半求

                                   2005-01-06
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    〖时    间〗：2004年 6月16日16：40~17：00
                  2004年11月10日11：17~12：00
                  2004年12月27日15：30~15：05
    〖天    气〗：晴、阴、雾
    〖事    件〗：实地步行考查宝安中心区“深业·新岸线”项目情况
    〖项目地点〗：位于创业路、兴华西路、新安六路、罗田路围合部
    〖考查实录〗：

    ■地块渊源

    【“深业·新岸线”楼面地价868.2元/平方米，是片区最大的小区】

    宝安中心区2002年启动之后，第一次土地公开出让是2002年7月26日。当日下午15：
00，占地面积为18.4万平方米的A001-0120 号宗地和8.3万平方米的A001-0119号宗地拍卖活
动在设计大厦举行，13家公司参加竞拍，共发牌19个。

    经过七轮叫价，深圳市高发投资控股有限公司以2.85亿元超过起拍价4500万元拍得编号
为A001－0119的地块。楼面地价为1106.1元/平方米，该地块的土地面积为83329.4平方米，
可建设总建筑面积为257660平方米，其中，住宅211600平方米，其余8060平方米为配套设
施。

    半求记得深业集团（深圳）有限公司以4.15亿元超过起拍价6500万元拍得编号为A001－
0120的土地，楼面地价为868.2元/平方米。该地块，土地面积为183825平方米，可建设总建
筑面积为478000平方米，其中住宅45000平方米，商业10000平方米，其余18000平方米为配
套设施。从举牌过程看，深业对此地块志在必得，举牌极其果断。

    深业地块是截至目前宝安中心区拍卖的最大一宗居住用地，“深业·新岸线”项目计划
分三期自东向西滚动开发，开发期为4年，预计到2007年竣工。

    【“深业·新岸线”是片区内商业面积所占比例最少、但公建比例最高的小区】

    半求经过分析发现，高发的A001－0119地块占地较小，可销售面积中商业比重占到总量
的15%；而深业的A001－0120地块面积为前宗地块的2.2倍，但其配套用房面积相对较多，可
销售面积中商业比重仅占2.2%，基本上将建成一个大型的纯住宅区。

    商业面积比例的不同也是导致A001－0119地块、A001－0120地块的拍卖地价起价相差不
少（931元／平方米和732元／平方米）的原因。 即使与区内其它小区相比，“深业·新岸
线”的也是商业面积所占比例最少、但公建比例最高的小区。

    商业面积所占比例最少表明小区比较纯、而公建比例最高则表明小区配套全。

    ■周围概况

    半求看到，宝安中心区的道路网络不错，而且没有什么违法建筑，是非常干净的一个片
区。在“深业·新岸线”周边，是类似上步北路一样在道路两边设计了宽达10米绿化带的创
业路、即将建设的兴华西路、六车道的新安六路、与高发项目第五大道之间是一条四车道的
区间路罗田路。此路在半求2004年6月16日16：40~17：00到现场时，已经做了路基，现在则
临时被高发项目第五大道用来做回填土堆放，但相信不久之后就能够动工修路了。

    而根据目前的规划资料分析，“深业·新岸线”的地块虽然呈现宽大约280米，长约670
米的狭长态势，但中间并没有规划市政路，这就保证了小区的整体性、避免外来车辆和人流
的干扰。作为宝安中心区规模最大的小区，也是宝安中心区占地13万以上而没有道路穿越的
小区，这是非常难得的。

    现在小区西面还在继续填海，在没有填海之前，小区距离海岸线的最近距离只有200
米。而填海之后，距离大约800米，是宝安中心区目前在建楼盘中距离岸线最近的项目。

    “深业·新岸线”用地为新近填海地，地势平坦，西北部地块靠近西乡河及福中福住宅
区，地块东侧为宝安新体育馆及正在建设的行政中心。地块北、西侧创业路和新安六路已建
成通车，罗田路和兴华路尚未建设，在地块的南侧及东侧分别为福中福的幸福海岸和高发住
宅小区、西侧为恒丰小区。

