导读：
     ■“9.30松贷新政”出台，改善型客群的买入时间窗
     ■政策效应预计10月显现，高端改善型客户最受益
     ■松贷之后、限购取消之前，豪宅购房者的最佳买入时点
正文：

■“9.30松贷新政”出台，改善型客群的买入时间窗

2014年的房地产市场，可以用“波诡云谲”四个字来形容。在经历了“限购”的大范围退出后，国庆长假前一天，即9月30日，央行、银监会发文对于首贷房贷的认定标准进行了重新定义：只要还清首套房的购房贷款，再次购房申请贷款可以按照首套房的贷款政策执行。

限贷的放松，意味着被压抑已久的购房需求将迎来全面爆发。自2010年限购限贷政策严格执行以来，4年间深圳已经积累了大批的改善型客户需求。这部分客户一直都在寻找机会和名额购房。而此次限贷放松，无疑为亟需升级居住空间环境和生活层次的改善型客户群打开了一扇购房时间窗。

在“9.30松贷新政”发布之前，针对第二套房的贷款审批严、首付比例高、发放速度慢，而新政出台之后，由于政策限制减少，各项手续更加简便，改善型客户群不仅可以更快捷地获得贷款资源，首付成本也随之大大降低。深圳积压已久的改善型购房需求将在限贷放松后迎来一定程度的爆发，由此带来的购房者数量的激增，对深圳的房价将是一大利好。

■政策效应预计10月显现，高端改善型客户最受益

最新数据显示，“十一”国庆黄金周的前四天，全国房产类刷卡交易就达到了200亿。而根据经验，这200亿应该以定金为主，按此推算四天理论上成交已经达到了5千～8千亿。而2014年1～7月全国累计成交仅3.6万亿，相当于前7个月成交的14%~22%……由此可见，“9.30松贷新政”已经发挥了其第一波威力。

而在深圳，“十一”小长假期间新开盘或加推的新盘有16个，各个楼盘的看房客可以说是络绎不绝。在新政利好刺激下，很多售楼处的人气仅“十一”黄金周的第一天就已是平时两倍。虽然“银十”首周(10.1-10.6)深圳一手住宅共成交90套，但是这与开发商大多看好后市，推盘量减少有很大关系。

从目前的市场情况来看，央行放松房贷的政策效应将在10月份得到充分体现。若按照以前的标准，购买者购买二套房的首付至少六成，利率还要上浮。限贷政策放松后，二套房贷的首付成本大幅下降了三成左右。因此改善型购房者特别是具有高端改善型需求的将最为受益。

■松贷之后、限购取消之前，豪宅购房者的最佳买入时点

但是即便是在松贷新政有力提升了市场热度的情况下，目前市面上也不乏一批存在观望心态的购房者。在这部分购房者看来，既然央行已经放松了限贷，那么限购全面取消之日也为期不远，那我为何不在深圳限购取消之后再买房呢，那样更省事。

事实上，限贷放松之后，限购取消之前，对深圳的改善型购房者来说才是最难得的买房良机。首先限贷放松之后改善型购房者的首付成本降低了，但是这一阶段房价还没有全面上涨。而从目前的市场情况来看，限贷放松后开发商已经纷纷开始酝酿涨价。

与此同时，我们需要明确知道的是，限购政策作为一项短期政策，在政策市渐行渐远，楼市开始步入市场化时代的大趋势、大环境下，是一定会被取消的。目前全国仅余北上广深4个一线城市存在限购，而深圳楼市限购一旦取消，新一轮的房价暴涨将在所难免。

限贷放松政策出台，许多客户的购房成本降低，随之带来的是豪宅准入门槛的降低，因此豪宅对高端改善型购房者来说变得不再遥不可及。据了解，目前深圳湾1号、华侨城LOFT公馆、招商双玺、华润银湖蓝山等豪宅项目的关注度都在快速飙升，其中像华润银湖蓝山拥有这样双山双湖稀缺生态资源和城市核心地段的房产，在当前市场环境下显得更加难能可贵。