这几天，关于“四大行”是不是会在央行支持下，放宽首套房认定标准，大家争吵、猜测不已。之所以会这样，一个重要的原因是，很多人不懂“政府的心”。​

房地产行业目前是中国的支柱行业、先导行业，这一点大家都没有异议。但它“支柱”到什么程度，“先导”到什么程度，多数人认识不充分。今年以来，为什么钢铁行业、煤炭行业凄风苦雨，就是因为房地产不行了。​

房地产投资增速一下滑，钢铁、水泥、玻璃需求就下滑，那么炼钢用的煤炭当然进入熊市。靠钢铁谋生活的河北、辽宁，靠煤炭过日子的山西、内蒙古、陕西，经济增速马上就表现出来。​

今年7月和8月，全国经济数据再次出现下滑，主要原因也是因为楼市低迷。房地产在当今中国，就是唯一的支柱，大而不能倒。​

所以，在政府眼里，楼市远比股市重要。如果楼市和股市都掉到海里，快淹死了，政府当然要先救楼市。而且，只要楼市真正需要，任何政策都会出台。​

今年以来，房地产救市行动已经搞了两波，地方政府受命冲锋在前。​

“第一波救市”从4月开始，由无锡、南宁等城市打头阵，随后杭州、济南、沈阳等快速跟进。这波救市政策以放松落户政策、放松限购为开端，最终实现全面取消限购。​

到目前，全国46个限购城市里，仅剩下北京、上海、深圳、广州、珠海、三亚没有取消限购。​

然而，仅仅取消限购对楼市的刺激作用并不明显，只有在杭州、青岛、厦门、天津等中心城市，8月成交出现了明显放量，其他多数城市楼市仍然低迷。​

在价格上，楼市的低迷更是全面的，国家统计局公布的8月份70个城市楼市统计数据显示，在新房价格环比上，只有厦门一个城市仍然轻微上涨，其他城市，包括北上广深都出现了下跌。​

因此，近期我们看到了“第二波”救市政策的出台。​

这一波救市政策核心是放松信贷和给与财政补贴，比如福建明确要求银行放松对首套房的认定标准，四川则对向首次购买自住商品房家庭提供“平价贷款”的金融机构，发放3%的财政补助。​

最近，湖北省要求对于购买首套房的市民，贷款时给予基准利率0.7折的优惠，并减半征收契税。​

对于地方政府“干预”信贷政策，有专家表示异议，并认为难以执行。其实不然。地方政府的这些要求固然是越界了，但央行和银监会并没有“叫停”。​
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事实上，国家目前是鼓励地方政府根据自身情况，出台差异化救市政策的。所以，这些所谓的“干预”肯定是被默许的。​

更何况，地方政府有大量财政资金、各种政府性基金，以及下属国企的存款，有这些“胡萝卜”在手，不怕大银行不就范。​

所以，这些地方政府设计的“信贷政策”，还是能在相当程度上兑现的。当然，银行也不是傻瓜，风险明显偏高的人家也不会贷。​

应该说，有了第一波取消限购，以及第二波放松信贷，省会和部分经济中心城市的楼市，会陆续出现成交放量、价格筑底的迹象。但对于三四五线城市来说，这些措施的作用仍然有限。​

所以我猜想，到了明年年初，还会有第三波“救市政策”出台。而这波“救市政策”，则有可能是中央政府主导的。​

在幕后休息了一年之后，那时候也该中央政府发挥作用了。​

给国家开发银行的1万亿PSL贷款，将通过“棚改”逐步发挥作用。这个，可以看作是国家层面的一种救市政策。但是负面作用同样存在，因为“棚改”会增加住宅供应量，对郊区、新区的鬼城形成最后一击。​

此外，国家可能会对房地产企业上市、再融资、发债等出台新的政策，让他们更容易借到钱，避免出现开发商大量“渴死在海水里”的现象。​

当然，央行还会继续通过SLF、PSL等方式，适当增加流动性，并引导市场利率走低，这些都将在大环境上利好楼市。​

此外，未来政府收购积压商品房用来做安居房，也会力度有所加强。虽然总量上不会太大，但仍将救活一批开发商。​

如果明年出现新的状况，央行全面减息、降准也不是完全没有可能。当然，这些都将是备用的手段，能不用最好不用。​

但这些举措，仍然只能对中心城市楼市产生作用，大量的中小城市的郊区、新区楼盘，基本上不可能咸鱼翻身了。