2004-3-7

■南头半岛：5年之内特区老大

    很多人可能会以为，随着关外地产的迅猛发展和南山房价的逐渐高企，南头半岛就要归
与平静了。实际却与这种观点相反。从南往北仔细观察就可以发现，南头半岛起码在5年之
内将依然是深圳特区内的地产龙头，忽视南头半岛是没有任何理由的。

    〖2004~2005年深圳特区将是蛇口年、招商年〗

    海上世界淡出人们的视野已经有快一年了，除开那些迷恋蛇口酒吧的浪漫一族之外，其
它人可能已经不知道那里发生了什么。占地40万的新Ｉ鲜澜缣詈９こ桃丫崾壳罢?
进行基础工程，从半山到海滨，一条海景走廊正在建设。

    招商地产的高端产品代表作半山·兰溪谷供应面积超过10万平、海月花园3期供应面积
超过15万平、华业地产的南海玫瑰花园2期面积相仿、香港南海控股的南海益田项目占地30
万平米，这些项目都将陆续推向市场，而卓越占地5万的项目也将在2005年动工，这个供应
量足以使深圳房地产市场的重心继续维持在南头半岛。

    加之东滨路以南、后海滨路以动的填海区将有大量地皮规划有住宅用途，因此南头半岛
的2004~2005年将是蛇口年。同时，招商地产2004年将有8个项目在售，供应量为深圳第一，
因此，2004年是当之无愧的招商年。

    〖前海引领建筑结构、户型设计创新潮流〗

    前海除开阳光棕榈园进入尾巴销售之外，鼎太风华、星海名城、绿海名都都将在2004年
进入销售高峰期，以鼎太风华3期金色华尔兹的建筑结构、户型设计创新为代表，前海楼盘
进入了以自身创新、内部优势提高片区楼盘竞争力的阶段。

    同时，前海具备的容积率、密度优势在后海功成名就以后，显得分外有吸引力。尤其是
1#地铁将在前海设立站点、前海花卉公园即将建设的消息给片区带了了一丝安慰。而对于那
些喜欢南北通透一梯两户的购房者来说，要做到不被户型专家徐治政打动似乎很难了。

    〖后海进入间歇期〗

    后海的项目以蔚蓝海岸、海印长城进入尾盘销售为标志，开始进入间歇期。由于后海填
海区已经被规划为近3年里深圳的重点建设居住区。目前为了迎合此计划，南山体育中心已
经由西丽改选在了后海填海区，相信有助于形成片区优势。

    〖南头片由小户型一统天下〗

    南头作为南山的老城区，已经基本成型，剩余地块可谓是见缝插针，旧区改造则进入了
高潮。作为深圳以前最大的企业地主，南油大势已去，如今，在南头片区，大量的小户都是
以南油的面孔出现。小户型的大量出现和高端市场的持续火热，也表明了南头在房地产开发
方面，中端市场的供应量较大，而经济类、高端住宅的供应量过小。

    ■坂田：万科局域垄断

    万科2003、2004两年报连续夺得深圳土地市场的“开年单”，加上已经建成的四季花
城，万科在坂田片区已经握有1平方公里的土地储备。而万科的老对头中海地产也悄然在坂
雪岗“深圳地元”附近屯地5万。除开在文锦北路，这两家公司还从来没有如此近距离地对
视过。两强相遇，好戏在后头，同时，这两大巨头降临关外，将大大提高关外的房地产开发
水平。

    ■横岗：中海、振业再聚首

    “地产盲区”横岗在公路收费站撤消、深惠公路改造年底动工、3#地铁年底开挖的大量
利好的情况之下，“脱盲”已是大势所趋。同事，横岗具有的产业优势、地位优势、交通优
势，都将为横岗房地产的后市提供极大的想象空间。

    有意思的是，中海、振业在前海之后又再一次地站在了一起。想当初，振业在前海以星
海名城开启深圳教育地产的序幕，而中海地产的阳光棕榈园则将前海片区真正地带到了全深
圳人的面前。那么这一次中海、振业同时来到了横岗，项目再次近在咫尺，能否掀起新的波
浪？！

    ■香蜜湖·农科：拼图游戏

    香蜜湖·农科片是深圳特区内除华侨城之外的公认的居住宝地，以水榭花都的开创性规
划为标志，片区俨然成为福田的房地产高地，翠海花园、熙园、中旅·国际公馆等纷纷围绕
香蜜湖盛开。片区楼盘屡次占据龙虎榜前列的席位，而水榭花都则上榜到麻木，充分说明了
城市中心区边缘拥有独特自然资源的住宅所具备的吸引力。

    而2004年，老牌的“理科”金地开始上香蜜山，终于不甘心在外地业务如火如荼的情况
下却在大本营落于人后，项目即将销售了。而以建筑业发家的联泰也在区内圈下5万地块，
中旅·国际公馆2期也将与此项目几乎同时推向市场，说福田，必要关注香蜜湖。

