一直以来，德国的房屋价格以稳定著称，给人以“众国皆涨我独静”的感觉。不过，就在欧洲央行的低利率政策以及海外买家的推动下，德国房价也逐渐变得不冷静了，从“不涨”变成“涨太快”。不过，诸多业内专家认为，虽然德国的房价打破了原有的平静，但是“德国模式”依旧在发挥它的作用，并没有出现大面积的房产泡沫

曾经，中国人最羡慕的就是德国没有飙升的房价，如今这种平静已经被打破。

近日，德国联邦统计局发布的数据显示，2014年上半年，德国批准新建住房13.68万套，房价水涨船高，这在住房市场十分稳定的德国引发了人们的关注。

在这样的背景下，德国的房地产逐步成为了投资者的新宠。数据显示，至2013年底，亚洲投资者在德国房地产市场的投资额已在2011年的基础上飙升916%，增至12.7亿美元。

仲量联行的最新数据显示，过去3年间，中国和韩国的投资者已加入进军德国的亚洲资本行列，其中绝大部分的投资集中在几个核心城市，即柏林（27%）、法兰克福（23%）和慕尼黑（9%），同时还在多座城市进行了组合投资交易（39%）。

那么，是什么打破了德国房地产原有的平静？德国的房地产究竟有何吸引力？未来当地房价的又将呈现怎样一番景象？

六年上涨70%

随着欧债危机的疑虑消散，国际资金大量回流欧洲，德国楼市已经可以媲美英国，更成为最能吸引投资的欧洲地产市场之一

根据德国著名统计网站Statista发布的报告，2013年德国大中城市的平均房价相较于2007年几乎翻倍。2014年，德国房价依然呈现上涨趋势。

“6年前，德国汉堡的平均房价是每平方米2021欧元（约合人民币1.63万元）。而现在，当地每平方米房价已超过3500欧元（约合人民币2.97万元）。”在德国汉堡生活的华裔张晨晨告诉记者，“我没有预料到，德国的房价会在6年内出现超过70%的涨幅。”

通过朋友介绍，记者联系到当地的房地产经纪人Doris。“根据我们的统计数据，2013年，德国住宅的平均价格为3306欧元/平方米。房价保持连续两年上涨的德国房地产，未来可能进一步上涨。”Doris表示。

与此同时，记者还从当地房产中介处了解到，柏林作为德国的首都，目前房价呈现出稳健的增长态势。2007年，柏林的平均房价在每平方米1500欧元左右（约合人民币1.2万元），今年年初已涨至每平方米2900欧元（约合人民币2.46万元）。而德国第三大城市慕尼黑的房价更是涨势逼人，从2007年的每平方米2800欧元左右（约合人民币2.38万元）涨到了4600欧元（约3.90万元人民币）。

“如今，慕尼黑的房价差不多是埃森或德雷斯顿的两倍。”一位当地的房产中介商说。

张晨晨告诉记者，“在德国小城市中，125平方米的独栋住宅平均价格只有17万欧元（约合人民币135万元）；而同样的房子，放在10万人以上的大中城市里就需要23万欧元（约合人民币183万元）；而在慕尼黑，这样的房子至少需要68万欧元（约合人民币541万元)。”

在德国当地人看来，房价如此上涨显得不同寻常。“我们都说，一直以来冷静的德国楼市，开始‘冲动’了。”Doris开玩笑说。

同样有些“冲动”的还有当地的租金。根据德国房地产协会的数据，1949年之后修建的中等水平公寓，平均每平方米房租5.75欧元（约合人民币45.7元），相比2013年上涨了3.1%；大城市的房租尤其贵，慕尼黑以每平方米11.9欧元（约合人民币95.6元）的价格居首；之后是斯图加特10欧元和汉堡8.95欧元。新楼房和1948年以前建的老房子租金上涨幅度也达4.87%。

内外动力共促

贷款利率下降、收入增长两大内因，加上外来投资大量涌入的外因推动，都让德国房地产变得不再那么淡定

“近些年来，越来越多德国人开始买房，这将导致房价出现新一轮增长。与此同时，外国投资者的关注以及国外资金的进入，最终搅动了德国房价。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对《国际金融报》记者分析，预期今年德国房价的增长幅度有望达到5%。

