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行业观察
房地产惊天变局

作者:马光远 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-09-24 20:31:32点击1807


媒体热传,央行将调整“首套房”认定标准,对于已经还清贷款者,不管名下有没有房,都算首套,即最宽松的“认贷不认房”。对于这一迄今未证实的政策,我在第一时间表示,“如果此消息属真,则意味着最强的房地产救市政策出台,热点城市的房子可以开始看了。”但微博毕竟难以达意,应该通过文章更全面的表达我对这个政策以及政策效果的观点。

 

首先,我认为这个政策属实的概率不到10%。中国货币当局在二套房的认定上经历了一个变化。最早是“认贷不认房”,也就是说只要以前有过贷款,不管有没有还清,在买第二套房的时候,都认定为第二套房;后来变化为“认房不认贷”,不管有没有贷款,只要手头有房产,在购房的时候就认定是第二套房。在2010年所谓最严厉调控的时候又变为“认房又认贷”,即能够在系统查清有多少房子的,比如在整个房屋登记系统里边查清购房者的家庭已经有一套房子,这个直接认房就可以;如果查不到的话,查清已经有过贷款的话,按照贷款来进行认定。实事求是而言,“认房又认贷”的标准过于严格,客观上存在着调整的可能。但如果调整到媒体所传言的,不管有多少套房子,只要还了贷款都算一套,那显然违背了住房信贷政策差异化的初衷,基本是不可能的。

 

但奇怪的是,对于这个几乎不可能的传言,央行、几大行都没有回应和辟谣,原因何在?本人不认为是“默认”,如果这个政策真的默认,那意味着这是房地产调控以为最为厉害的救市。以前二套不但要首付50%,而且要执行至少1.1倍的利率,如果回归到一套,等于鼓励大家通过信贷杠杆炒房,在目前极其敏感的情况下,这种概率几乎等于零。我认为,首套房政策会调整,但一定会调整回以前的“认房不认贷”,而不是把裤带全部解开,在这个问题上,知一点羞还是必须的。如果政策调整为“认房不认贷”,客观而言,仍然复合差异化政策鼓励居住需求而抑制投资的原则。

 

其次,最近房地产救市政策频频,特别是地方政府,救市的举措和尺度直逼2008年金融危机之前。有些地方政府在救市的时候乱了方寸,把自己没有权力调整的信贷政策都纳入了自己的政策体系,比如湖北,要求银行可以执行7折利率,这说明在房地产问题上,很多地方政府就其内心而言是没有任何底线的,只要可能,他们恨不得搞零首付,恨不得银行给开发商垫钱。但是,我个人认为,这一次,不管地方政府如何救市,房地产这个他们的宝贝儿子是真的救不起来了。

 

何也,因为当地产正在发生三大惊天变局:其一,过去买房炒房者,都变成了卖房者,这是房地产市场最大的变化,看不到这个变化的,都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦;

 

其二,80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市,住房库存的消化周期已经到了红色警报线,一些地方的库存甚至需要消化至少10年,房子比人多,房子的价值就和大白菜一样;

 

其三,社会资金正在撤离房地产市场,不要说投资已经降到14%以下,也不要说70个大中城市只剩下厦门一个在涨,看房地产的未来,最终要看资金如何投票。前8个月,进入房地产行业的资金增速只有3%,这是有房地产市场以来最差的,考虑到房地产2013年以来的体量已经很大,这个增幅意味着资金在逃离房地产行业。如果看不到这三大惊天变化,以为任何政策松动都能引发房地产市场的反弹,认为政府想救市就能救起来,是很傻很天真的。

 

第三,本人从去年9月到现在一直坚持自己对未来房地产市场的几个判断:一,房地产市场不会崩盘,但迎来了真正的转折点,转折点不是崩盘点;二,2014年及以后两到三年的市场,主要受流动性紧张的影响,流动性的短缺对于房地产市场是致命的,很多开发商会死掉,死掉之前跑路的也会大有人在,拥有足够现金流活过这个冬天的就是王者,他们能迎来第二个春天;三,房地产市场会分化,而且分化会更加明显。比如,如果信贷政策调整,我总会提醒一线城市和热点城市的购房者可以看房,一线城市房地产的问题是价格泡沫,价格泡沫在价格合理的时候自然会有真实需求,但80%以上的城市房地产是产能泡沫,房子太多,难以消化,这个问题不可能靠救市解决。

 

最后,未来会如何。很简单,别听暴涨论胡扯,也别听崩盘论的呓语。中国房地产的任何选项里,都既不会有暴涨,也不会有崩盘。房地产在告别短缺之后,只是迎来了真正的市场竞争阶段而已,有些房子可能永远卖不出去了而已,这对市场而言是好事。但热点城市、大城市、人口未来流入的城市,需求仍然是存在的,库存是可以消化完的,一旦救市政策丧心病狂,你就必须同样丧心病狂的下决心赶快买房,但除了这20%的城市,剩下80%的城市,房地产至少要阴跌三年,温州、鄂尔多斯模式会形成燎原之势。但,你一定要清醒:中国的地方政府在房子已经太多的情况下,无力阻止房价的下跌,但他有力量阻止房价的崩盘。

 

最后,想给各位说,请全面理解我的观点,我说得足够清楚。我不属于空方,我也不属于多方,我最多算个实事求是方。毛主席说,与天斗,其乐无穷,与地斗,其乐无穷,与人斗,其乐更无穷。但他老人家可能没想到,在中国,最其乐无穷的斗争是猜房价。在一个作弊的环境下,各方的博弈可谓精彩纷呈。中国人都在想着大房子,但中国人的灵魂已经被房子两个字塞得装不下一点快乐和理智。有人总是问:政府会救市吗?每当我看到还有这么单纯的灵魂眨巴着眼睛深情等着我的回答,我真的不忍心告诉他最真实的答案。我只能默默祈祷,孩子,多保重,但愿来世你不再转世到一个把房子当宗教的变态国度。 


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