导读：现在我们看成交数据，肯定比较容易得出房价还将下行的结论，因为已经建成的项目比较多，已经出让并且年限超过两年的也比较多，未来继续开发的推出量也比较充实，而开发商的资金似乎很紧张，社会舆论也一边倒在高呼房价还将进一步下跌，况且，房产税以及不动产登记，反腐领域的有关财产公告及官邸制的实施，似乎都在证明未来房子多，买房人减少，房价肯定下行。

不管您讨厌还是不屑，我有六个证据结合一起，足以推断，房价并无多少下行空间。

一、开发商死不了，该死的早就定论，现有环境不足以造成大片的开发商伤亡；

三季度总成交为78000万平米，按照正常速度推算全年当成交十万平以上，去年这个数字是13亿平米，但是由于现有救市政策普遍对中心城市有解禁作用，预期突破11-12亿平米的可能性为大，也就是说放在全国面上，成交总量及目前的价格走向决定总体上开发商的资金面还不错，如果说紧张，主要影响来自于首付款额度有所下降，相当于开发商延缓部分资金在买房人手中，另外备案数据与真正的成交数据还有保留，也就是在途买房合同还有相当数量的约当现金，另外，信贷规模受限制，按揭款将伴随市场环境逐步宽松在四季度及明年上半年释放。

与此同时，在过去的三年中，多数开发商已经在向多元化发展，上市房企更容易抓住房贷证券化及发行债券来扩大资金规模，我们发现，上市房企进入地方城市搞开发除获得政策扶持外，还愿意与当地的一些有资历的品牌开发商合作，以开发优质地段的项目，这变相相当于救了当地开发商一把，而中心地段房价保持稳定成交保持上扬对刺激区域市场的信心非常有帮助，从而带动当地市场的迅速由阴转阳。

此外，早期资金紧张时期有很多外地信托进入二三线城市甚至更小的县级市，这些资金在调控后已经到了偿还阶段，如果开发商无钱偿还，最终信托也得依赖房地产开发商的快速出货来获得还款，更有大的信托自行组建开发主体来完成前任开发商未尽事宜。

二、地方政府寻找新的出路依然建立在房地产化的基础之上；

据凤凰网消息，中国保持稳定的最低增长率是5%，如果保持现有的中产化发展速度，以及适当提升增长质量，最优的或者必须的增长率当在7%以上，而目前的通胀率不计算房价也当在2%左右，实质上由于流动性不足，储蓄率过高，这个数字应该在2-3%之间，去掉这些影响因素，实质增长当保持在2%这个数字，而房地产对整体GDP的贡献率，单一测算是16%，带上其关联的56个行业，最终影响GDP增速变化的比例达到33%。

即使国家层面可以通过资本、劳务、贸易输出平衡经济增长，通过大范围修建性投资来刺激或带动内需，但由于地方发展此前采取了各自为政的方式，即每个城市可以自主申请诸如特区、试验区、保税区及其它区域发展战略地带来推进城市化，导致地方政府的整体负债率相当高，未来即使改行城镇化，也需要大型企业的参与与支持，最明显的最有效的支持实际依然是市政建设，而新区市政建设最大的一块，对当地政府最有益的东西，还是土地出让。

地方政府无法脱离房地产，此前是，此后还是，除非不提城镇化或城市化，除非政府放弃此前透支土地时的各项承诺。

再则就是不能不考虑人口成才速度的影响，此前十年大量推广职业教育，进行高校合并，自主招考，这些影响实际影响到房地产，最重要的一点是增加了刚需的量，并因社会因素导致这部分刚需提前实现。年均700万的大学生流入社会寻求就业创业，扶持创业的政策更能够吸引或创造一批新增住房消费。

不要忘记，每个地方政府还得腾出手来搞保障房建设，可以说在实现全面小康及中产化的2020年以前，地方政府的开支或者赤字不减反增，而快速通过改善经济结构来刺激经济增长已经来不及了，重复建设也无法象以前那样大行其道，面临巨额的开支，唯一的有效途径依然是启动房地产。

三、银行尤其是利率市场化及放开民间融资后不动产信贷依然是优质资产；

现在的循环是，没有了实体经济也就没有了旺盛的就业，没有足够的就业率也就没有足够的房地产需求量，没有了房地产的需求量也就没有了房地产，没有了房地产银行只能靠负债过日子。

