2003-12-10

注：本文成文较早，现在西丽及桃源片区的情况已经发生了较大的变化，政府对片区的定位已经有了微妙的调整。比如疾病控制中心选择建设在这里、深圳沥青加工厂也已经开工，因此，提醒购房者注意这个变化，权衡利弊。2004-4-28

    西丽桃源片区是深圳特区内最后一块处女地，正因为如此，市场对它还并不了解，论坛上曾经多次有呼声，但一直窘与时间紧张，拖延至今才得以正式系统总结，还请见谅。本文力图从拓荒角度对片区市场加以较为详尽的分析判断，还请各位批评指教。

    ■西丽桃源第一印象

    西丽桃源，在587米高的羊台山、430米高的塘朗山下，真正的群山环抱，方圆89平方公里，特区内有70平方公里，占据着南山区近一半的土地面积，甚至比福田一个区的面积还大。是深圳特区内土地储备最多的。

    1992年来到深圳，当年10月就有幸到了西丽（当时桃源还没有独立出来）。当时的感觉就是，深圳最好听的地名好象都集中在西丽，西丽就不必说了，塘朗山、留仙居、羊台山、红花岭、桃源村、大沙河……让被杀头杀尾骚扰得无法忍受的深圳人浮想联翩。

    也许没有人会相信，当时西丽还没有自来水，要靠引山水、接水库的水、打井水维持生活。大沙河是一条有名的“悬河”，每到夏天，大沙河至少要泛滥一次。片区给人的印象可谓糟糕。

    当时一条5米宽的泥路上塞满了各种车辆。通往市里只有这条盘山土路，当时，除过境的中巴外，没有一辆公交车直达西丽。从西丽前往市区，需要4个多小时。当时，整个西丽好看的建筑就数镇政府那座4层楼了。整个西丽没有一盏路灯，没有一条像样的马路，连公用电话都非常稀有，创业的日子一点也不浪漫。

    直到1995年，西丽开始发生质的变化，沙河西路和留仙大道相继建成，深圳国宾馆落户后，这里的政府投资逐年加大。
  
    到了1998年，自己搬到梅林居住，曾经从梅泰路口站往公安六处（山边）方向走，到二线铁丝网，沿着青石板铺就的二线巡逻道，往西一直可以走到西丽，全程不停，3个小时可完成。 到西丽后从平南铁路上经过，下有一个哨岗，武警查证件。往前走10多分钟很快就到一个三岔路口，走到大道上是大堪村。当时感觉，西丽真美啊，它的美不在于有多少高楼
大厦，而在于自然野趣！

    ■“侨城北”：信心不足的表现

    西丽桃源片区目前还不太所为人知，位置显得较为偏远，生活配套较为欠缺，环境也还有待改善。

    在发展商这一块，西丽桃源片区的楼盘不约而同地打出所谓“侨城北”的概念，也表明了发展商对片区的信心不足，同时显出了某种滑稽。

    发展商信心不足，估计主要是源于片区的形象还不够好、环境较差、交通不便、配套落后有关，而山体植被有部分被随意开挖，满目伤疤、尘土飞扬，也让人感到遗憾和信息不足。

    而其实，片区房地产已经开始走上快速发展的轨道，单是地税西丽所今年1~7月，共征收房产税就达1200万元，比去年同期增加700万元，增幅达120.24％。
         
    西丽和桃源片，有10平方公里的大学城、有深圳国宾馆、有森林公园、有规划中的轨道交通、有度假胜地、有GOLF、有野生动物园、有180公顷的西丽水库、有深圳最大的果场、有深圳最大的花卉长廊……

    但是，以上这些只是表面现象，西丽桃源片区倒底是有什么特点？它的属性是什么？这个问题必须在片区研究的时候首先搞清楚，才能够真正认识、把握这个片区，并得出尽可能吻合事实的判断。

    ■龙珠片区：容易让人混淆，应改用桃源片区

    在前段时间国土局在龙岗召开的一次会议上，自己曾经提出龙珠片区的提法不尽合理，容易让人与布吉的龙珠混淆，而南山的所谓龙珠片区，仅仅是因为有条道路是龙珠大道，龙珠片区的提法如果不加修正，将对片区的宣传和形象带来负面作用。

