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项目及片区考评
“劲力·城市明珠”考查流水帐

作者:半求 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2005-01-06 16:45:00点击4207


  
                                                   半求

                                2005-01-06
                            banq@vip.163.com
                      

    〖时    间〗:2004年12月26日16:30~17:30
                  2004年12月19日14:10~17:25
    〖天    气〗:阴、阳光
    〖事    件〗:实地步行考查劲力地产之“城市明珠”项目情况
    〖项目地点〗:龙观路、东环二路交叉口东南侧
    〖考查实录〗:

    ■地块渊源

    【劲力在土地市场上的表现很清白】

    劲力在南山的第一个项目“海岸明珠”地块是从南山文化中心区开发公司接手的,由于
南山文化中心区开发公司属于政府企业,因此劲力一开始在土地市场上就没有得到多少利
益,而在协议转让、行政划拨、合作开发这些模式盛行的年代里,劲力一直没有进入市场。

    而第二块土地也就是城市明珠地块则是通过拍卖得到的,由此可见,劲力在土地市场上
的表现属于比较清晰和清白的状态。

    【劲力打开龙华土地交易阳光化大门、并奠定龙华地价标准、龙华土地大幅增殖】

    2003年10月17日下午15:30,拍卖官王晓敏落锤,龙华第一块拍卖土地A835-0032顺利
成交,此前多次在报纸上发布“求地公告”的宝安劲力以3亿1、楼面地价1698元/平方米拍
得地块:《龙华“处女
拍”:摆脱镇企阴影·打击机会主义》

《老宝安演绎龙华“处女拍”·
林少斌暗渡陈仓巧拿地》


    此次拍卖有宝安劲力、招商、富通·正中联盟、星河、美丽集团、中航、鹏宝东、鹏
基、南光共9家发展商参与。真正的竞争发生在宝安老一辈成功人士郑卓辉(宝安劲力)与
新一代创富代表陈治海(富通·正中联盟)之间,劲力在3亿1的价位上喝退了富通,获得了
其历史上第一块拍卖土地。而直到今年11月26日龙华才开始第二次拍卖。

    劲力此次拍卖得到地块的意义,在于拉开了龙华从镇属企业小圈子操做土地交易过渡到
土地阳光化交易阶段,并奠定了龙华的地价标准,由于阳光化交易,龙华未来的增量土地价
值获得了大幅度提升,从500元左右的私下交易价格猛增到1600以上,政府财政利益得到了
保障。

    【龙华少有的70年使用期的项目】

    由于龙华原来是以镇属企业为主的开发模式,因此很多土地早在上个世纪90年代就已经
出让,因此使用期限受到了很大的影响,绝大多数项目使用期限都过去了10年或者有多。

    由于城市明珠是去年拍卖的土地,使用期限自去年年底拍卖当日开始计算,因此使用期
限在片区内是最长的。这是一个优势,也是容易被忽视的优势。

    ■周边情况

    到了关外,半求主要的感受就是虽然路况还算不错,但交通秩序差了不少,而且交通工
具状态比较差,冒黑烟的车辆太多,而行人的交通规则意识单薄,很容易发生意外。不过一
些人行道已经发现塌陷,行人很容易发生意外。

    在道路两边,随地扔垃圾的行为层出不穷,而由于工地众多,灰尘是非常多的,各位购
房者要有准备。好在这里的建筑密度普遍都不高,天际线得到了很好地保存。

    【政府机构密集区:东环路一带是行政一条街】

    楼盘位于龙观路、东环二路交叉口东南侧,在四车道的东环二路西侧也就是小区对面,
就是龙华交警大队、龙华消防队、龙华工商所,这些机构与楼盘隔街正面对望,龙华法庭、
龙华政府、远东技能学校、广东边防龙华医院也在小区300米开外,这里的政府职能机构分
布比较密集。

    而在800米范围内,有三联小学、三联公园天虹商场、万福佳购物广场、新华中学、龙
华公园、中心小学、龙华国土所等配套。在龙华还算是不错的。

    【靠近中介一条街】

    不远处的美丽365商业街已经形成了中介一条街,从南往北,美365大门以南有住隆地
产、硕峰地产、京达地产,大门以北有世华地产、巨鹿兴达地产、中原地产、星联地产、曼
联地产,共计8家中介公司在此安营扎寨,说明片区的二手交易是比较活跃的。而从中介张
贴的信息来看,片区内的房产价格已经比前一年有了很大程度的提高。

    【深圳街道一级最大的广场,附近将成为龙华新中心】

    而美丽365隔着一块地与小区向望,此地在很多年前批出去的时候是作为工业用地,但
由于现在地块的两侧都是大型居住区,鉴于土地价值和居住功能的限制,此地开发工业房产
的可能性较小,改变性质作为住宅应该是价值最大化的选择。这一点与中海怡美山庄应该是
类似的。