    ■工地概况

    【安全防护存在漏洞、工地开阔、周边楼盘多】

    半求在现场体会到，楼体中的安全防护做得比较到位，但是在平面上的工地某些部位存
在着安全防护措施不到位的情况，主要是一个坑没有加以隔离和标示，材料堆放过于零散。

    在楼盘东南侧，半求看到高发的第五大道项目正在进行地质勘查取样工作，而11月12
日，高发却宣称项目已经动工了，可见区内发展商还是比较急躁。楼盘东北角不远处，一个
楼盘已经在热火朝天地施工，但规模不大。可见楼盘周边楼盘较多。但“深业·新岸线”在
指标上还是存在不少优势的，详情请看半求此前的分析：《04’宝安中心区楼盘对比分
析》，这里不再重复。

    而小区靠创业路一侧，已经进行了简单的绿化，不过，绿化水平一般，只种植了草坪和
简单的小榕树以隔离小区。绿化带宽达到近10米，类似福田区上步北路的绿化带，还是非常
宽阔的。

    而在小区后期用地上，则显得非常空荡，场地大就是有好处啊，安排材料堆放、工人居
住一点也不局促，不象那些小工地。不过现场材料堆放上显得比较散乱。发展商的办公室和
建筑商的办公室设在一期以北，也就是整个地块的中部。

    进入小区内，半求感觉小区楼体之间间距比较宽，个人估计介于35~95米之间，这个水
平无论是在片区内，还是放在全市去看，都是非常不错的，保证了窗外视野的开阔以及充足
的室外活动空间。

    【深圳第一个设计了内部天井的会所】

    小区会所按集中与分散相结合的原则进行规划，在首期入口位置设立了一个小会所，便
于对外经营和宣传，最近就做销售处。此会所为椭圆形支架部位颜色条跳跃，其余部位颜色
为淡色调。

    小会所外部装修已经基本结束，而内部装修正在进行之中，半求进入内部参观，发现此
会所不但外面设计了环绕水带，在内部也设计了不少的水体。外面正在铺设45CM*45CM的大
块彩砖、让半求印象深刻的是铺设的大理石全部在表面进行了防滑处理，与香蜜湖的水榭花
都是一样的做法。

    而面向业主健身运动的中心会所则安排在小区内，此会所为圆形玻璃屋，讲究通透。中
心会所的面积大约在1500平方米，而中心会所大约在2000平方米左右，设计为全玻璃形式，
并且设计了内部天井，改善会所内的环境感，这是当前深圳第一个设计了内部天井的会所。
在此会所的北侧，游泳池正在做基础处理，底部处理成了斜坡，估计是设计成了深水区和浅
水区。

    【施工引入竞争机制】

    半求看到，建筑施工为泛华工程公司与中铁二局分别获得工程，去年以来深圳房地产市
场开始流行同一项目引入竞争的做法，对于保证工期、提高质量是有好处的，必将哪一家也
不愿意在竞争中表现出弱势。

    从现场来看，两家的施工进度上中铁二局相对要快一些，而质量上都差不多，主施工还
是不错的，空鼓等问题基本没有，只有类似平面光洁度上存在少许问题。尤其是布筋工作非
常好，是深圳第一家采用工厂预制网板的项目，采用的是蛇口华海机械冶金工程有限公司预
制板面网，质量没得说，看后图吧。

    由于工程浩大，因此混凝土供应商也选择了两家：泛华工程公司使用港创混凝土中铁二
局采用晋荣混凝土，以避免混凝土供应环节影响工期。

    住宅架空层里设计了8米*4米的方形通风采光孔，以满足地下车库的自然采光及通风要
求。

    【关外最高、深圳前列的架空高度：13米5及8米】

    半求看到，架空层有两种高度，一是朝外侧小会所（销售处）的架空层为14米21，回填
土以后将有13米5左右。其它架空层在没有进行回填土之前高度为8米89，回填以后估计为8
米。

