表性项目包括：香港1881Heritage、上海世博及香格里拉大酒店、深圳南山蔚蓝海岸等。

根据规划设计，二期景观设计延续一期的思路，由北至南依次划分为温莎城堡—高层组团，摄政花园—中心别墅组团，格林花园---南排别墅组团。

位于二期地块以北的【天啟】，受地势及抬高的地库影响，住宅南北两个入口存在约6米高差。基于此，设计规划在住宅之间做成上下两个花园，并通过景观阶梯联系起来，并最终形成上层花园的观景平台庭院，下层花园的自然趣味化。而串连起各个花园景点的道路，则做成曲折蜿蜒的自然形态，营造轻松自由的体验。

2、九大景点点状分布，千米蓝花楹大道将成最大景致

根据规划，中海【天啟】的园林景观整体设计成九大景点，包括诺曼门（主出入口）、皇家英里大道、温莎花园、下午茶广场、蓝花楹林荫道、格林果园、奥尔顿童乐园、莫尔庄园等。园林内的点状式景观分布，配合周边一览无遗的山湖公园天然景色，将赋予居者更多的视野景观。

最为十分亮眼的是，在高层与二期别墅之间，中海天啟所设计的一条全长约1000米蓝花楹大道，规划将栽植上百棵名贵树种——蓝花楹。未来开放后，这条大道将成为整个住区最大的景致。

五、工地细节：

中海【天啟】，南向为别墅区景观，北侧为生态保护山、湖景区。总体布局上高层住宅一字排开，相互间毫无遮挡。施工建筑采用剪力墙结构，除了1栋为2梯3户外，其余7栋全部为2梯2户板式高层，大部分层高约3.15米。

1、保障生命的细节举措：防洪沟、矩阵式防滑护坡

考查时，爬上在建中的【天啟】10楼，北侧的铁岗水库一目了然。相对亮眼的是，由于与山体靠近，中海建筑方早在提前修建了一条约1米宽的防洪沟，沿着整个山体分布，进行排水、防积水。

不仅如此，在防洪沟与高层建筑之间的山体斜坡，建筑方全部做成矩阵式的防滑护坡，护坡高度约2.5米，利于山体排水。在这些基础建设上得以扎实，也成为低层住户的一道风景。

2、预留给业主更多生态空间：红线绿网内，原生树木、原石可见

观察【天啟】工地周边情况时发现，在防洪沟向北2-3米处，红线绿网赫然立在那里，甚至绿网和防洪沟之间，还保留着大片原生的树木、原石。也就是说，中海其实是预留了大部分生态空间没有纳入建设范围，给业主留了更多的绿色生态空间。

3、保证外立面整齐性，百叶遮挡空调位

考查时发现，两梯两户的天啟，几乎每个卧室都做了步入式凸窗，单从外立面效果上几乎看不出来，十分整齐。

对于空调系统，一部分将采用户式集中空调系统，主机位设在北侧疏散平台。部分采用分体式空调，空调位设于外立面，利用百叶遮挡，再次保证外立面的整齐与美观。

4、最多实现五大堂，层高达6米，最大化保证私密性尊贵性

考查时所见，【天啟】首层大堂高度估计应有5-6米。后来查证，天啟每栋楼至少设计了三大堂，最多还有五个大堂，包括负一层车库大堂、负二层车库大堂、夹层大堂、半地下层大堂（即南入户大堂）、一层大堂（北入户大堂）。

大堂高度从3.6米-6.3米不等，并都配备中央空调及“三菱”高速电梯，而且地库直接接驳各层大堂，通风和采光极佳，也保证业主入户的私密性、安全性、尊贵性。功能上，每栋楼入户大堂还设置了独立的休息区及信报间，便于业主取信。