    美丽365的西北角的附楼就是万福佳购物广场。半求进入超级市场看了看,发现水果和
蔬菜、肉类都还是非常新鲜的,说明这里的消费频率比较快,毕竟住的人越来越多了。

    距离不过200米。而从小区往南800米,就是龙华文化广场,文化广场东侧就是空旷的军
事用地。

    龙华文化广场占地面积20万平方米,其中主广场占地5万平方米,可容纳观众近万人。
广场于2001年7月动工,当年12月27日落成,总投资5000万元,其附近将成为龙华街道的新
中心区,也是深圳镇一级最大的广场。  

    如今龙华街道又决定2005年3月至6月以广东人民抗日游击队冲破关山险阻,将300多名
文化精英从日军占领下的香港营救出来,并安全护送到龙华白石龙根据地为历史题材,斥资
570万元在龙华文化广场建设占地面积约1万平方米的大型群雕“胜利大营救”。这座大型群
雕将弥补龙华该项文化空白。整个群雕由“白石龙盛会”、“龙华九龙壁”大型石刻浮雕以
及“艰险历程”、“欢腾的根据地”青铜群像等组成。

    【小区西北、西南两侧留有大面积空地,对沿街商业有好处】

    西北龙观路、西南东环路靠城市明珠侧全部是20米~24米的绿化带和小广场,在西北和
西南两个角上,则是三角地带,未来将建设商业和商业内街。龙观路侧的绿化带现在正在做
土方处理,相信很快就能够进行绿化和路面施工了,长达到近350米,蔚为壮观。而东环路
侧的也有近180米。

    这么宽的绿化带和小广场,对于小区周边的商业是有好处,可以留驻人流,因此半求感
觉此小区的商业比住宅更有看头。而龙观路与东环二路的两侧是密集种植了榕树,并设计了
非机动车道,状况在关外还是不错的。

    在销售处外侧,现在小广场正在铺设大理石路面和彩砖路面,由于半求隔了两天又去了
一次,看到进度一般,不算快,现在还在做混凝土基础,而劲力的临时办公地点就在销售处
的一侧,“劲力地产”这几个字太随意了,说明发展商目前的品牌意识还不是很明确,IC系
统就更不用说,随着竞争越来越激烈,劲力必须给自己的品牌以清晰的定位,否则将失去不
少的分数。而围墙的包装色彩鲜艳,但主题似乎不明显,不能充分反应特点,而小区西北角
设立的两块大型路牌则还不错。

    【交通情况不错:两个车站,其中之一叫“城市明珠”站】

    在东环路上有一个站是“工商所”站,途径的巴士有624、971、312、370、654、945等
几路车。而龙观路侧的候车站则改名叫“城市明珠“站了,途径的交通线路比较多,半求记
录了一下:

    龙观路“城市明珠”汽车站的交通车有L624(上横浪村→民乐村)、663(松岗→坪
地)、654(西乡→坪环村)、668(松岗→龙华东站)、855(福永→坑梓)、625(宝安86
区→观澜)、866(福永→坪山)、869(福永→龙岗)、788(梅林→宝田)、300B(建设
路→平湖)、868(松岗→龙岗街道)、651(大王山→同乐)。

    因此,城市明珠的交通情况还算是不错的。

    ■工地考查

    【商铺高达6米67,完全可以做夹层】

    进入工地考查,工地估计有600~800工人在施工。楼盘已经基本到了5层,而位于西南角
的一栋则已经到了9层,应该很快就可以拿到预售证件了。西南角的这一栋圆形立柱采用清
水施工,其余采用普通施工法。而基础则是筏式转换,现在基础部分正在进行回填土。土质
非常好,基本没有杂质。

    小区中部的建筑则刚刚起地面,而底层商铺引起注意的是它的高度,经过测试,底层商
铺层高6米67、完全可以隔为两,对于那些小商业者来说,商业、居住则完全可以融合为一
体,这是具备相当吸引力的,加上上面分析的道路两边有很宽的空地,容易聚集人气,因此
半求觉得商业的价值应该不错。

    【玻璃、铝合金颜色过多、钢材质量不错】

    从楼盘效果图来看,以及在现场看到的材料分析,楼盘采用的是淡绿色和淡蓝两种窗户
玻璃、而窗户及室外空调位的铝合金也采用淡绿色和淡蓝两种颜色。玻璃和铝合金的质量还
不错。

    但是半求认为,一个楼盘窗户和铝合金采用两种颜色太多了,建筑很多时候颜色淡一
些、简单一些反而更好,更耐看,颜色跳跃初期看起来可能有吸引力,但长期看起来则太过
于流行而失去其持久性,由于还没有开始安装,建议发展商应该慎重研究。

    在现场,半求看到项目全部采用深圳华美钢铁公司的螺纹钢,实事求是地说,深圳华美
钢铁公司的产品在深圳建筑市场是非常有名气的。

    【半地下车库】

    半求进入工地以后,配合效果图和规划图分析,发现城市明珠一期没有进行深度地下工
程,而是在小区中部建设半地下车库,通过架高平台来实现人车分流,这样就要求未来的架
空平台要有足够的回填土厚度来保证未来平台的植物能够获得良好的生存土壤。