    2002年6月19日，原西丽街道从昨天开始一分为二：以西沥水库东面红线接大沙河为界，界西面为西丽街道办事处，界东面为新增设的桃源街道办事处。所以，提“桃源片区”显然更合适，也更顺口。

    原西丽街道的一分为二，是西丽经济和社会发展达到一定程度后的需要，也是西丽进一步发展的良好机遇。在行政区划调整以后，桃源取代西丽成为南山区最大的街道办事处，辖区面积44平方公里，有龙光、珠光、福光、大勘第一、大勘第二、塘朗、长源、西丽、桃源、龙辉、龙联、平山12个居委会，人口15万。

    ■环路：房地产的催化剂

    环城道路系统，其实无论在世界上，又或者是在我国，都是城市交通发展不约而同的选择。

    一、环城道路系统：国际惯例

    在欧洲，葡萄牙里斯本、瑞士日内瓦和瑞典斯德哥尔摩虽然分属西欧南、中和北，地理特征、经济发展各有不同，但在城市交通上表现了十分相近的共同特点，那就是选择了环城道路系统。

    与欧洲几乎所有城市一样，这三个城市都有一个中心区，中心区周边是完整的多层次环城道路系统和绿环，外围为卫星城，形成张弛有度的中心放射型结构。既维护了中心区繁荣，又保障了城市生态环境。上述城市的社区，就依环城道路系统而分布。

    在美国洛杉基，环城系统从中心区通往郊区和山脉，犹如一条线，而住宅区则犹如线所串联起来的珍珠。凡是与环线系统结合的住宅区，往往价格上有保证、配套上有优势。

    二、我国环城道路：路通财通

    在我国，从天津开始，然后是北京、上海、成都、重庆、广州、武汉、杭州、佛山，纷纷开始建设环路系统。这些城市的环路系统往往成为房地产的催化剂，每一条环路的开通，肯定带来沿线房地产开发的活跃，购房者和专业界也往往以环路来界定自己的购房居住区域，环路两侧，距离不远，可往往在价格差上却有天壤之别。

    北京内环、二环、三环对于城市架构的作用非常明显，50年代到70年代房地产集中在二环以内，80年代则扩展到了二环到三环之间，1990年以后在三环到四环之间，到了97年以后，四环以外开始人声鼎沸，对比可以发现，北京向外扩张的步伐越来越快，

    随着京开高速路开通，“三线六环”大大推动了北京郊区住宅的发展。而四环、五环、六环的开通建设对于片区的拉动也异常明显，环路系统的陆续通车使人们对距离不再那么敏感，增强了开发商与购房人的信心。

    杭州市为确定了“一环一横一连二隧七桥”建设以后，杭州仅仅用了半年的时间，就开始进入了钱江时代，房地产发展空间瞬间扩大了两倍的空间。

    上海交通实现“三环十连”以后，尤其是过江隧道和过江大桥的建成，使“宁要埔西一张床，不要埔东一套房”成为过去，埔东房地产的价格的升值幅度让人惊叹。

    ■一环龙头：西丽桃源片区的本质属性

    一、南环龙头：南头半岛的根本属性

    深圳提出环路的规划思路在1996年，在滨海大道建设的时候得到初步成果，内部将其定为“深圳南环道路系统”，但直到今年才加以明确环路规划思路。

    正是南环的开通，昔日的郊区南头半岛才一飞冲天，如今的房价，已经与福田几乎并驾齐驱，可见环城道路系统对于房地产的催化作用何其强大。

    二、一环龙头：西丽桃源片区地产的本质属性
    
    今年第二季度，深圳开始一环高速（南坪快速干道）的开工准备工作，将于2004年初动工。未来5至10年，深圳将出现四道环形的高速公路网，即南环快速（即滨海大道，已建成）、一环高速、二环高速（机荷高速）和三环高速（待建，部分路段过东莞）。

    一环（南坪快速路）则成了2004年度重点建设的项目。一环西起南山前海，到西丽留仙开始实现分流，车辆出关，一期工程至横岗正坑，建成后与盐排高速相接。而全部工程规划东至龙岗坪山，延长线延伸至惠州，全长61公里。建成后将成为深圳第二圈层主要城市组团之间的快速联系通道，一期工程长约18公里，双向八车道。

