导读：
     ■广州南站核心轴第一盘：奥园•越时代
     ■世界级发展方向：镀金时代，国际级CTD
      一、世界交通主方式的百年大轮回，铁路仍是主流选择
      二、高铁带来的中国镀金时代，已然开启
     ■区域唯一性：南中国最大的CTD
      一、南中国的城市流量中心：广州南站
      二、中国省级城市最罕见的大型高铁枢纽站：地下空间达111万㎡
      三、广州城市新CBD、新时代的门户
      四、全国唯一进行商务中心区规划、大规模商圈、地上地下空间在建的省级CTD
     ■价值唯一性：南中国当之无愧最大的世界级CTD
      一、世界级大都市的价值翘楚：中央车站区—CTD
      二、南站几何式倍增，拍地热潮将起
      三、南站将建超大型足球场，或将成为恒大新主场
     ■发展唯一性
      一、南中国租金最高地：交通枢纽中心，租金可达3000元/㎡/月
      二、商贸流量的拉动作用，催高奥园项目价值
     ■产品唯一性
      一、首座世界级企业展厅：创新MOBO公寓，灵活组合最大化
      二、南站中轴首座超高层地标，外立面全LOW-E环保节能双层中空纯玻璃幕墙
      三、写字楼级别的产权式酒店公寓，所见的产品品质最佳资产品
     ■南中国最好的超无限资产，镀金际遇必投品
正文：

■广州南站核心轴第一盘：奥园•越时代

奥园•越时代，是奥园集团在广州南站CBD商核中轴旁的产品。项目位于广州汉溪大道与石兴大道的交汇处，总建筑面积约13.4万平方米，距广州南站东出站口仅500米，东塔西塔分别位于中轴广场两侧，为广州南站核心中轴开发的第一盘。

奥园•越时代东塔已售罄，目前在售的西塔，主要产品为约200套主力户型47-59平米LOFT公寓，毛坯均价1.8万元/平米，总价84万元起，现正启动购房享1万抵8万优惠，得到了众多投资人士的关注。

对于奥园•越时代，@房地内参 认为，应该跳出项目所在城市范围来看待其价值和投资意义。事实上从房地产项目观察研究角度来看，其不仅是广州南站首个超高层地标物业的代表作，更是南中国乃至国家级、世界级中央车站区（CTD）、镀金时代下的超级无限资产。

■世界级发展方向：镀金时代，国际级CTD

一、世界交通主方式的百年大轮回，铁路仍是主流选择

镀金时代，是美国人对自己在19世纪下半叶到20世纪20年代这段时间的称谓。镀金时代其实就是美国建设铁路的高峰期，与现在的中国国内目前正在大规模建设高铁的时代，格外类似。在能源危机下，铁路/高铁技术不断发展，基于越涨越贵的能源价格、越发拥挤的公路、温室气体排放限制、铁路本身的内涵效应提高，是铁路发展越来越繁荣的四大关键因素，也是世界交通主方式越来越偏向以高效快速的高铁为主。这就是当下中国市场正在出现的镀金机遇。

2006年，“股神”巴菲特就开始重仓铁路股，直至2009年1月份还在买进，简称BNSF的美国最大铁路公司---伯灵顿北方圣塔菲铁路公司、美国第二大铁路公司Union Pacific（联合太平洋）的股票成为巴菲特除可口可乐之外，最重仓的股票。

其实，这应该也是巴菲特发现了百年大轮回，被冷落百年的铁路，重新成为主流的选择。事实上也如此，如今轨道\高铁出行，已是核心城市发展的必然性选择。越来越多的枢纽级站点，成为客流、信息流、资金流的汇聚中心。也正是在此带动下，广州南站周边的土地、物业价值正在释放指数级增长，甚至实现了无限制的超级循环。

