导读：
     ■怀德公元：“空前经济”的最直接受益者
     ■区域价值解析：前海+大空港+4.5K㎡怀德社区
       一、空港豪宅区：东京田园调布→深圳怀德公元
         1、田园调布：日本最著名、政客名人最集中的豪宅区
         2、怀德公元：与深圳宝安国际机场直线距离约2.5公里
       二、前海入驻企业已达12000家，兑现“东方曼哈顿”
       三、首因效应：2.34k㎡怀德社区的揭幕钜作
         1、怀德社区：福永乃至深圳最具发展潜力的社区
         2、“首因效应”：大盘常态开发，第一期最划算
     ■区域综合配套解析
       一、“3A”取代“3L”：怀德公元拥享最高城际商务价值
         1、连接广深港三城两大空港的枢纽位置，三地铁纵横
         2、“3A”取代“3L”：三城双空港的最高城际商务价值
       二、2公里半径范围内，涵盖3-15岁完善教育配套
         1、2公里半径10所幼儿园，学前教育就在家门口
         2、项目北面600米：深圳市一级学校福民学校
         3、车程5分钟内可抵达省一级公立初中福永中学
       三、一流生态：宝安西部活力海岸带+凤凰山森林公园
         1、70K㎡宝安西部活力海岸带规划，近海更亲海
         2、直线距离600米：宝安第一山——凤凰山森林公园
         3、步行5分钟左右可抵达翠岗公园
         4、17万㎡望牛亭公园，仅需5分钟车程
       四、文化、医疗设施
         1、距离二级甲等福永人民医院仅约1公里
         2、福永文化中心直线距离仅隔约600米
     ■中国最贵重经济岸线上的“ABD”：聚集最高当量级经济活动
       一、深圳唯一“ABD”：占据中国最贵重经济岸线
       二、城际经济要素最快速交换：深圳最高当量级经济活动聚集区
     ■被雪藏三十年的城市价值高地，怀德公元营中将启
正文：

■怀德公元：“空前经济”的最直接受益者

怀德公元位于深圳市宝安103-01&04号片区[福永中心片区]的12-18地块，项目占地3.1万㎡，总建筑面积23万㎡，其中住宅约97220㎡，集中式商业约5.3万㎡，商务办公面积约1.9万㎡。产品以87-135㎡精装3-5房及89㎡精装LOFT为主，将提供片区稀有的高品质人居。

作为怀德国际社区千万级智慧大城的首发钜作，怀德公元占据了世界前海中心及国际空港新城中心双核交汇的黄金区域，在享受双城核心配套资源的同时，将最直接地受益于“空前经济”。这里所说的“空前经济”主要包括以下两方面的含义。

首先，怀德公元将享受到大空港+前海双重经济价值的辐射，同时该项目也占据了深圳大空港区最靠前的位置。加上怀德社区4.5平方公里的庞然体量，种种迹象表明，未来该项目的价值表现将无比耀眼夺目。

■区域价值解析：前海+大空港+4.5K㎡怀德社区

一、空港豪宅区：东京田园调布→深圳怀德公元

1、田园调布：日本最著名、政客名人最集中的豪宅区

东京的田园调布豪宅区是日本最著名的高级住宅区之一，也是日本政客名人最集中的地方，日本前首相鸠山由纪夫、现任众议院议员石原慎太郎、日剧天王木村拓哉、日本棒球奥运总教练长嶋茂雄等，都住在这里。当然，这个地区的房价在日本也是首屈一指。

为什么田园调布能够吸引了如此多的政客、名人在此居住？这与该豪宅区所处的区域地理位置密切相关。田园调布所在的大田区，位于东京都东南、正对东京湾，区内有日本的门户空港——东京国际机场。而田园调布与东京国际机场（羽田机场）相距不远。

机场是高阶经济要素最密集的区域，拥有最高附加值的人或者货物在此流动。由于打“飞的”客群的时间价值相对较高，因此很多人都会选择在机场附近购房。而这也是田园调布能够成为日本政客名人聚集的豪宅区的原因之一。与田园调布豪宅区类似的还有北京的温榆河以及香港的东涌豪宅区。

2、怀德公元：与深圳宝安国际机场直线距离约2.5公里

而怀德公元位处深圳宝安国际机场东北面直线距离约2.5公里，空港价值对项目的利好推动作用，与东京田园调布、北京温榆河别墅区、香港东涌豪宅区等并无二致。同时深圳大空港经济圈的规划，将使得项目的价值前景更加值得期待。

