导读：
    ■新经济地理学的“3D规律”
    ■聚集效应、规模经济，造就城市峰值地段
    ■交通方式变革，大型铁路站址首选城市中心区
    ■一个城市只能有一个市中心，双盘绝对价值
正文：

■新经济地理学的“3D规律”

近年来，受经济全球化趋势的影响，以美国经济学家克鲁格曼等人为代表的“新经济地理学”应运而生，并提出了一些新的见解和观点。其中“3D规律”是最为著名的观点之一。根据新经济地理学的研究，空间经济发展存在3D规律，即：人口向更具有密度（Density）的地方移动、距离（Distance）的减少以及国与国之间的分割（Division）持续存在。

“3D规律”中的第一个D，反映了经济活动中聚集效应与规模经济的重要性；第二个D说的是随着交通基础设施的改进以及全球经济的一体化，无论是一国内部各区域之间，还是国与国之间都显得更加“近”了，时间距离在减少；第三个D则预示着国与国之间的发展差距将持续存在。

事实上，如果将“3D规律”引申到房地产领域，我们会发现，城市中心区房价居高不下的现象可以得到很好的解答。很多购房者也可以藉此重新审视深圳中心、深业上城等位处深圳中心区的豪宅物业的价值，进而做出更合理的判断。

■聚集效应、规模经济，造就城市峰值地段

在近代社会，随着科技革命和产业革命的推动，城市化进程加快，城市中心区的聚集程度呈现出前所未有的增长势头，主要表现在城市中心区内容的高聚集，职能高度聚集和规模发展巨大。像北京朝阳区、上海陆家嘴、广州珠江新城以及深圳福田，都是城市聚集效应最明显，规模经济最庞大的区域。

根据2013年的数据，福田区的人口总数已经达到了131.8万人，人口密度1.67万人/平方公里，人口总数和单位面积人口密度均居深圳第一位。而福田区之所以能够聚集如此庞大的人口，根本原因在于其作为深圳中心区所在，集合了行政、金融、商务、文化、 信息、会展、旅游等多丰富的城市功能，有利于吸引人口大量涌入。

在新经济时代，人力资本成为了最重要的生产要素之一，大规模聚集后将进一步吸附城市的各项资源，城市熟地的峰值地段开始显现。而城市竞争力的主要组成部分，是由核心区域对周边经济的影响力而决定的，这就是熟地的峰值地段核心价值。换言之，只要城市存在，其它地方可能因为规划调整、城市变迁而出现地位的变化，但是对于处于城市核心的峰值地段来说，政府、社会对其的投入则只会持续、增多，而不会减少，其安全性与高溢价的特性因此确立，其价值也因此具有绝对性。

其中区域房价的上升是城市峰值地段最直接的价值反映。比如纽约曾经在1855~1858的4年之间，房地产价格上涨700%，整个西方社会为之震撼；伦敦市中心房价上涨速度比其他地区高出两倍，这种涨势目前还在持续中，金融城更是创下28年来的最大涨幅：31%。

■交通方式变革，大型铁路站址首选城市中心区

交通方式的变革，也是推动城市中心区房价上升的一个重要影响因素。随着地铁、高铁等交通工具的投入使用，无论是城市与城市之间还是城市内部的交流，都变得更加频繁而且高效便捷。而人口高度密集的城市中心区，往往是大型铁路站址的首选，也是城市铁网最密集的区域。

目前深圳有5条地铁线，其中4条在福田CBD交汇。亚洲最大全地下高铁站——广深港高铁福田站预计将于2014年年内投入使用，届时将集散广深港客运专线、深圳地铁1、2、3、4号线以及香港铁路的客流、物流和信息流，此外福田站也是从深圳市中心直达深圳机场的起点，为了匹配中心区的高密度人流量，其内设置的出入口已超30个，数量“称冠”内地。

未来福田高铁站的功能和对城市价值的影响，或将媲美纽约大中央车站。自纽约大中央车站落成后，每天来往的客流量高达50万人，车站附近的公园大道上，许多饭店、办公大楼及豪宅拔地而起，这片区域也成为全曼哈顿岛地价最高的地区。在大中央车站所在的曼哈顿中城区，集中了帝国大厦、第五大道、洛克菲勒中心等享誉全球的繁华地。

而目前的福田中心区，已经成为深圳规划起点最高、最具发展潜力的一个区域，深圳超过70％的高端写字楼都集中在片区内。在深港两地在一体化趋势下，有望在2020年超越伦敦、巴黎，成为排名世界第三位的国际大都会，仅次于纽约及东京。福田高铁站在这个过程中，将树立起与纽约大中央车站一样的地位，成为珠三角地区最重要的城际轨道交通枢纽。

■一个城市只能有一个市中心，双盘绝对价值

不过也有很多人觉得，最近几年前海、龙华等区域的崛起，似乎正在逐渐削弱福田中心区的城市地位。当然我们不能否认，由于深圳北站开通和龙华新区的成立，越来越多的人聚集到了龙华新区，推动了区域各项配套的完善和房价的飙升。但是同时必须认识到的一点是，龙华是以城市副中心的定位和姿态在崛起。

那么前海呢？很多人可能会问。这里未来将打造成为“珠三角曼哈顿”，是深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区，也是人民币的出海口，将重点发展高端服务业、发展总部经济，未来金融、商务价值可能将与福田中心区并驾齐驱。事实上，前海的规划建设对深圳的城市发展可以说意义非常重大，但是价值的实现有待时日。

虽然城市交通网络的发达加速了城市各区域之间的联系，协同发展的区域规划让城市价值不再单极化。但是一个城市只能拥有一个市中心，因此周边城区与中心区之间的发展差距将会长久存在。如果能够认识到这一点，就会更深刻地理解深圳中心和深业上城等中心区物业的价值所在。

深业上城

深圳中心