    无论是13米5还是8米，都已经是关外楼盘中最高的架空层，超过了此前的香水郡的6
米。同时在整个深圳，这个架空高度也是处于前列的，较高的架空层，为小区营造了一个整
体连通而且不压抑的内部园林环境。

    【质量还不错】

    半求看到，工地临时上下楼梯用木材制作而城，安全性、稳定性、舒适性都大大提高，
这虽然是临时的，可也反应了一个侧面。还有的就是，在外露部分或者主要视觉部位，项目
采用了清水施工法，清水施工模堆放在小区中央，清水施工的部位光洁度、平整度都非常
好。

    除开在做基础时间使用了粘土砖之外，建筑主体全面采用新型建材，半求没有发现工地
有任何粘土砖，这是半求在2004年度内看到的两个没有使用粘土砖的项目之一，还有就是红
树西岸。国有企业遵守国家规定还是比较积极的。

    【钢筋结构保护到位】

    半求看到，在布筋层，建筑公司为了即保证施工人员行走方便，又使已经布置好的钢筋
结构不受到外力的影响，因此在布筋层设置了不少的钢板小櫈，施工人员就可以直接在上面
行走，无须象其它项目一样去踩踏钢筋了。

    【其它】

    为了满足曲面建筑体，设计师设计了梯形电梯井。施工单位在每栋楼下都设立了沉降观
测点。现在施工已经基本都到了8层。到施工楼层8层，可以看到珠江口海面清晰可见，虽然
当天雾大，但依然可以看到蜿蜒的海岸线和正在填海的车辆。

    在考查其间，半求看到有两架飞机从小区西南侧飞过，有一定噪音，但噪音水平与后海
片区类似，并不见有质的差别。

    项目采用了德国万宝隆（MOT BLANC）铝塑板，质量非常不错。这个品牌是世界名笔的
牌子，目前的手表、建材领域也大步前进。

    室内净高为2米80、客厅楼板厚度16公分、厨房卫生间楼板厚度14公分、凸窗上下沿厚
度为10公分。从数据可以看出，“深业·新岸线”客厅楼板和厨房卫生间楼板厚度在片区现
有已经出地面的项目中处于最佳位置，质量上是不错的。

    ■相关数据

    【半求测试数据】

    室净层高为2米80、外墙20公分厚、内墙20公分厚、凸窗70公分（未来净宽约60公
分）、凸窗上下沿均为10公分厚、步行楼梯宽1米15、客厅及房间楼板厚为16公分，公共过
道楼板厚为15公分、厨房卫生间楼板厚为13公分……

    【步行测试数据】

    半求从“深业·新岸线”为起点，测试了到以下关键节点的步行距离：

    南头关到楼盘现场行车时间为13分钟。步行从楼盘到宝安行政中心需时4分钟，到宝安
体育中心需要时间2分钟；到中央绿轴需时间5分钟；到新城大道需时11分钟；到107国道需
时15分钟；到未来的1#地铁体育中心站需时4分钟。

    【指标数据】

    1、土地面积183825平方米；

    2、建筑覆盖率：≤25%；

    3、建筑容积率：≤2.6；

    4、机动车泊位数：3850辆；

    5、可建设总建筑面积478000平方米，其中，住宅450000平方米，商业（含市场）10000
平方米，36班小学13100平方米（单独占地不少于22000平方米），18班幼儿园4000平方米
（单独占地不少于4500平方米），居委会120平方米，物业管理及活动中心600平方米（含文
化站、老年活动中心），社区健康中心120平方米，公厕一处60平方米，游泳池一处，垃圾
收集站一处。   