    但是片区的政府配套严重滞后，各家发展商似在做拼图游戏。

    ■龙华：机会主义的粗放早熟

    龙华有近60~70个地产商在搞开发，有些是合法身份，有些是非法身份。许多人在龙华
的空手套白狼，以“合作建房”、“挂靠开发”、“垫资经营”、“协议转让”等各种方法
实现了快速的原始积累，多少人因此“奴隶到将军”。

    龙华集中了美丽365、锦绣江南、丰泽湖山庄、世纪春城、书香门弟、风和日丽等大
盘，但是，龙华仅是量上的高地，质上却是洼地。龙华楼盘落后与大型发展商大约3年。在
细节、园林、规划、建筑施工上都与其它区域楼盘有较大差距，龙华，还当之无愧地成为关
外纠纷最多、最集中、最激烈的区域。这些都是机会主义者留下的后遗症。

    而龙华土地市场更是呈现垄断局面，龙华经济发展公司是当地的地主，控制着全镇绝大
部分的地皮，并以其为龙头形成了一个看似开放、实际封闭的土地生态链，可以说，龙华是
深圳房地产市场的机会主义者的天堂。大家可以看到，虽然龙华房地产市场火热异常，但是
深圳一线发展商却没有一家能够进入这个市场，不能不说是不正常。

    随着纯百领域、皓月花园、中航项目、惠鑫项目以及锦绣江南后续、书香门地后续推
出，我们依然看不到龙华进步的迹象，所以，机会主义的龙华似乎已经粗放早熟了。

    ■泛华侨城：深圳居住高地

    华侨城风生活水起，随着地铁即将通车，这里将成为南山区首个通有地铁的片区。同
时，天鹅堡2期、纯水岸别墅、假日湾这些楼楼盘推出市场。特别是华侨城南部填海区的百
士达红树西岸、中信华南·滨海花城将在下半年面世，华侨城的声音将得到进一步地扩大。

    百士达红树西岸、中信华南·滨海花城的住宅供应量接近60万平方米，而前者是一次建
设、一次推出市场，片区的供应量之大将进入历史性高潮。由于这些项目包括华侨城项目
（还有一个东方公寓）都集中在高端领域，因此，这里与香蜜湖的竞争难以避免，遗憾的是
南部填海区的配套近乎零，这才是最大的考验。但从长期来看，这里将建设欢乐海岸，这里
有摹天轮、有旅游博览馆、有狂欢广场，是一个非常不错的片区。

    ■高新区：产业驱动

    国家级高新区中面积最小的深圳高新区产值已经超700亿，成为中国最流金的土地，占
广东省各高新区工业总产值总和的近50％，高新区面积只是深圳市2020平方公里的0.6%，而
产值却占全市的20%，高新技术产值占全市高新技术产品产值的45%。每平方公里产值达到60
亿以上！

    不错的南面景观、雄厚的产业基础、干净的片区环境、学院派的氛围优势是片区最吸引
人的地方。片区内的垄断者阳光带海滨城去年成为深圳销售亚军、南山冠军，这对于一个全
新片区来说，确实是一个鼓舞。随着海怡东方花园、海阔天空雅居相继入市，片区蛋糕急剧
扩大。而三九、深圳外贸、福田地产的项目也将在明年进入市场，高新区开始进入平稳发展
时期。

    ■宝安中心区：西部之眼

    宝安市场的封闭式特征从1996年维持到现在，局面就要被打破了，除开本土地产商泰
华、鸿荣源、富通在宝安中心区拥有大量廉价地皮之外（征用返还地），来自区外深圳市外
的深业新岸线、高发地块、广东龙光“宝安地眼”项目都将陆续开始销售，而宝安行政中心
和宝安体育中心相继建成，宝安中心区已经成为福田、罗湖之外深圳最好的中心区，前景较
为乐观。

    尤其是与南山相比有1000~1500的房价优势，对于购房者来说，确实是一个不小的诱
惑。但宝安中心区在没有撤关的前提下如何开拓购房源则是一个历史性课题，随着项目的价
格、定位逐渐上升，本地消费力量能否承担中心区这么大的供应，或许要打一个问号。

    ■东部沿海：光明的郁闷

    这里所称的东部，泛指盐田龙岗沿海地带。这里拥有南中国最好的海岸线和最优美的山
海优势以及世界大港盐田港。东海岸、天琴湾、17英里等项目沿着海岸线盘锯，华侨城也已
经落子东部大梅沙。万科在其中占有较大的市场份额。

    但是东部开发窘与深圳发展重心逐渐西移，而东部交通条件一直未能够有实质性改观，
虽然东部的前景是光明的，但东部的今天可能还要继续郁闷几年。