    一环对于西丽桃源片区的意义在哪里呢？

    首先，一环改变了西丽桃源片区的空间和空间概念，以及区位概念。以前西丽桃源片区由于北面是山脉，南面是南头半岛，其风光被掩盖。而一环的建设将改变这种现状，西丽桃源片区将不再只是南山的，而更是深圳的，西丽桃源多方向的出口豁然开朗。这种身份的改变确实应加以认真研究。

    其次，一环将加快西丽桃源片区的建设。西丽桃源片区规划有1.85平方公里的IC城，是深圳高新技术产业带最西端的起点，加之投资20多亿的大学城、国宾馆、森林公园、规划中的轨道交通（穗深港快线）、度假胜地、GOLF、野生动物园、西丽水库、深圳最大果场、深圳最大花卉长廊…一环建成以后，西丽桃源片区将成为一环上最具有高新技术产业研究发能力以及居住环境的龙头片区，并且是一环沿线唯一的位于特区内的片区。

    最后，西丽桃源片区的整体房价已经是特区内的最低价，而南山的又是深圳经济的发动机，所以，个人判断西丽桃源片区的房地产目前仅仅处于发展前期，也是少有的房价泡沫较少的区域，值得关注，但与此同时西丽桃源片区的配套设施、内部交通微循环却成了房地产发展的瓶颈，购房者在拥有更好的房价和美好的前景预期的时候，对于片区目前的不便利也
应该保持相当的清醒。

    因此，由上判断，大学城、国宾馆、森林公园、规划中的地铁、度假胜地、GOLF、野生动物园、西丽水库、深圳最大果场、深圳最大花卉长廊这些都只是片区承载的表象，它的实质则是一环龙头，这一点市场几乎没有任何认识，对于一环给片区将带来的变化，也缺少应有的研究和认识。

    在这里，我们可以认为，一环高速相当于西丽桃源片区的滨海大道，能够从根本上触动片区房地产的，将是一环，一一环将把片区带到全深圳人的面前。现有因素如果能够根本性改变房地产的轨道，就应该早就体现了。

    ■西丽桃源片区微观研究

    以上主要涉及了片区的宏观方面，对于购房者而言，微观方面可能更为关注。

    一、片区配套

    片区的生活配套目前呈现滞后态势，影响了居住的便利性，但这也是享受较低房价所必须付出的代价，设想等配套全部起来以后，这里还能够保持4500的均价吗？

    片区生活配套差，但教育、体育配套却不错。西丽幼儿园、西丽小学、塘朗小学、平山小学、珠光小学、桃源小学等13所小学，中学有西丽二中、桃源中学，职业中学有博伦职校西丽分校，我国第一所职业技术高等学府———深圳职业技术学院也在这里。

    片区已经形成了幼教、中小学教育、职业教育、高等教育结构健全的教育网络。这种教育网络，与高新南区的深圳大学、深圳虚拟大学园，以及南头半岛的大中小学一起，形成了一个密集型的学区，无论是单独看片区，还是与南头半岛结合一起，学区的完善在深圳都位居前列。学区如何，对于房地产发展作用比较关键，教育概念屡用屡爽就是一个例子。

    此外，片区拥有深圳镇、街道办事处一级最大的体育中心：地3万平方米、拥有室内场馆面积1万平方米的西丽体育中心。

    二、房价问题

    环顾深圳的平均房价，以今年上半年为例，全市均价为5558元/平米，具体到各区，特区内福田为8500元/平米、罗湖8791元/平米、南山6400元/平米、盐田6543元/平米。特区外宝安3815元/平米、龙岗3500元/平米。

    片区目前的均价大约在4500元/平方米左右，比2000年的3500元/平方米上升了1000元，升幅与南头半岛的速度相比基本一致，稍有滞后。4500元的均价与南山整体均价有1900元的差距，是相当大的。而与此同时，片区房价还是特区内的最低点，甚至只与关外的龙华、宝安新城、坂田的价格持平。

    由于片区具有留仙洞IC城、大学城后期建设、深圳最大政府小区桃源村后续建设，以及规划中的穗深港高速铁路路经龙珠大道，片区目前的房价具有吸引力，具有保值升值空间。

    三、远期规划的亮点

    根据市规划与国土资源局10年前制定的西丽地区路网规划（注：桃源街道办是去年从西丽街道办分离出来的，10年前还是一家），西丽片区的道路骨架为“二横三纵”。“二横”是龙珠大道———茶光路、留仙大道，“三纵”是沙河西路、石鼓路、同乐路。但西丽现在的市政干道仅有沙河西路南北贯通，而留仙大道、龙珠大道———茶光路均为“断头路”。随着片区车流越来越多，道路修通应该为时不远。

