导读：
    ■房地产的焦点在于价值
    ■“宅道”就是这样……
    ■深圳楼史绝无仅有的一次
    一）地段：永久的增量经济商办中心
     1.土地单产全国之冠，经济增量全国之冠
     2.深圳当之无愧的永久商办中心
    二）交通：地铁入户，你要不要？！
    三）资源：仅有的一次齐聚,全城绝无仅有
     1.景观资源：山、海、河、高尔夫、公园、双城…
     2.史脉资源：600年历史
     3.教育资源：从幼儿园到博士的全龄“一站式”教育
     4.人文资源：生活、民俗、时尚、科技及商业融合的完整系统
    四）产品：顶级的4次方
     1.全球顶级专业团队：
     2.符合都市豪宅潮流的综合体型式：
     3.上千个商业知名品牌，超30%首次入深
     4.五轴一区，大美之境
    五）物管：亚洲洲际及物管服务
    六）区民：居住无白丁、邻居多鸿儒
    七）小结：属于典型的剩余财富多、短板少的地方与产品
    ■以“宅道”分析的结论：自有资金的理论投资回报率225%
正文：

■房地产的焦点在于价值

中国首个城市人文综合体---位于深圳高新区的华润城的第1期住宅润府即将面市销售了。在这个时间窗，想了解华润城的人越来越多也是必然的。但实事求是地说，即使深圳楼市发展了这么多年、即使深圳的购房者已经专家化了，但是笔者认为，华润城依然是极为独特的标的，因此有必要专文论述。

而观察与研究房地产项目，其核心在于价值解读，而不在于其它。产品、地段、景观、配套、交通、教育等都是底色与事实，看到这些并不困难，这些也不是观察的目的与结果。但事实是，社会上很多人甚至包括投资家级别的人，都局限于细节与事实的阐述之中而无法提升。这就是本次专文的目的所在，我们必须对此予以纠误,必须将分析的焦点转移到价值上来，但价值、价格认知依然相当混乱！

那么本文选择华润城作为研究标的。之所以选择华润城，是因为其属极受瞩目的目前将售的最大城中村旧改项目，总占地68.5万㎡、总建面达280万㎡、总投资300亿。就地段、资源、交通、景观、史脉、教育、人文、产品、物管、区民、体量、投资额来说，华润城是深圳有史以来最值得关注的项目，达成了“产品无短板、综合全优配、地段极高值、景观套餐化、居民无白丁”的空前组合，极具说服力。

■“宅道”就是这样……

关于房地产的价值与价格，存在什么样的谬误呢？比如说，即使是行业人士，也喜欢将购房者分为自住客、投资客这两类。而其实，购房者只有一种：那就是投资客！即使所谓自住类购房者，房产也是其此生最大的资产，也属投资而非消费。在国家统计中，购房支出是投资项、资产项，而非消费项。其实准确地说，自住客指的是租房客、投资客就是购房者。

而购房的价格--也就是房价，其实是资产信号而不是消费信号；租房的价格--也就是租金，才是消费信号。所以，购房的经济学本质是投资行为、而不是消费行为，房价的经济学本质是资产信号，而与消费价格只关注当下效用不同，资产是有贴现价值的，所谓贴现就是现在与未来的价值一并在当下体现，具有跨时空交换的特征。

而房地产的价值依赖的是什么呢？这么说吧，与其它财富不同的是，房地产是社会剩余财富的主要沉淀池，剩余财富主要看增量，只有增量高于再投资部分才是剩余财富。房地产并非单纯的新创财富的载体，譬如香港、新加坡就是发展已经达成，因此剩余财富多因此房价就高。但同时，房产又是每天与人们的生活相关的，而生活又是全面的，涉及到出行、购物、教育、休闲、运动……各个方面，因此，短板越少房价也就越高，剩余财富越多房价也就越高。如果在一个剩余财富多、短板少的地方与产品，那么房价就是天价了！

■深圳楼史绝无仅有的一次

各位看官，你看完第二节的这三段话以后，内心会不会感觉到一种震动？原来认为正确了如此久远的东西，就被这500字给轻易就摧毁了。而之所以写下这段文字，原因在于，只有端正认识、树立正确的方向、掌握宅道之学，我们才可能真正找到最好的购房标的！或许又会有人说，经过30多年，住过了太多房、太多地方，都对换房换地方有抗拒心理了。即使是那些从投资客升级成了“投资家”的人们，也对一般的物业、一般的地段失去了兴趣。这两种典型的“厌房症”患者众多，要再提起他们的购房欲望与兴趣并不容易。

