户籍制度改革、土地制度改革、行政区划改革，将在未来十年改变中国的城市格局，很多城市的价值将发生巨变。在这个过程中，潜藏着巨大的投资机会，也存在陷阱。​

去年三中全会之后，土地制度改革有比较大的动作。其要点有三：​

一是让农村集体非农建设用地可以直接上市交易，不再必须经过国家征地环节。也就是说，国家不再垄断建设用地，土地增值的大部分将由归国家所有，转而归农村集体所有；​

二是允许农业用地的承包权转让、入股、抵押；​

三是允许农民的宅基地转让、入股、抵押。​

土地制度改革后，城郊归属农村集体所有的建设用地，将更快更大规模地释放出来，因为农民看到了巨大的利益，他们会千方百计促成这件事情。而地方政府为了拉动GDP和增加税收，也会乐见其成。​

小产权房最大的“原罪”就是没有经过国家征地环节，私相授受，私定终身。也就是说，没有让国家拿到土地增值的“大头”。土地制度改革后，小产权房“违法”的基础不存在了，合法化成为必然。​

土地供应增加、小产权房合法化，加上外来人口有限，其结果是中小城市房地产市场将进入买方市场，泡沫破裂不可避免，房价将长期滞涨、低迷。很多郊区物业，将失去价值。​

户籍制度改革之后，人民逐步获得自由迁徙的权利，福利与户籍挂钩的做法将逐步淡化。未来户口在哪里越来越不重要，人户分离现象将更加突出。​

在这种背景下，大批农村居民和中小城市居民，会逐步向大城市迁徙。​

以前农民的理想是到县城生活，现在可以到省城，如果愿意还可以去一线城市，那为什么不去呢？​

而大城市郊区的建设用地供应量正在加大，正适合大量居民迁入。苏联解体后俄罗斯发生的人口大迁移，就将在中国重演。中国将诞生一批人口超过两三千万的超级城市，而北京上海最终可能会超过四五千万人。​

其实这种现象在过去十多年里已经在发生，之不过由于政绩考核的问题，被地方政府集体隐瞒了。​

比如深圳的人口，就一直是个谜。深圳市统计局说，2012年底常住人口是1054.7万人，所谓常住人口是指户籍人口，和没有户口但在深圳工作居住超过半年的人。而深圳卫人委说，到2012年接受计划生育服务的常住人口是1300万。​

日前，深圳公安局透露，深圳实际外来人口是1532.8万人！如果加上户籍人口，深圳实际上有大约1840万人。​

隐藏人口规模不是深圳的专利，几乎所有的城市都在有意无意这么干。因为这涉及到人均GDP，人均收入等数字，关系到城市的面子。​

比如上海说它的外来常住人口是960万人，你相信吗？上海的面积是深圳3倍，经济总量是1.5倍，外来人口只有深圳的63%，那才真是奇怪了！​

而面积是深圳8倍、经济总量是深圳1.36倍的北京，说自己的外来人口只有深圳一半，是773万人，也显得非常荒诞。​

北京今年曾宣布过一个数字，非常值得关注：2012年北京常住人口比2011年增长了50万人！虽然我相信这个数字被缩小了，但这仍然是一个惊人的事实。​

深圳也是这样，1980年时全深圳只有33.29万人，到今天33年中净增加了1800万人。即便是平均，一年也增加人口55万人。也就是说，33年来每年都有一座中等城市的人口搬到深圳！​

事实上，目前在香港、深圳、东莞三座城市中大约生活了3500万人口，这个数字已经跟所谓的世界第一大城市“东京都市圈”相当。​

但你要知道，东京都市圈面积是1.3万平方公里，而这三个中国城市的总面积不到5500平方公里，加起来都没有一个上海大！​

很多专家认为，深圳的人口承载能力是1100万到1200万，但事实上深圳长期生活着1800万人口，而且交通状况比北京上海好，空气质量就更不用说。​

所以，如果规划适当，城市承载能力其实潜力很大，超级城市不会最终演化为灾难。​

在中国城镇化过程中，一直有“大城市化”还是“小城镇化”两种观点之争，其实，市场是最好的裁判。你放开管制，让人民自由流动，然后接受结果就是了。​

现在看来，显然大城市化是市场方向。原因很简单，中国传统文化和传统政治的运作结果，就是权力在哪里，资源、机会就在哪里，人口就向哪里汇聚。除非你用行政力量来管制，而这显然越来越不可能。​

很多城市在解决看病难时，都推行过社区健康中心，鼓励小病不出社区。但是大医院仍然人满为患，社区健康中心门可罗雀。就连倡导者自己，有病还是扎堆到大医院。城镇化中人口流动，其实跟看病是相通的。​

行政区划改革虽然还没有提上日程，但这项改革酝酿多年，估计未来几年推出可能性非常大。因为中国的省太大了，比如广东、江苏、山东，无论从经济总量还是人口，都相当于一个非常大的国家了。​

美国人口只有中国的四分之一左右，但人家有50个州。所以，未来成立更多的直辖市和拆省，都是必然的。在这个过程中，荣升为直辖市和新省会的城市，也会获得巨大的发展机遇，成为新的超级城市候选人。​

总之，未来十年中国城市格局将发生巨变。一大批超级城市诞生，一大批“新贵城市”崭露头角。在这个过程中，大城市跟小城镇的分化加剧，从房价上看会有天壤之别。​

绝大部分中小城市，房价将陷入长期低迷，部分西部村镇可能会被彻底抛弃，而超级城市的房价将长期维持高位。​

这一切，都是因为中国人太爱买房，太爱扎堆，而公共资源也太不均衡了。