    而规划中的穗深港铁路快线也经过片区，建成以后将大大改变片区的现状。

    2002年全市64个续建增建基础设施项目有12个在西丽片区，如大学城、大沙河整治等，足可证明西丽全面发展的时期已经到来。

    四、塘朗山森林公园

    8月，代市长李鸿忠签署《深圳市近期建设规划（２００３－２００５）》，塘朗山被列入深圳市郊野公园规划建设项目之一，深圳市塘朗山郊野公园筹建办同时成立。
               
    塘朗山公园总面积约10方公里，海拔430米为特区内西北面最高峰。目前塘朗山公园被大面积地毁林种果，植被遭到严重破坏。为了保护现有植被，塘朗山郊野公园计划提上议事日程，塘朗山郊野公园以自然山水为骨架，山水林泉和动植物形成的自然景观和自然生态环境为特色，预计十年后，塘朗山除浏览区外将遍山都是郁郁葱葱的森林地带。
           
    郊野公园将开辟两条登塘朗山顶的主道，主入口在桃源村以北的山脚下， 规划了4大景区：塘朗峰景区、深云谷景区、望天螺景区、红花岭景区。景点共３２处，其中特色景点８处，号称塘朗八景，它们分别是西岭斜阳、桥亭赏瀑、凭栏远眺、极目阁、桫椤谷、林涛小筑、望天螺峰、鸟鸣谷翠等。 
           
    公园建成后，年接待游人可达100万人次，尤其是红花岭景区和公园服务管理区邻近居民上班族早晚运动锻炼的好场所，也是老人小孩的日常休闲地。每年九九重阳登高日，它必将成为附近居民重阳登高胜地。

    塘朗山郊野公园建成以后，对周边地区的居民生活、文化娱乐及经济发展，无疑都将产生极大的影响。整个桃源街道办辖区内都将受益于这一郊野公园。

    五、国际性大公司为片区投信心票

    1、宜家深圳店

    世界上最大的家居商品零售商———瑞典宜家家居深圳选址方案已经通过国土局批准，红线不久前已划定，位置在南山区北环大道与沙河东路交叉口西北侧（未来的沙河公园以东），与片区为邻，占地面积3万平方米，今年下半年即可破土动工。深圳是宜家在中国发展的四大中心城市之一（北京、上海、深圳、广州）。
               
    国际跨国公司的商业选址，应该有它的理由，这对于片区形象的改善大有帮助。

    2、香港新世界给西丽桃源片区头信心票

    西丽湖度假村已经显得比较败落，但今年年初，深圳旅游集团已与香港新世界股份有限公司签订了6亿元的合作开发大型旅游公寓等项目，并经政府有关部门批准，明年将全面动工，同时整体升级改造合作意向书亦基本洽谈完毕。

    3、法国未来世界落户片区

    深圳在错过美国迪斯尼乐园、环球影城之后，今年11月份决定引进法国“未来乐园”落户，并已被列为市政重大建设项目，拟投资5亿引进其16个项目，选址西丽湖度假村。

    法国“未来乐园”位于法国中西部的维埃纳省，1992年营业，每年接待游客300多万人次，主要项目包括宇宙探秘、三维动画、动感地带、魔幻之旅等。目前，它已成为除美国迪斯尼乐园、环球影城之外世界上最具影响力的旅游项目之一。

    六、西丽桃源片区地产价格走势

    1996年，龙联花园均价每平方米2280元。1997年前后，龙都花园均价每平方米2900元，与周边微利房价格非常接近。后来，随按揭政策的放宽，交通的不断完善，龙都花园售价上升至每平方米3300元左右。

    1999年，宝珠花园一期在售，均价为每平方米3680元，由于宝珠花园是西丽桃源片区当时质素最高、绿化最好的楼盘，加上201路、361路、16路、19路等公交大巴的逐步开通，宝珠花园二期均价上扬至每平方米4000元。

    到了2003年，本片区的房价基本都维持在4100~4700之间。可见西丽桃源片区这几年的房价走势呈现趋涨的势头。

  

    图：塘郎山郊野公园规划图