    一期总建筑面积:189945.02m2
    一期总户数:1163
    一期停车位:1389

    6、土地使用年限为70年，自拍卖日起计算。小学、幼儿园、居委会、公厕和垃圾收集
站建成后产权无偿提供给政府，物业管理及活动中心（含文化站、老年活动中心）、社区健
康中心建成后为社会提供服务，可以整体转让，但不得改变功能。本宗地上450000平方米住
宅和10000平方米商业可进入市场销售。小学运动场宜按400米标准运动场地考虑，并考虑体
育设施社区居民共享的便利性。垃圾站，应设在小区北侧，常年风向的下侧，并尽量布置在
隐蔽位置，减少对周边住宅的影响。

    7、建筑退红线要求：西北（新安六路）≥15米，东北（创业路）≥10米，西南（兴华
路）≥8米，东南（罗田路）≥10米。

    8、空间布局：建筑高度由北向南（向行政中心方向）逐渐增高，由东向西（向大海方
向）逐渐降低（以创业路为东）。

    9、道路开口及界面控制：小区机动车出入口在创业路、兴华路和罗田路上设置：小区
商业沿创业路布置，且裙房不得少于两层，为加强与N19区（即高发小区）的联系，在罗田
路方向连续界面应不少于40米。

    10、出入口：周边四条路均可设人行出入口，车辆出入口只设在创业路、兴华路和罗田
路。

    ■建筑用料

    泛华工程公司采用晋荣混凝土、中铁二局使用港创混凝土、可耐福石膏板、18公分厚度
的泡沫隔热垫、畅达施工用PVC套管、荣益混凝土预制污水管、德国万宝隆（MOT BLANC）铝
塑板、香港雪花铝扣板、杭州锦隆PVC可弯曲阻燃电线套管、顾地PVC内螺旋消音污水管、新
威讯电缆……

    ■片区概况

    关于片区的分析请看半求之《深圳西岸·宝安中心片区简
论》，这里就不再重复了，直接点击进入吧。

    ■发展商概况

    “深业集团”是深圳市首批五家国有资产授权经营企业之一，是深圳市重点扶持和发展
的大型企业集团。深业集团的前身深业贸易有限公司成立于1983年9月，1985年2月，深业集
团在香港注册成立。

    截至2003年底，深业集团总资产126.49亿港元，净资产49.66亿港元，年营业收入22亿
港元，利润总额4.74亿港元。

    深业集团核心产业集中分布于基础设施建设、公用事业、能源电力；交通运输、物流仓
储；金融保险、投资基金； 房地产经营开发、物业管理；有线电视网络及部分电子科技工
业等多个领域。

    深业集团现有香港上市公司2家，国内拟上市公司2家，重点全资、控股企业7家，主要
参股企业6家。深圳控股有限公司是深业集团在香港联交所的旗舰上市公司，是深业集团的
核心企业。深业集团持有其57%的股份。

    深业集团（深圳）公司成立于1991年，是国家一级房地产开发企业和国家物业管理资质
一级企业。该公司先后开发了华民大厦、深业大厦、深业中心、深发花园、笔架山庄、紫荆
苑、深业花园、百合山庄、彩天名苑、西安深业都市创展中心等大中型楼宇，所开发的楼盘
均被评为优质工程。

    深业集团还有以下下属或者参股企业：鹏基(集团) 、泰然股份、深业物流、深业物
业、妈湾电力、东宝松公路管理公司 、路劲基建（香港）公司 、深港实业、天威视讯、中
國高新技术产业管理投资管理公司 、恒力国际集团、中国平安保险、深圳市商业银行、万
厦居业。

    【相关阅读】：

    《从城村混合泥潭到八大组团自救》

    《“深业·新岸线”考查流水帐》》
    《深圳西岸·宝安中心片区简论》
    《21世纪一十年代是“岸线时代”》
    《另论宝安中心区楼市发展：从人才谈起》
    《2004“楼市蓝筹”榜》
    《04’宝安中心区楼盘对比分析》
    《宝安中心区(深圳西岸)考察初感》
    《“深业·新岸线”户型全城首发》

    图：看看“深业·新岸线”在宝安中心区内的位置及与地铁站的关系。