但是，深圳如果有这样的地段上的这样的物业出现，想必“厌房症”患者也是不能自持的吧：地段一流、区域创富能力与增量财富全国第一、交通便利到地铁入户的地步、景观/教育/人文等资源无缺、自配与公配达致最优、产品是最顶级的综合体类型、亚洲洲际级物管、居民无白丁……这是深圳历史上首次出现的“产品无短板、综合全优配、地段极高值、景观套餐化、居民无白丁”的空前组合，即使是“厌房症”患者也不可能无动于衷的。

一）地段：永久的增量经济商办中心

1.土地单产全国之冠，经济增量全国之冠

华润城位居主城区的最主流地段之一、深圳的印钞厂--高新区内，所在片区的单位土地产出居全国第一、并且是全球第二大科技湾区地段、仅次于美国硅谷。成立于1996年、面积10.06平方公里（扣除深圳大学1.44平方公里）的深圳高新区，2013年实现工业总产值5200亿元，占全市1/4，而高新区的工业用地只占全市1.1%，单位土地产出517亿/平方公里，高居全国第一，成为全国单位面积产出最高的高新区，是国家最高财富增值带。

2.深圳当之无愧的永久商办中心

赫赫有名的前海新区，规划写字楼面积大约1200万平米，而深圳高新区现有写字楼面积就已经达到1000万平米，深圳高新区其实已经超过福田CBD是深圳最大的商办中心、总部企业所在地。而根据市政府的增容计划，整个深圳高新区的商办面积将达到约1600万平米，是深圳当之无愧的永久商办中心。

目前深圳高新区入驻企业已达1800余家，其中全球知名企业总部基地达100余家，上市企业200余家，国家高新企业500余家，深圳高新企业100余家，成为各大国际企业总部聚集地。

二）交通：地铁入户，你要不要？！

小区紧邻城市最主要的干道---深南大道，这条大道开启了并领导了中国的道路美学。同时，南北有北环大道与滨海大道，东面有沙河西路以及南光高速、北面还有广深高速。现有19条公交线正在运行，另外项目内规划有1处公交首末站，整体交通路网可概括为“两横四纵双轨”。

在地铁方面，项目与深圳最重要的地铁主干线--1#地铁罗宝线的高新园站口紧密无缝相连，除了地铁直接连接华润城地下库，一路风雨无阻回家！而华润城西面是正在规划中的地铁15号线。

三）资源：仅有的一次齐聚,全城绝无仅有

山、海、河、高尔夫、公园、双城、史脉资源、人文资源、教育资源仅有的一次齐聚,全城绝无仅有：

1.景观资源：山、海、河、高尔夫、公园、双城…

沙河与名商两大高尔夫球场、城市第一大河--沙河、沙河河岸公园近在咫尺，瞭瞰深圳湾、深圳塘朗山及香港元朗群山等景观资源；

2.史脉资源：600年历史

这还不止，还有600年历史的大王古庙就在小区侧，大冲村的古池塘也被保留，成为难得的史脉资源；

3.教育资源：从幼儿园到博士的全龄“一站式”教育

引进南山外国语学校办校、3所幼儿园、新大冲小学，加上一所九年制学校，而500米开外就是深圳大学，从幼儿园到博士的全龄“一站式”教育不是梦想！
   
4.人文资源：生活、民俗、时尚、科技及商业融合的完整系统

万象天地配备了7000㎡的人文设施及空间，通过保留原有文化建筑（如古树与水塘），注重生活、民俗、时尚、科技及商业的融合，形成完整的人文配套。
   
四）产品：顶级的4次方

1.全球顶级专业团队：

世界最大的建筑规划设计公司--RTKL、世界排名前五的顶级建筑设计事务所FOSTER、美国景观设计公司SWA及国际著名设计师创办的靳与刘设计公司等参与。

2.符合都市豪宅潮流的综合体型式：

占地68.5万㎡，总建面280万㎡、总投资300亿的大城中国首个城市人文综合体，万象城的升级版万象天地就落户于此，超过30%的品牌将是第一次进入深圳市场。买到幸福里的人们想必知道综合体里的住宅的价值了吧。

华润城在整体规划、写字楼与商业规划、景观设计及整体视觉设计上都进行了各大知名设计公司详细分工，为深圳呈现绝世之作。项目中的万象天地在规划与建筑形态上，将传统封闭的大盒子式商业形态打开，结合室内外元素，打造符合未来客户行为、全新的国际化大都市空间。