规划范围90平方公里的大空港经济圈，覆盖区域包括沙井、怀德公元所在福永西部滨海地区，范围涵盖深圳机场、宝安区西部沿江地区以及前海地区，面积6倍于前海合作区。大空港将连接前海和宝安，并以前海为发展龙头，以空港为支撑，推进空港新城建设，结合70平方公里西部活力海岸带的打造，形成独特的水岸都市区域。

此外，《大空港地区综合规划》已经预留了第二会展中心用地，第二会展中心建成后和深圳中心区会展中心的累计室内展览总面积将达到40万㎡以上，高于北京、上海、广州的室内总面积。大规模会展经济将进一步推动大空港经济圈的价值崛起。

二、前海入驻企业已达12000家，兑现“东方曼哈顿”

空港价值是怀德公元“空前经济”最重要的价值表现，但是正如前文所述，怀德公元占据了大空港和大前海双核交汇的黄金区域，这意味着除了大空港以外，前海深港现代服务业合作区的的辐射影响，也是我们在研究怀德公元这个项目的时候不可忽略的一个重要方面。

前海深港现代服务业合作区定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”，将是深圳乃至整个珠三角最流金的地区。深圳计划向前海新区投入400亿元，到2020年前海新区的GDP产值将达到1500亿元、经济产出密度约100亿/平方公里，而这相当于目前深圳经济产出密度的25倍，比香港现产出密度还高出两倍多。

目前进驻前海的企业已达12000家，其中金融业占比已超过60%，要素交易平台已达到了30家，初步形成了以创新金融为核心的现代服务业企业集群。从企业入驻量的急剧攀升和土地的热拍不止，种种迹象均表明，“东方曼哈顿”的设想已经不再只是规划，前海价值的兑现已一步步成为现实，而这也从周边众多物业的价格飙升中得到了充分的验证。

三、首因效应：2.34k㎡怀德社区的揭幕钜作

1、怀德社区：福永乃至深圳最具发展潜力的社区

怀德公元是千万级智慧大城怀德社区的首发之作。作为宝安区中心组团副中心的重要组成部分，怀德社区距离宝安中心区约12公里，距福田中心区约30公里。被称为福永“分红第一村”的怀德社区，股份公司总资产市值超过30亿元，社区股东人均年分红达到8万元，是福永乃至深圳最具发展潜力的社区之一。　

怀德社区西临深圳宝安国际机场和福永港码头，东倚凤凰山郊野公园，北靠望牛亭公园。规划总用地面积233.96公顷（约2.34平方公里），其中城市建设用地216.02公顷，占92.33%，非城市建设用地17.95公顷，占7.67%。规划范围内居住用地占规划总用地的19.2%，商业服务业设施用地占10.09%。

2、“首因效应”：大盘常态开发，第一期最划算

怀德社区规划总用地面积233.96公顷（约4.5平方公里），目前社区已经科学制定了“怀德社区综合规划”，计划将处于核心地段的区域进行整理管理，分期开发。也就是说，未来怀德社区将进入一个常态化的开发阶段。而以怀德大社区开发更新为背景，购房者买入第一期产品无疑是最划算的。

在房地产开发领域有一种现象叫“首因效应”：大盘开发商为了给项目树立良好的市场形象和口碑，在打造第一期产品时都会特别用心。而怀德公元作为怀德社区的揭幕之作，无疑也将受“首因效应”的影响。如果从购房者的角度来看，这样的产品无疑也是最值得放心购买的。

■区域综合配套解析

一、“3A”取代“3L”：怀德公元拥享最高城际商务价值

1、连接广深港三城两大空港的枢纽位置，三地铁纵横

怀德社区与宝安国际机场、福永码头均相距仅约1公里；周边有西部沿海铁路西延线、深中大桥连接线等跨江铁路公路；经规划中的深港西部快速轨道半个小时可抵达香港国际机场；同时沿江高速、广深高速、广深公路、宝安大道等高速路、城市主干道可快速抵达省会城市广州。

在轨道交通方面，规划中的轨道11号线从怀德社区的西侧通过，规划轨道10号线从社区中心穿过，在怀德南路与永泰西路路口设置福永站，形成福永核心区重要的地下交通节点；轨道1号线从西侧穿过，在怀德社区西南侧500米处设有机场东轨道站点。