二、高铁带来的中国镀金时代，已然开启

奥园•越时代的广州南站，正是中国镀金时代下的最好产物，并因此而引起了系列黄金效应。随着铁路、轨道、高铁在全球的高速发展，高铁枢纽对于城际交通的重要性逐渐增强，并成为人们在城际之间最便捷的交通工具。中国的镀金时代，正是在高铁发展下迎来了自身的最佳机遇。

而因这些快速交通而汇聚之地，逐渐功能多样化，并最终形成城市的核心区，成为一座城市乃至国家客流量、商务流、信息流、资金流最密集的地方。这样的现象在国际大都市并不鲜见，甚至高速铁路的枢纽站台都在城市中心范围。

这就是世界级城市以高铁站址为中心的中央车站区，即Central Terminal District，以下简称CTD。在纽约、伦敦、巴黎、东京、香港等国际发达城市，中央车站区不但是城市交通最密集地方，也是商业、办公、住宅的密集地，区域功能甚至比肩于中央商务区CBD。

■区域唯一性：南中国最大的CTD

一、南中国的城市流量中心：广州南站

总建面超过61.5万平米、可同时停靠28股列车，交通运输量超越深圳北站的广州南站，北接武广线（可直达长沙、武汉、郑州、北京等城市）、西接贵广、南广线（可直达南宁、贵阳等中西部城市），南接广深港、广珠城际（可与珠三角大部分城市及港澳相通），东接杭广、广莞惠、广佛城际（可连接福州、厦门、宁波、上海等城市）……

广州南站位于广州城市发展新中心，这里汇聚3条轻轨、4条有轨电车、5条快速路、6条高铁、7条地铁，是南中国最大的高铁枢纽中央车站区。自2010年1月30日开通以来，如今客流量已超20万人次，未来还将超50万人次，是南中国高铁客流量最密集的中央车站区。

从广州南站出发，实现了30分钟通达珠三角、1小时畅达粤港澳、4小时辐射长江中下游城市群、8小时畅达全国的交通路网，当之无愧为珠三角乃至亚洲最大的轨道枢纽中心。也正是广州南站交通枢纽之重要，以南站为核心的4.5平方公里，被政府规划为商务核心区，打造成继珠江新城后的华南商贸中心。

二、中国省级城市最罕见的大型高铁枢纽站：地下空间达111万㎡

广州南站主体结构共四层，包括地上三层和地下一层：地下一层是地铁的进出站厅，以及能提供1808个停车位的停车场。值得注意的是，地上3层则设有客运专线的高架旅客候车厅，高架候车大厅面积达71722平方米，并预留了14694平方米的商业层。

不仅如此，根据规划广州南站核心区整体地下空间建筑面积总和将达到111万平方米。之前全国最大规模整体建设的地下空间是珠江新城花城广场地下空间，也就是说，南站地下空间将远远超过广州城建史的上一个纪录。

项目建成后将最终构建出“一轴、五片区、六节点、七延伸“的地下空间交通系统。广州南站地下空间项目计划于2012年动工，并于2015年底建成。这是在中国罕见的地下空间规划的大型高铁枢纽站，未来或将成为广州乃至南中国的又一核心商务商业区。

三、广州城市新CBD、新时代的门户

作为华南交通的最大枢纽核心区，广州南站整体规划范围北至滨河路和东新高速公路交接处，南至沙湾象骏中学，西起陈村水道，东至新105国道。总面积月36.2平方公里。涉及石壁街、钟村街、沙湾镇、大石街、沙头街、洛浦街6个镇街。核心区规划范围北至谢石公路，南至新桂路和幸福涌交接处，西至南站幸福涌沿线，东至东新高速公路的区域，总面积约4.5平方公里。广州南站规划定位为华南商贸中心，枢纽乐享活城•岭南魅力之窗，面向珠三角、辐射南中国的现代化综合新城。