“2008年，欧洲其他国家和地区发生了不同程度的金融危机。欧债危机导致投资者损失惨重，因此他们开始将投资视线转移到经济发展相对稳定，楼市价格相对便宜的德国。德国楼市投资者主要来自于意大利、西班牙、英国、法国等。同时，随着中国富裕阶层的增多，投资德国高端房地产的队伍也不断扩大。这些因素都助推了德国房价上涨。”一位业内人士告诉记者。

据德国房地产协会IVD统计，在德国的房屋投资市场中，来自外国的投资者已占到1/4。例如，在首都柏林，就有大量欧元区其他国家的资金正在涌入——30%的购房者来自意大利、西班牙、法国等其他国家。在频频面临政府债务危机的西班牙和意大利人眼中，德国房地产市场无疑是远离泡沫的天堂。

在上海中原地产研究咨询部总监宋会雍看来，“在许多欧洲国家的房地产泡沫破灭以后，一枝独秀的德国就成为了显眼的目标之一。”同时，欧洲央行实行的低利率，降低了抵押贷款的成本，往德国的楼市上又添了一把火。

除了外来投资的涌入之外，国内房地产消费需求的上升，也促进了德国房价的迅速上涨。雷根斯堡大学房地产经济研究所认为，贷款利率下降、收入增长是推动德国人买房而不是租房的两大主因。

对于德国人而言，价格飙升的房子现在是不发光的“混凝土黄金”。

作为欧元区经济引擎，德国人素有租房的传统，但是在欧洲央行实行低利率政策、欧元区经济不确定的双重压力下，德国人正在改变这个传统。

英国《金融时报》援引房地产商Stegerwald的话称，“‘混凝土黄金’这个词现在非常流行。人们不是喜欢房子，但是由于存款没有利息，你所能做的事情只有买混凝土不动产。”

“如果没有这场来势凶猛的债务危机，德国人也许就不会对购置房屋怀有如今的热情。”有媒体观点指出，尽管债务危机对德国的冲击相对较小，但还是降低了国民的安全感，人们纷纷开始转向，从不动产中寻找依靠。“所以，相比起德国市场上其他收益较少且安全性较低的金融投资产品，投资者普遍倾向于相信房地产的保值功能”。

“德国当地人开始积极地买房。”德国当地人汉娜告诉记者，随着房价的上涨，外资的涌入，投资房地产已然成为当地人保值资产的良方。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者分析，德国房价的强势上扬正是由全球宏观经济走势决定的。“在过去一年里，欧元区经济先行指标出现了整体好转的迹象。经济的回暖为德国房价的上涨提供了根本性的条件。”

“德国模式”未失效

许多人将德国房价此前的稳定归功于“德国模式”的抑制作用，或许这也能为其他国家抑制房价过快上涨带来参考价值

房价的上涨虽然活跃了当地的房地产市场，可是也带来了一些隐忧。

对于奔赴德国“捞金”的投资者，有专家警告，不能对德国楼市过于乐观，德国的住房投资同样面临着不可忽视的风险。

“低廉的融资成本时期不会永远持续，当欧洲央行采取措施减轻危机国家的负债之后，联邦债券的预期收益率就会上升，从而导致大型银行的融资成本上升，可能会对房价走势造成负面影响。”该专家指出。

与此同时，相关投资机构认为，虽然德国楼市显示出繁荣的迹象，但是依然有泡沫风险。德国央行也在今年2月18日发出警告称，德国房价被严重高估，欧元区最大经济体的房地产泡沫正在积累，而房价被高估的城市可能高达125个。

只是面对这些质疑，一些专业人士认为，虽然德国的房价打破了原有的平静，但是“德国模式”依旧在发挥它的作用。

所谓“德国模式”就是强调政府用行动强化房屋的消费品角色、弱化其资本属性，强化房地产行业的福利性质而弱化其盈利性。

在分析人士看来，“德国模式”的显著特征之一就是以高税制遏制炒房。尽管德国的地方政府掌握着大量的公有土地和公有住房，但从不以“土地财政”作为政府的“摇钱树”。

德国最大的房地产比价网首席分析师基弗则表示，健全的法律机制和完善的信贷制度等保障了德国房产市场的长期稳定。

“与其他国家相比，如今对德国房产投资的人虽然很多，但是大多是一些私人投资者，他们投资的数额不大，而不像大投资者那样买下整个小区。”基弗表示。

此外，记者了解到，受德国历史传统影响，德国的房产开发本身呈现小区块的特点，而不会出现大面积新建住房的情形。这些房产对于大投资者来说，本身不具有吸引力。在通常情况下，私人投资者投资房产的周期都在10年以上。由于德国房产交易需缴纳占交易价格约10%的交易税，房产拥有者还需每年缴纳房产税。因此，如果购房者购买房产后短期出手，很难从中获利。这就保证了房价不会因为投资者的肆意炒作而走高，形成房产泡沫。