3.上千个商业知名品牌，超30%首次入深

其次万象天地在业态与品牌组合方面，打造了旗舰广场、精品中心、时尚高街等多个主题，并引进了上千个知名品牌。最值得一提的是，其中有超过30%的品牌将是第一次进入深圳市场。万象天地是华润置地对人们未来城市生活方式和深圳商业格局的又一次全新表达，为南山乃至深圳所有的客户带来全新的消费体验。

4.五轴一区，大美之境

项目在人文景观的打造上，项目采用五轴一区设计。住宅生活区域，通过生活轴线的打造，如景观道、中心广场、口袋公园，艺术雕塑等，为住户提供充分的人文空间和艺术场所。

五）物管：亚洲洲际及物管服务

实施“大社区、大管家”服务体系，全方位提供高端服务。华润物业管理公司成立于1982年，30多年来立足香港，拥有丰富的香港以及亚洲物业服务经验，立足香港，主要从事中、高端物业租赁、物业管理和物业发展的业务。在香港所负责经营的物业总面积超过200多万平方英尺，类型包括甲级写字楼、普通住宅、豪华别墅、服务式住宅等。此外，公司业务还包括装修及机电安装工程、展览、房地产开发等。

六）区民：居住无白丁、邻居多鸿儒

    深圳高新区聚集了5000多家高新技术企业和约30万名科技人才，在国内外园区中高新技术企业密度最高、科技创新人员密度最高。都是高科技企业，居民素质高！知识分子占比为全城之冠。居住无白丁，小孩不会变坏只会耳闻目染越来越上进！

七）小结：属于典型的剩余财富多、短板少的地方与产品

从前述的房地产价值理论，以及上述的条件罗列，我们可以发现，华润城所在地段是深圳增量经济、增量财富的最高效地段，具有充足的沉淀资本。之外，从生活本身来看，华润城没短板、全顶配，属于典型的剩余财富多、短板少的地方与产品。按照理论分析，理论价格具备天价的条件。

■以“宅道”分析的结论：自有资金的理论投资回报率225%

根据GDP与顶级房价的比例关系，GDP:最顶级豪宅房价=1：10（注GDP以千亿计）。比如：5000亿GDP的城市，最顶级豪宅的房价大概是5万/平米；1万亿GDP的城市，最顶级豪宅的房价大概是10万/平米…均以此类推。比如，上海2013年GDP为2万亿，那么上海的顶级都市豪宅房价大概就是20万/平米，而深圳2013年GDP是1.4万亿，那么深圳的顶级都市豪宅房价大概就是14万/平米。

不是吗，深圳湾1号目前果然就是大约14万/平米这个水平。按照以上罗列，华润城呈现出“产品无短板、综合全优配、地段极高值、景观套餐化、居民无白丁”的空前组合，当然属于顶级物业行列，而且这种空间组合保证了华润城值得长相厮守、而不是始乱终弃---也就是说，具备永恒的绝对价值特征。从地段、产品、配套、景观、资源等各个方面来分析，理论估价14万/平米是对的。但基于这么大规模的一期，我们判断发展商将给出巨大的让利空间，以收获口碑效应，为未来的开发铺平更宽广的客户道路。

另外，按理华润城的各项条件，决定了这个项目应该发展大平层、大户型的豪宅。但无奈项目体量太大，全部发展大户是不可能的，因此华润城首期高端住宅——总占地3.91万㎡、建面23.48万㎡的“润府”，整体由8栋塔楼（包括1栋超高层公寓+7栋超高层住宅）组成，除开14套联排别墅，以及部分大户型之外，主力户型为80-90平米之间的2-3房！这是典型的黄金刚需面积带，也即是说，这是豪宅地段上供应出的豪宅品质的刚需户型，这是绝无仅有的。而刚需户型相信也将在一定程度上影响发展商的定价决心，这对客户又未曾不是好事呢？

综合来看，均衡考虑理论估价与项目现实情况，华润城1期润府入市价格在7~9万/平米之间的可能性极大，取其中值为8万/平米。从理论上来分析，预留的投资空间是：（14-8）/8=75%。考虑到30%首付的杠杆效应，那么自有资金投资的理论回报率为（75%*30%）*100=225%！也即是说，理论分析，5年内华润府1期润府存在225%的投资空间，年均利润率45%！以“宅道”发现，这原来是必投资产，那此次不投更待何时？！