2、“3A”取代“3L”：三城双空港的最高城际商务价值

国际经验表明，现代商务活动要求极高的便捷性，特别是高附加值产业对航空有着极强的依赖性，快捷的交通可以使商务效率大幅提高，从而实现竞争优势。因此，在航空时代，衍生了一个新概念——3A。对房地产投资而言，如果说以前的要求是3L（地段、地段还是地段Location、Location、Location ） ，那现在城际商务则要求3A（易达、易达还是易达Accessible 、Accessible 、Accessible ）。

而从怀德社区周边的交通情况可以很明显地看出，怀德公元项目除了兼享前海+大空港双核价值辐射以外，还处在广、深、港三城的枢纽位置，零距离深圳宝安机场的同时可快速抵达香港国际机场，高度契合了城际商务的易达性需求。加上三城两大空港的综合作用，无疑将使之拥有最高商务价值。

二、2公里半径范围内，涵盖3-15岁完善教育配套

1、2公里半径10所幼儿园，学前教育就在家门口

怀德公元周边半径2公里范围内共分布有幼儿园10所，让业主子女在家门口就能够享受最便捷的学前教育配套。

位于项目东侧、仅隔140米的福永中心幼儿园，用地面积7877㎡，建筑面积5232㎡，规划12班、391人；西北侧直线距离约750米的白石厦幼儿园用地面积2090㎡，建筑面积1250㎡，规划10班、325人；西南侧600米处的怀德幼儿园建筑面积2000㎡，规划6班、180人；此外还有福侨芳华幼儿园、怀德第二幼儿园等等。

2、项目北面600米：深圳市一级学校福民学校

怀德公元周边半径2公里范围内共有小学5所，其中与项目仅一路之隔的15-05地块，规划用地面积1.4万㎡，将打造30班制小学；项目北面约500米处是总占地面积6860㎡，总建筑面积6000㎡的深圳市一级学校福民学校；而东北面直线距离约700米处的福永中心小学，用地面积21673㎡，建筑面积16661㎡，规划33班、1728人；

3、车程5分钟内可抵达省一级公立初中福永中学

怀德公元西北面直线距离约1.4公里的07-06地块，是广东省一级公立初级中学福永中学所在，车程5分钟内即可抵达。福永中学用地面积6.2㎡，建筑面积20886㎡，规划36班、1924人。福永中学东依望牛山麓，西眺零丁洋，依山傍海，风光秀美，有利于孩子的求学、成长。

三、一流生态：宝安西部活力海岸带+凤凰山森林公园

怀德公元周边生态资源丰富，目前宝安正规划打造占地面积约70平方公里的西部活力海岸带，加上凤凰山森林公园、翠岗公园、望牛亭公园三大公园，将为业主以及家人提供周末或者闲暇时休闲、散步，进行户外亲子活动的最佳去处。

1、70K㎡宝安西部活力海岸带规划，近海更亲海

宝安西部活力海岸带规划总用地面积约为70平方公里，总长度达45 公里，约占全市248公里长海岸线的 1/5包括宝安中心片区、大铲湾片区、西湾片区、机场东片区和空港新城片区。将致力于引导宝安面向湾区发展，回归海洋经济、滨海生活、海洋文化，构建集生态保育、休闲度假、运动健身、旅游观光等多功能为一体的城市滨海空间。

宝安西部活力海岸带的建设，不仅能够大幅提升和美化宝安区的滨海生态环境，改变宝安“近海不亲海”的现状，也将让区域的生态生活价值愈加凸显。而位于规划中空港新城与机场东双片区之间的怀德公元，将率先受益于宝安西部活力海岸带建设所带来的生态和区域价值提升。

2、直线距离600米：宝安第一山——凤凰山森林公园

怀德公元东面直线距离约600米处，是宝安第一山——凤凰山森林公园。凤凰山森林公园海拔376米，方圆1.2公里，素有“凤山福水福盈地”的美誉。呈半月形展开的凤凰山，恰似镶嵌在西海之滨的一湾新月，自然风景绮丽，人文景观丰富，在清朝被列为新安八景之一。

3、步行5分钟左右可抵达翠岗公园

位于15-02地块的翠岗公园，占地面积约39000㎡，是集观光、休憩、游玩为一体的多功能城市公园。从怀德公元项目出发，沿翠岗西路步行5分钟左右即可抵达。

4、17万㎡望牛亭公园，仅需5分钟车程

怀德公元西北侧直线距离约900米处的07-05地块，是占地面积约17万㎡的望牛亭公园。从项目出发车程约5分钟即可抵达。

四、文化、医疗设施

1、距离二级甲等福永人民医院仅约1公里

位于07-12地块的二级甲等综合性医院——福永人民医院，位于怀德公元西北面直线距离约900米处，步行15分钟左右可以抵达。福永人民医院总用地面积17216㎡，建筑面积27860㎡，230床，可以随时为家人的健康保驾护航。此外，项目周边还有建筑面积1228㎡的怀德社康中心以及建筑面积345㎡福永社康中心。