不仅如此，为确保房产市场的稳定，德国的银行还制定了严格的贷款审核标准。银行只会对具备相应信用额度的投资者提供低息购房贷款，符合银行审核要求的投资者可以获得占购房价格约80%的低息贷款，投资者须自付20%购房款。另外，投资者还需缴付占购房价格10%左右的购房手续费。这确保了房产市场既不会出现房价虚高，也不会因为还贷资金断供而拍卖房产。

“我们知道，最近几年，德国经济形势总体良好，成为欧债危机期间欧盟国家的经济和金融避风港，不少外地资本相继流入德国，推高了房价。”房地产经纪人Louis告诉记者，不过，德国并没有因此出现大面积的房产泡沫，一切都在政府的“掌控”中。

尽管各种因素在推动“租房一族”转向买房，但目前德国民众的租房比例仍高达40%。这种发展趋势有一定的历史原因：二战后，德国资金匮乏，多数人无力购买自有住房，租房成为大多数人的居住模式。

为了保护租户的利益，德国制定了相关法律法规，严格限制出租者胡乱涨价或者将租户“扫地出门”。例如，德国《民法》中规定，出租者无权将现有租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%上限。如果出租者上涨房租的幅度超出了法律规定的上限，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。这种稳定的租赁关系让很多德国人可以安心地居住在出租房屋中。

投资需谨慎

“德国房价被严重高估”、“房地产泡沫正在积累”、“楼市投资有风险”……业内弥漫着对于投资德国楼市的各种警示声

“德国的房价确实很有投资潜能。”Louis表示，因为和国际房价相比，德国目前的价格仍然十分便宜，德国的房价其实一直被低估了。

有专家认为，德国的经济实力似乎完全没有在房价中得到应有的体现。尽管德国被视作欧盟的救星和经济引擎，但其房价水平处于欧洲的最低位，和国际水平相比更是极其低廉。根据《全球房地产指南》显示的各国黄金地段房价，相比中国、加拿大和澳大利亚，德国的价格极其低廉，对德国房产投资者而言，这就意味着巨大的上升空间。

与此同时，国际评级机构标准普尔在今年年初发布的报告预测，由于受到失业率上升和财政紧缩的持续影响，大部分欧洲国家今年的经济活动将会较为疲弱，房地产市场价格将继续下跌。而与欧洲邻居们不同的是，德国的楼市被标普看好，预计2014年房价仍持续增长。

“虽然我们知道德国房价快速上涨更多的是阶段性因素，但未来总体上升的趋势是不变的。”Louis的一位韩国客户认为。

“据我所知，柏林每年都有大约1.5万户的新人口涌入，这就是房地产市场的刚需人口。而与此同时，柏林还保持着德国所有城市中最低的失业率，这意味着居民拥有良好的购房能力。在德国投资房产，看上去很安全。”该韩国客户说。

那么，投资德国真的如看上去那么美吗？

对此，有分析师对记者直言，从投资者角度来看，欧债危机缓解以及美国经济复苏，资本会回流，逐渐分散到其他地区。

“投资者也要考虑风险与回报的问题，尤其在德国投机炒房利润有限且面临较高赋税的情况下。在德国，政府拥有大量土地、住宅等对楼市有很大的影响力，而可能出台的相关政策都将成为影响房价的不确定因素。”该分析师指出。

郑宇洁也认为，如果外国资本进一步大规模投资德国房产，或者移民数目达到美国那样的趋势，房价必然会高涨，但是也会引起德国政府和民众的注意。“德国拥有严厉的遏制房产投机的政策，投资德国房产保值可以，但是要做好无法获得英美那样的高回报率的准备。”

“目前大量的投资反映了未来短期内的市场需求，就现在看来，这两年的德国楼市还会有不错的发展。但往后的发展状况会受到很多不确定因素的影响，长期投资前景并不容易预测。”宋会雍颇为谨慎地表示。