刚刚过去的10月,全国主要城市的住宅成交量整体明显增长,部分城市重现日光盘,而且二手房市场也出现了看房量、下定量增长的现象。这预示着什么？

自2011年下半年以来，全国市场趋于分化，三四线城市受困于高库存，房价波幅趋小。而一线城市和少数二线城市，依然保持着过去十年的房价增长态势。观察房地产短周期的变化，现阶段重点应观察一二线城市的市场变化。易居研究院跟踪的全国30个典型城市，10月新建商品住宅成交量环比9月大增24.3%，同比去年10月减少1.1%。

去年楼市成交火爆，所以今年相比去年同期略有下滑，并不代表当前市场低迷。反倒是，今年10月的成交量远高于2011年10月，明显高于2012年10月。而且，还创了今年年内月度新高。

关键是环比增幅超过二成，这意味着市场活跃度显著提升。实际上，除了每年3月环比2月（多是交易萎缩的春节月份）增长三成以上很常见之外，只要月度环比出现三成左右的大增，即表明市场出现异常，楼市可能要“变天”。今年10月24%的增幅，算不上大增，信号意义稍弱。但如果进一步聚焦市场更为敏感的一线城市，则会发现四个一线城市10月成交量总体环比大增40%，其中北上广深分别增长约17%、43%、63%和53%。

从房地产短周期原理分析，住宅成交量是所有指标中的先行指标，经历过一段时间持续下滑之后，成交量的突现明显增长，则可能预示着市场可能正发生方向性的变化，也即步入复苏通道。按上述数据，则可能10月份少数大城市的成交量已步入上行通道。

不过，如此仅靠数据推断过于简单。还须有其他逻辑支撑。且看如下三个逻辑。其一，降温时长。观察过往三次短周期，三年左右完成一个上行和下行的轮回。这里仅比较一下房屋销售的下行时长。全国商品房年初累计销售面积同比增幅，从2007年9月见顶后到2008年12月份，下行期为15个月。从2009年11月份见顶后到2012年2月份，下行期为25个月。本轮降温期从2013年2月份见顶后到2014年10月份，已达20个月。按上两轮降温平均时长，则预计今年底前后就会结束下行期。

其二，政策频吹暖风。今年以来，宏观政策频频“微刺激”，货币频频定向放松，流动性稳中趋松，无风险利率呈下行态势。房地产调控由紧转松，地方救市赤裸裸，中央救市嘴硬心软，限购政策如多米诺骨牌倒下，只剩一线城市为了控人口而暂时坚守，限贷政策松绑。而反观上一轮市场降温的2011年，无论货币政策，还是楼市政策，都是紧缩性的。所以，主要城市楼市复苏，正在得到政策面的支持。政策托底的逻辑，虽然不如2009年那样鲜明，但性质相似。预计2015年，货币政策和楼市政策，仍将保持、甚至更加宽松。

其三，成交量月度走势形态较强。上两轮市场降温期，2008年和2011年的6月至10月，全国主要城市住宅成交量大致呈逐月下滑态势，反映了市场持续降温的特征。但今年6月至10月，主要城市住宅成交量却呈逐月增长态势，尤其是10月环比9月大增。比较可知，当前大城市的市场强度，要高于2008年和2011年同期，且成交量走势表明，大城市的成交量已于上半年二季度见底，当前已步入上行通道，我预计四季度成交量将高于三季度，更高于二季度。

当然，眼下也有一种颇为主流的观点：10月成交量明显反弹，得益于9月30日“央四条”激活了购房者心理预期；但结果是，商业银行执行力度偏小，近二周购房者心理预期重新有所回落，未来几个月成交还将重归低迷。

对此，我并不悲观。就房贷而言，中央支持合理自住需求的态度明确，在央行和银监会的继续指导下，未来几个月，商业银行优惠力度还将有所增加。况且，还有减税等其他工具备用。政策方向明确，市场方向也就明确了。当然，那些高库存的城市压力仍很大。就一线和部分二线城市而言，预计四季度将现“暖冬”。本轮房地产短周期的春天，也不远了。