所以现有银行日子好过，一来依了房地产，二来与房地产关联的产业行业均增加了银行的信贷量，三来房地产本身及个体信贷也足够带动银行的资金使用规模，四来日常消费中诞生了足够的消费从而造就了非常巨量的银行中间业务利润。

为什么地下融资泛滥，因为手续简单放款快速，因为评估不严格并有人格信用成分，如果完全放开金融市场，民间融资走上前台，村镇银行广发牌照，利率市场化，则银行的利润水平将因竞争而大幅下降，据凤凰网测算下行利润幅度将在5%以上。

总而言之在银行看来，房地产信贷产品依然是优质资产，如果说没有大量扩容，主要因为这种产品的政策性影响特别强，但救市环境产生已经证明政府有意通过市场化手段来推进房地产业，这个时候货币环境相对稳定而宽松，银行也会抓住这个机会在保障一定风险基础上扩充规模。不要忘记现有商业银行已然市场化了，并且上市了，如果没有足够的流动性与资金规模，最终吸纳储蓄的能力及开发中间产品的能力都将因为融资瓶颈受到限制。

四、需求并无本质变化；

看市场是否能够持续以及影响房价上涨或下行因素，最核心的当然是需求，只要需求没有发生本质变化，只要需求的量还客观存在，则这个市场最终的价格均会回归到供求决定的轨道。

所以出现2014年前三季度的窘境，主要原因是因为政策的推出以及与不动产相关的未来制度提前释放日程表，导致此前支撑房价坚持不落的核心因素：异地投资、投机炒房、政治性买房、储蓄性买房被抽掉了，只剩余合理的改善性需求、刚需及少部分的进城消费以及回家置业，在许多中小城市也存在类似因为教育等资源不足导致的学区房投资需求。

不仅如此，未来需求还有进一步扩充的可能，一是老龄化带来一种新的房产品的推出，这些老龄化住宅未来大行其道时还伴随着投资性置业的产生；二是生育高峰即将到来，结婚或为小孩置业这些中国人习以为常的行为，将因为适龄而提前进入市场；三是三十余年以来一些公产房、小产权集资房、按照城镇管理法建设的短周期产权住宅，都面临到期或者翻新的周期，以旧换新既产生新的购买力，也会缩小老城的居住总量，进而催生更多郊居住宅；四是进城需求，将因城镇化政策的明朗化以及资源相对向城市集中而农村推行产业化而大幅增加，今年以来进城消费的比例已经翻了一番达到有史最高的千分之二。

只要正常的需求保持在一个统一并且由市场化手段为主的篮子里，房价下行空间就会受制于心理消费（买涨不买跌，并且买了后反而希望房价有所上涨的趋利心理）。

五、税后不动产依然是优质投资品；

即使开征了房产税，有人计算过，税后不动产依然是优质投资品，主要影响因素有二，其一是人口密度颁布不均衡，其二是提升服务业在国民经济中的比重导致服务型城市不断增加，从而提供一个非常充足的租赁市场，并且由于生活质量提升，酒店业旅游业商业服务业等都会导致城市流动人口无限上涨，保障未来有一个非常旺盛的租赁市场，而开发商或者供应商均可通过返租或提供保障回购，来刺激需求的入市。

比较债券产品、金融产品、融资、连锁、网络消费、理财、黄金白银等各类投资或理财产品，实际最为稳定最好计算以及最好实现的依然是不动产，并不会因为课征房产税便全部停止投资消费。

还有一点，转嫁的客观存在，房东如同开发商，两都都可以将成本转嫁给租赁或最终居住人。

六、供应将发生本质变化从而保障市场的有效供求，从而让房地产重新起步，房价不仅不会下行或原地踏步，依然在局部呈现不断上涨趋势。

笔者断言未来房地产除了证券化这个国际趋势，垄断将不可避免，寡头将把持着房地产市场，在进一步洗牌的进程中，中小开发商也会谋求联合合并或重整来应对市场竞争与变化。

何况经历这么长时间的调控，开发商已经比较成熟，研究产品的对路性，研究定位的前置，研究置地的科学性，研究项目成本的可控性，研究城市的拟准入性，都会减少开发风险，提升开发质量，增加产品或项目的销售速度，是调控锻炼了开发商也铸造出一支承担风险开发规模同增的铁军，只要体制不变，供求的总体格局并不会因为政策进一步或退市价格就下来了，相反经常性波动整体上扬反而成为一种常态。