    【深圳迄今为止最宽的凸窗】

    在西南侧一栋的转角处,半求看到了迄今为止深圳宽度最大的异型(弧形)凸窗,凸窗
最宽处为1米6、普通处为81公分,这是深圳迄今为止最大的凸窗,感觉很爽,就是未来拉窗
帘的时候就恐怕不太方便了,站在地上够不着,必然站到凸窗上去才能够够上拉窗帘,这就
是享受宽裕凸窗空间的代价。

    【没有设计降板卫生间及厨房】

    半求在现场看到,城市明珠卫生间及厨房没有设计现在市场流行的降板,而是采取同层
平面的结构。这种做法对于减少上下邻居之间的噪音影响方面是不利的。但是不设计降板,
楼板的结构就简单,内部应力也简单,对于保证质量则是有利的,实现建筑楼板整体的一致
性。

    降板处理虽然保证了上下两户人家不再互相干扰。但是,却破坏了楼板的整体性、建筑
结构复杂导致安全性降低。同时,降板以后埋在降板空间中的管件一旦损坏,维修的时候代
价太高。

    【小区楼体间距在35~80之间】

    根据设计图纸以及现场估算,诚市明珠的楼体间距在35~80米之间,这个间距比龙华现
有的多层小区都要宽不少,虽然小区容积率要比多层小区高,但由于小高层建筑的建筑覆盖
低,因此才能带来间距宽的好处。

    在施工平面,半求看到所有的钢架上都有用白纸写成的施工要求以及扎筋间隔要求。同
时,在半圆形阳台的处理上,设计师在阳台中间加设了一根保险梁。

    由于建筑覆盖率低,因此内部形成了大约38000平米的空地,营造园林。但同时,小区
也是龙华容积率比较高的小区之一,相当于南山招商海月2期的水平。在城市人口越来越多
的情况下,高容积率建筑已经越来越成为趋势,大家也应该要有准备。

    【龙华的景观条件非常一般】

    上到楼顶,半求发现,龙华的景观条件非常一般,唯有北面的两个小山头让人有那么一
点喜悦的感觉,其它地方都是钢筋混凝土的森林。

    小区隔龙观路对面是一个汽车维修大店,很多牌子的汽车都在这里维修。小区东侧一个
非常漂亮的厂房就是金和田纸厂房,半求看过以后,发现厂房非常漂亮,绿化、建筑都是不
错的,可是在龙华的规划图上,这里规划的却是一座小学,奇怪。

    【阳台处理采取与西海明一样的上部掏空一半的做法,达到赠送的目的】

    半求看到,城市明珠的阳台处理与南山的西海明珠的处理是一样的,也就是阳台的一半
上面是实体楼板,而另外一半则是用混凝土浇铸而成的格栅,这样一来,就可以达到无须计
算建筑面积而赠送的目的。

    工地临时楼梯采用木板打设,行走其上,感觉安全。这种工地临时楼梯,还是应该表扬
的。

    【户型】

    这里就不多说了,直接进入专题帖中吧
《“劲力·城市明珠”户型全城
首发》


    ■项目数据

    【半求测试数据】

    楼梯1米15宽;架空层以上的一层楼板厚度为20公分、其余客厅楼板为14~15公分、卫生
间及厨房为11~13公分;架空层以上室内层高为3米1,其余室内层高为2米82;内外墙厚度均
为20公分;凸窗宽度为0.8米~1.6米。

    【步行测试数据】

    以小区最近测试距离为准:到龙华广场11分钟;到龙华交警大队、龙华消防队、龙华工
商所就没有测试了,就在对面;到龙华政府12分钟;到远东技能学校及三联小学8分钟;到
广东边防龙华医院4分钟。

    【技术数据】

    宗地号:A835-0032
    总占地面积:72989.93M2
    总建筑面积:216018.28M2
    住宅建筑面积:163450M2
    容积率:2.5
    幼儿园建筑面积:2496.2M2
    住宅总户数:1799户
    停车位:1452个
    栋数:23栋。一期:1~11栋为12层高建筑、12栋为18层建筑。

    ■建筑用料

    通塑暗盒及PVC配件、永高PVC阻燃可弯电线套管、大西洋电焊条、现成混凝土、高新建
混凝土、亚通PVC内螺旋消音污水管、大昌水泥、盈辉铝合金扣板……

    ■公司概况
 
    1982年郑卓辉先生靠以手扶拖拉机跑运输开始创业。到1985年发展到拥有推土机、泥头
车队伍。从1990年起,劲力开始代理销售、生产工程机械以及零部件。

    劲力工贸发展有限公司在本世纪之前,在工程机械与零部件这一行业,劲力做到了华南
五省的龙头地位。劲力也是深圳第一代民营创富代表之一,如今第一代营创富代表企业中,
仍然健康发展的已经不多。

    影响深远的私有财产保护提案并最终被写入宪法,其发起人就是劲力的董事长郑卓辉先
生,而深圳开始创业板也是郑卓辉先生首先提议的。在深圳民营企业中,在政治上的敏感性
劲力确实是走在前面的。但是在房地产这个行业,劲力需要做的事情和需要努力的地方则还
有很多。

    最后祝愿大家新年快乐!

    图:看看楼盘在龙华的区位


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