5、架空层直驳大堂，免受天气影响，设多重休闲健身空间

而架空层，与首层大堂无缝对接，这是业主户外和室内的交换空间，也便利了在架空层休闲、散步时，不会受天气或日晒雨淋的影响。

据悉，中海【天啟】规划每栋楼下的架空层，都划出一定空间设为休闲区，设置石凳、棋盘桌椅等，是邻里间在此休闲、小聚、交流的极佳选择。同时还划出一定场所作为康体空间，配置专业的健身器械和户外花池，对越来越重视健康生活的人们而言，这自然是极佳健身场所。

■户型简析及精装系统

一、中海【天啟】户型简析

1、区域前所未见，入列全市前五？8栋一字排开、3.15米层高、2梯2户

仅八栋高层一字排开的中海天啟，主力户型为160-180㎡，总户数528套，层高大部分在3.15米，两梯两户。

既能享受到城市未来别墅区生态资源，又能实现一梯一户、3.15米高居住空间，纵观深圳同质产品，寥寥不多，若要做个排名，那么除了几个顶级豪宅，以中海【天啟】的配置，可入列前五。

2、南北视野全无阻挡，无对视，窗帘成多余装饰、户型高拓

由于中海【天啟】八栋高层，全部实现了南北向，这就保证了板式大宅的视野完全无阻挡，保证了每家每户的观景均好性，户与户之间没有任何的对视。甚至可以连窗帘也不装，因为用上的机会太少了。

而在户型改造设计上，在保证入户动线、动静分区的合理高效基础上，通过利用电梯厅外拓的空间，即可使得每家每户多拓展1-2间卧室。

譬如160㎡可实现四房两厅三卫，180㎡可实现五房两厅三卫，极大地拓展了室内空间，提高了使用率。对客户来说，这是最实在的好处。

3、首创180㎡空中复式，全套房、6米层高创意空间

此外【天啟】其中一栋楼，更开创性地打造了180㎡“空中复式”户型，每户均视线了5米超大面宽、6米层高创意空间。

在不改变大结构的基础上，【天啟】180㎡空中复式，可实现四个全套房空间，这等居住待遇确实罕见。

二、区域首个高层精装大宅：中海的突破，业主的大惠

1、室内外沿袭古典风，把高贵融入生活细节

中海【天啟】全部户型采用精装修交楼。这不但是目前以来前海半山豪宅区的首例，在深圳中海的商品房供应史上，这也是首个实现精装大宅交付的高层产品。这对国内千亿房企——中海地产而言，这也是一次突破。

根据查证的资料，由于中海天啟建筑规划风格为维多利亚式新古典风。因此交付的室内装修，也将采用经典流传的新古典主义风格，旨在为后来入住的业主提供高贵，同时也融入生活的休闲感。

2、中海【天啟】将沿用的精装系列：国内外知名精装修品牌

根据目前所掌握的资料，未来交付给业主的中海【天啟】，在精装修品牌上将采用多个业内国际及国内的知名品牌（如有变化，后续将更新）。如：

“高仪”及“科勒”洁具、五金；“蒙娜丽莎”墙地砖；“大金”空调；“西门子”全套厨房家电；“天山”品牌定制铸铝入户门；“耶鲁” 品牌指纹、密码锁；“雷士”品牌LED筒灯及暗藏灯带；定制木饰面鞋柜；“博洛尼”品牌定制整体橱柜；“施耐德”品牌强弱电插座……

从中海【天啟】精装修系统配置来看，所展示的装修空间，均为高品质高标准。对客户而言，交付时到手的高层精装大宅，不但免去了高知高阶人士装修的烦恼，也保证了入住后精装生活带来的高品质享受。

三、举国首创的定制英式管家服务：紫金执事

中海物业集数十载物管服务的智慧，凭借前瞻视野、丰富经验和创新精神，为项目提供尊贵的定制服务。引进具有数百年历史底蕴的“英式管家”服务理念打造的“紫金执事”专业物管服务，将从东南亚到迪拜，所缔造的顶级豪宅高端服务经验，及国际化的服务意识和理念移植到整个中海【天啟】的物业服务体系中，为主流生活奉上尊享专属服务。