广州南站地区的规划结构为“一心、两轴、六片区”。一心，是指以广州南站交通枢纽为核心，形成高度聚集和高效的华南商贸服务核心；两轴，是指以广州南站为核心，已过汉溪大道和兴业大道打造城市向外辐射的主轴线；六片区，是指广州南站地区重点发展商业贸易、商务服务、专业会展博览和休闲旅游四大主导产业，根据圈层式的布局形式，进一步将规划区的功能细分为枢纽核心商贸区、西部时尚商务区、东部休闲服务区、石壁商贸物流区、屏山综合发展区、沙湾综合发展区六大功能区。

广州南站商务核心区还将规划南塔、北塔，与广州塔相对遥望，未来将再次成为广州乃至南中国的世界级商务地标。广州南站地区规划范围内规划居住人口约21.8万人，就业人口约30.4万人，并将规划有图书馆、文化馆、体育馆、学校、医院等，其内自成一体，成为未来居住、商务商业人士最好的综合人文配套。

四、全国唯一进行商务中心区规划、大规模商圈、地上地下空间在建的省级CTD

当我们把目光放至全国所有省级高铁枢纽站时，发现包括武汉高铁站、长沙高铁站、郑州高铁站这些省级高铁枢纽站内部，多以客运交通为主，站内及核心范围，政府甚少进行高铁枢纽、商务办公、地下空间的有效规划和建设。位于中国首都的北京站，虽非省级高铁枢纽站，在客运枢纽及功能服务方面也起到了极大的作用，但核心商务办公、地下空间及商业规划上却也有待强化。

回过头来看广州南站的规划和开通，不但是广州这几年来规模最大、最具战略级的公共交通配套设施，也是南中国唯一一家省级高铁枢纽站，全国唯一一个进行商务中心区规划、大规模商业商圈，而且已经进行地上地下商业建设的高铁枢纽站。

这是国内其他所有省级高铁枢纽站所没有具备的，广州南站的出现，突破了所有省级高铁枢纽站的功能，不但满足了省级CTD的客运需求，其规划和建设更加倾向全球发达城市未来所需要的枢纽空间，成为直接可比肩美国、巴黎、伦敦等世界级城市的CTD。

■价值唯一性：南中国当之无愧最大的世界级CTD

一、世界级大都市的价值翘楚：中央车站区—CTD

得益于广州南站的规划和发展，正是由于其在政府规划的核心商务区、商业商圈发展、地下空间建设等方面的不断推进，也因此而成为了中国目前为止唯一具备上述的省级CTD，可比肩世界级CTD的最大核心条件。
纵观世界上典型的中央车站区（CTD），包括位于曼哈顿中城的纽约中央车站区，是纽约最大的车站、也是世界上最大的车站。这里是大纽约地区最重要的交通枢纽，美国最繁忙、最著名的铁路车站之一。这里每天客流量高达50万人次，车站附近的公园大道上，密集的饭店、办公大楼及豪宅拔地而起，包括帝国大厦、第五大道、洛克菲勒中心等享誉全球的繁华之地，这里也是全曼哈顿岛地价最高的地区，CTD超越了CBD。

再如作为日本数大铁路交汇始终点的日本最主要大型车站——东京中央车站区，日本交通最繁忙的车站之一，每天进出此站的总人数至少70万人次，尤其是上下班时间，几乎是被人潮推着走的。这里周边包括了东京中央邮局、东京国际会议厅、新丸之内大楼、丸之内Oazo等标志性建筑，聚集了大量商务办公楼、商业休闲场所、宾馆业，是城市的中心聚集地，当然也是房价高地。广州南站的规划和发展，已然具备了这样的条件。

二、南站几何式倍增，拍地热潮将起

正是在这样的规划发展下，广州南站也进入了快速开发轨道，从广州南站最近这两年的表现来看，这里正逐渐成为精明房地产开发商及投资人士的偏爱之地。包括奥园、万科、保利等系列房企大鳄进驻抢入广州南站周边，短短不到两年这里的地价已上扬4倍。