2、福永文化中心直线距离仅隔约600米

位于15-01地块的福永文化中心，总用地面积9650㎡，其中包括社区图书馆3275㎡，群艺馆4065㎡，公园广场2310㎡。而怀德公元正位于福永文化中心东北面直线距离约600米处，步行10分钟内即达，可以为业主提供充分便利的文化艺术活动场所，涵养文化艺术内涵。

■中国最贵重经济岸线上的“ABD”：聚集最高当量级经济活动

一、深圳唯一“ABD”：占据中国最贵重经济岸线

我们都知道深圳的CBD（中央商务区，Central Business District）位于福田中心区，那么深圳的ABD（空港商务区，Airport Business District）在哪儿呢？既然是ABD（空港商务区），首先要满足的一点就是在空港附近，其次要商务发达。而目前深圳能够被称作是“ABD”的区域，除了怀德公元所处的“空前经济区”以外，别无二选。

“空前经济区”之所以能够成为深圳的“ABD”，除了空港和前海的双重价值拉动以外，非常重要的一点还在于其正处在中国最贵重经济岸线上。从全球范围内来看，历史上几乎所有世界级大国都是海洋国家或近海国家。如纽约、洛杉矶、东京、伦敦、巴塞罗那、阿姆斯特丹、鹿特丹……所有这些海港城市都曾是世界最重要的经济中心之一，且至今仍十分活跃。

岸线经济之重要，已是世界共识。而已经拥有了世界级资源的珠江岸线，也是目前世界著名的经济中心地区之一。这里有全球前三的物流海运中心——香港，全球第四海港——深圳，珠三角“曼哈顿”——前海深港服务业合作区，珠三角乃至亚洲最大的轨道枢纽中心广州南站，华南最大的综合交通枢纽深圳北站，构想中的第三亚欧大陆桥……

二、城际经济要素最快速交换：深圳最高当量级经济活动聚集区

其中以前海深港服务业合作区为珠江岸线的发展龙头，往西北方向延伸分别是大铲湾码头、深圳宝安国际机场，以及深圳第二会展中心的定址。地铁1号线、5号线，规划中的地铁10号线、11号线、17号线、穗莞深城际线、深港机场铁路等轨道交通，广深公路、宝安大道、广深高速、沿江高速等高快速路，以及可往返于香港上环的深圳机场码头，实现了广深港城际间经济要素的最快速交换。

同时，这些空港、海港、会展、轨道交通等配套，也是一个城市最核心的战略设施和资源，最重要的空运、航运、物流、会展、金融等高阶经济活动均在此进行。基于此，区域将吸附一批具有高附加值的人和货物在此流动。换句话说，未来怀德公元所在区域将是深圳最高当量级经济活动的聚集区。

■被雪藏三十年的城市价值高地，怀德公元营中将启

在深圳，有两个片区的价值是被严重低估了的，一个是大学城片区，另外一个就是怀德公元所在的ABD（空港商务区）。事实上就全球范围内来看，像迪拜国际机场、香港国际机场、巴黎戴高乐机场、韩国首尔仁川机场、日本东京羽田机场等知名国际机场，对城市服务业、物流业、房地产业等领域的带动都是非常强劲的。

正是因为ABD（空港商务区）能够吸附一批高附加值的经济要素，很多国家和地区的政府都大力发展空港经济。但是在大空港规划出炉以前，深圳的空港价值一直没有受到足够重视。然而随着前海进入价值喷发期，加上近年来机场商业租金步步高升，这一块被严重低估甚至几乎处于雪藏状态的价值高地，终于露出了冰山一角。

而怀德公元在占据中国最贵重经济岸线的同时，也是前海和大空港规划的最直接受益者。前海的腾飞对周边物业的价值拉动作用可以说有目共睹，而大空港区域的规划面积6倍于前海，势必将成为深圳市政府下一个倾力打造的区域。在此情况下，受ABD（空港商务区）价值拉动的怀德公元，价值前景无疑将更加值得期待。据了解，项目将于10月中旬开放营销中心。