中海物业1986年在香港成立， 1991进入内地，迄今形成了全国性布局，是建设部首批一级资质物业管理企业、中国物业管理协会常务理事单位，是最早提供国际物业管理服务的国内公司，在中国物业管理行业第一家获得ISO9000国际质量管理体系认证；

第一家通过商住区ISO14001国际环境管理体系认证，第一家通过质量管理体系、环境管理体系、职业健康安全管理体系三证合一认证，创建国家优秀示范小区数量国内同行业第一、物业管理面积第一、品牌影响力全国第一等诸多荣耀，被业内同行尊称为“中国第一管家”。

■总结

一、前海半山豪宅区最傲娇的产品：城市壮景，永恒视野

就区域发展而言，中海天啟以天赋的得天独厚资源，在百米高空中俯瞰大前海，已然把这座城市的未来中心纳入可碰触的范围。

到今年为止，正式成立4周年的前海特区，从曾经的一片滩涂，到如今引入超过12000万的企业，其中六成为金融企业；交易要素平台12家。如今前海几大商务综合体的逐渐面世及后续的投入使用，前海将得以更大发酵，成为深圳商办发展的高地。

中海【天啟】所在的前海半山豪宅区，周边环绕广深高速、沿江高速、西部通道、未来深中通道、深圳香港两大机场等多维交通干线，实现15分钟可达宝安机场、前海中心，20分钟内到达福田中心、南山中心，1个小时香港中环，1.5小时贯通华南各主要城市，快速通达全球。

扼守海拔200多米的前海半山，中海【天啟】以百米高度，突破了此前区域从所未有的视野边界，直接把宝安公园、尖岗山、孖松山、企龙山、岭下山、大井山、平峦山、铁岗水库等623公顷天然山湖资源，纳入视线范围，成就了半山豪宅区里的天然奢侈品，饱览没有任何阻挡的壮观视野权！

二、全球奋斗者：中海新倡H派

1、与中海如出一辙的H族：奋斗后的本源追求

所以说，中海天啟在前海半山豪宅区的出现，无论是对区域、市场、客户而言，都是一个全新的体验和高度。在工地考查与实证结合的过程，可以直接让来到这里的人们强烈感受到的是，中海【天啟】正在吸引与之惺惺相惜的同道中人。

三十五年发展史的中海地产，历经金融危机，感受过大风大浪，接受过世界的洗礼与考验，却始终不屈不饶，最终成为全球华人社会豪宅第一品牌。这是中海散发着世界可鉴的拼搏与奋斗精神，并最终融入到切实的生活，回归生命的本源。

其实这也是阅遍世界后的事业成功人士，最终返璞归真到对生活的检阅，对生命的审视，对健康的看重，对家庭的珍惜，这是与中海如出一辙的生活价值观、财富价值观。给之一个总结和归纳，就是：H族，一个倡导新兴可持续生活的高知识、高收入、高品位族群。

2、全球奋斗者，在【天啟】指点全城

这拨族群，积累了丰厚财富，但并不追求表面的奢华，不刻意逢迎时尚和潮流，他们可以是High高的、Healthy健康的，可以是Honest诚实的、Harmony和谐的，可以是Honey亲密的、Hope希望的，甚至可以是Handsome英俊的……但终归而言，他们追崇的就是一种自然、时尚、健康、精致、优雅的生活方式。

中海【天啟】的出现，高筑于半山豪宅区最好的平台之上，享受没有任何阻挡的南北通透视野、目及所至无不是辽无边际的连绵山脉、大湖、数大公园等自然景观。中海【天啟】不离城市未来最重要的核心区，却永恒地拥有这些城市壮景。而这些，正是类似于中海这样的H族人士一直所追求的吧。

对未来的天啟业主而言，站在家门口的阳台，或许就是指点城市的自然与潇洒。这些，不正是契合了城市新派H族的生命观、财富观么？！