广州南站周边的万博板块、汉溪板块、中村板块、南站板块。2013年5月，中铁拿下的南村地块楼面地价14194元/平米，2014年1月保利拿下的汉溪村地块，楼面地价18697元/平米，成就了区域内的地王，其与奥园集团旗下的城市天地项目正好仅一路之隔。

如今9月份之际，广州南站再次迎来拍地高峰期。在2014年8月份国内土地供应量持续下滑情况下，不少企业土地饥渴程度有增无减。此次广州南站周边出让的七地块，包括020、002、022、012、039、052等商业地块，均环绕在奥园•越时代周边，据业内专家测算，预计此次拍地必然也将吸引更多房企前来，广州南站楼面地价将超15000元/㎡。

在这样的土地溢价下，位于广州南站东出口仅数百米的奥园•越时代，作为广州南站目前第一个超高层物业，如今已是出入广州南站旅客们眼中的地标物业。值得注意的是，奥园•越时代产品本身不限购不限贷，灵活性极强，进一步强化了项目的投资价值，也就成为全国最亮眼的超级无限资产品，成为未来珠三角展示商贸企业办公、驻地的办公首选。

三、南站将建超大型足球场，或将成为恒大新主场

6月10日，“广州重点建设项目巡礼”番禺站中，根据番禺区副区长陈德俊介绍，目前恒大超大型专业足球场项目有意落户南站商务区。根据广州市规划局网站信息资料，今年5月15日，该局受理了一宗南站地块建设超大型足球场规划修改业务。

上述种种信息来看，未来南站将建的超大足球场，或将成为恒大新主场，并将成为承担城市级或国家级的足球赛事。在此赛事经济的趋势发展下，广州南站客流量、信息流、商务资金流必将再度踏上新台阶，成为广州乃至南中国城市发展的新时代门户。

■发展唯一性

一、南中国租金最高地：交通枢纽中心，租金可达3000元/㎡/月

正是由于广州南站的规划与发展，地上地下空间的合理利用，开通四年以来的南站，也逐渐成为广州商业租金的新高地。这点为很多行业外人士所不知，也因此而低估了广州南站及周边房地产项目的无限价值。

原本不少人们以为，珠江新城的广州西塔租金高达260元/平米/月，已为人们所咋舌。事实上数据调查发现，广州乃至全国普遍现场发现，一座城市的租金最高地，不是在城市中心区，也不是写字楼，而是交通客运枢纽站里的商铺，这是很让人忽略的天大事实。

譬如说，广州火车站站前路的专业批发市场，作为口岸物业一直是中国商业的标杆。位于广州火车站站西路的步云天地公寓，商铺已经高层化，10楼租金价格已达到360元/平米/月，超过珠江新城西塔，超过深圳商办租金高价。

二、商贸流量的拉动作用，催高奥园项目价值

正是由于广州商贸产业与火车站之间相互拉动，使得这里的物业产生了巨大的财富回报。如今正在崛起并发展中的广州南站，作为广州新时代门户，定位起点更高，功能更齐全，客户构成也更加优质，这就使得南站的展示商贸价值更加高。

据悉位于南站站内的麦当劳商铺租金3000元/ ㎡，那些位于南站核心区中轴线上的展示商贸空间资产，价值未来将更突显。奥园•越时代正是位于广州南站商务核心区的中轴线上，未来将得以享受整个核心区的最佳展示面，在上述趋势下，项目价值十分可期。

■产品唯一性

广州南站发展如火如荼之际，作为核心区第一个超高层地标物业，奥园•越时代自2013年进入市场，半年来已热销了24亿元，得到了接近1500位先见人士的青睐。如今项目东塔公寓及商铺基本售罄，西塔已发起内部销售并得到不少投资客户的垂爱。

针对奥园•越时代西塔产品，早在8月中旬@房地内参 实地考察广州南站及项目工地后，不得不认为，这不仅仅是广州南站目前最好的无限公寓产品，也是我们十几年来阅楼无数所发现的产品品质最好的投资型公寓。

一、首座世界级企业展厅：创新MOBO公寓，灵活组合最大化

奥园•越时代西塔主力产品为45-57平米LOFT公寓和18-256平米商铺。针对项目所在的地段和未来的商务商贸需求，项目底层全部为临街商铺，并推出“MOBO”创新办公模式理念， 具体是指“MOBILE、OFFICE、BUSINESS、OFFICE”，强调一个空间内实现“产权酒店+创意办公+商业会所+企业展厅”四个方面功能。

这种创新办公模式理念，类似矩阵一样交叉融合，但业主可以针对自身需求，将其中一种功能作为核心功能，进行个性化定制。由于匹配的是不同企业的不同不同层次的品牌展示需求，这就使得灵活性更强，空间组合利用程度更高，从而为企业、商家实现相匹配的展示需求。

此外据悉，奥园地产本身还将自持两栋塔楼之间的裙楼，以作为展示奥园企业对外的形象。这对投资者而言，无疑是注入了极大的信心。

二、南站中轴首座超高层地标，外立面全LOW-E环保节能双层中空纯玻璃幕墙

作为广州南站中轴广场旁首座产权式酒店公寓，奥园•越时代的地标展示性极强，从广州南站东出口出来，即可看见两栋塔楼立于眼前，标志性极强。目前已部分脱落绿色外网的奥园•越时代，外立面更全部为落地玻璃幕墙设计，档次之高让人一亮。

深入考察发现，奥园•越时代西塔外立面全部采用LOW-E环保节能双层中空纯玻璃幕墙。这种外立面，具有隔音隔热的功能，形象高端国际，而且造价较之一般材质更高，成本更高。如此来看，奥园地产可是下足了成本打造，足见开发商的用心，当然这也是有眼光投资者们的福气。

三、写字楼级别的产权式酒店公寓，所见的产品品质最佳资产品

工地考察时发现，奥园•越时代的工地施工方为建筑行业著名的品质施工单位——中国中铁，这是项目产品品质的又一保证。爬楼时发现，尽管对外作为酒店公寓，但奥园•越时代西塔的建筑标准，全部均采用写字楼的标准。

譬如说，层高均为4.5米高，电梯厅实现了超5米宽，预留6部电梯保证了高效运转，大堂高度甚至估计有10米之高，甚至在一些开孔、烟道设计上，都实现了写字楼的标准。

即使对比了深圳的一些同类型公寓，我们认为，以奥园•越时代西塔的工程标准、质量标准、电梯标准、装备设置等，均可称得上所接触的公寓产品里最好的。可以说，这已是写字楼级别的公寓，对投资者而言，这就是以更实惠的价格，入手了更好的产品。

■南中国最好的超无限资产，镀金际遇必投品

俗话说：高铁一响，黄金万两。在广州南站高铁枢纽的规划和发展下，这里已然成为国人乃至全球资产人士的关注点。正如新加坡城市规划之父，刘太格曾指出“珠江新城是广州的CBD，但广州南站是整个广东、珠港澳的CBD”，南站的唯一性与不可复制性，更体现在未来整个珠三角城市群融合发展，中心高度之中。

相较广州的珠江新城、深圳的前海等区域性的中心，广州南站以“高铁核心枢纽+城市群CBD+地下空间”的多重发展引擎格局，已然超越其他所有省级高铁枢纽站点，成为比肩巴黎中央火车站、纽约中央车站区、伦敦中央车站区的又一国际级CTD。

奥园•越时代西塔所在，正好位于广州南站的中轴线上的商务区核心地段，也是广州南站首个超高层物业，所推售的LOFT公寓及商铺，不限购不限贷，不仅为中小企业及投资者提供了最具展示空间的商贸平台，同时将直接得享南中国最大CTD的潜在升值空间。在国际级镀金机遇下，奥园•越时代的出现，正是南中国最好的超级无限资产品。