最近，报纸报道，深圳市规划国土委正在制定文件，拟规定今后新开发住宅小区的停车位，“配建”的归全体业主所有，配建以外的“增建车位”，开发商在补交地价之后，允许销售。这一消息令人震惊。
一、住宅小区内的停车位归属法律早有定论
“谁投资谁所有”是民法的基本原则。建设单位作为投资人，是所开发住宅小区的原始所有权人即大业主。建设单位将房屋发售并交付后，形成区分所有权人即小业主，他们的所有权是从建设单位受让而来，是继受的权利。建设单位未转让的产权单位，仍然属于建设单位所有。车位作为独立存在的不动产，其属于专有部分，这在物权法上已经明确无误。2007年10月1日实施的物权法第七十四条规定，规划内的车位车库，建设单位有权出租、出售、附赠；规划外的车位车库，属于业主共有。2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条进一步明确了物权法关于专有车位与共有车位的区分，为长期争论不休的车位权属问题划上了句号。
二、山寨“立法”恰是违法
媒体报道规土委制定文件，都以“立法”称之，不知道是媒体记者缺乏法律常识，还是行政机关真的以为自己炮制一个文件，就可以叫“立法”。我国狭义的立法，仅指全国人大及常委会制定法律的活动。最广义的立法，也只到规章为止，此外的红头文件，正式名称为“规范性文件”，如果说这也是立法，只能算“山寨立法”。深圳的“车位立法”就是这样一个山寨立法。它不仅在程序上不符合立法的要求，从内容上看，也是严重违法的。
首先是违反立法法。民事基本制度，只能制定法律（立法法第八条）。所有权就属于民事基本制度，只有法律才可以界定、限制或者剥夺。深圳市的红头文件拟将依法属于建设单位的车位规定为小业主共有，这是用红头文件否定法律，这是明显的违法。《广东省行政机关规范性文件管理规定》要求，制定规范性文件，应当符合宪法、法律、法规和规章的规定，不得超越本行政机关的职权范围；规范性文件不得设定应当由法律、法规、规章设定的事项；没有法律、法规和规章的规定，规范性文件不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的规定（第七、八、九条）。这几条，我们对照深圳市的“车位立法”，简直就是为它量身定做。
其次是违反物权法。物权法2007年即已实施，它以有无规划许可界定车位权属，不失为一个有效的标准。而深圳“车位立法”却将车位分为配建与增建，逻辑混乱。第一，无论配建、增建，都必须取得规划许可，这在物权法上就是规划内的车位，是属于建设单位的；第二，按照最新版的“深标”，车位配比已经高达1：1以上，按此配建后，哪里还有地方增建？第三，就算挖掘潜力增建了几个车位，但如果是物权法所说的“利用业主共有的道路和其它场地”，应当是业主共有的，建设单位岂能销售？第四，“配建、增建”是台湾的制度，放着我国的物权法不去遵守，却照搬台湾的法律，莫名其妙。这样另搞一套，自命“立法”，表现出对法制统一原则的蔑视，对物权法的践踏。
再次是违反合同法。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预（合同法第八条），这就是意思自治、合同自由。合同只要不违反法律与行政法规的强制性规定，都是合法有效的，也就是说，除了法律与行政法规，其它法规与规范性文件，都不能否定合同的效力，更不能强行设定合同义务。深圳以红头文件否定建设单位转让车位的合同，它哪里有这个权力？要求在土地使用权出让合同中，约定配建车位属于业主共有，这是强迫合同当事人接受行政机关制定的“合同条款”，这哪里有有平等协商可言？这种将红头文件的违法规定转变为合同约定的做法，强奸当事人意志，堪称一大发明。可惜，合同法早已规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同条款，加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，均为无效。所以，深圳“车位立法”中的这个设计，除了让天下人看到政府的合同多么霸王，没有其它意义。
三、破坏了财产秩序，只会制造社会混乱
保守估计，深圳住宅小区中的车位，至少有30万个已经通过长租、使用权转让等方式处分给个人，形成了稳定的所有权关系。而深圳“车位立法”一旦出台，将以政府公权力宣告，这些车位的处分都不合法，已经确立的财产秩序马上大乱。之前，就有一些小区出现部分业主愿意买车位，而另一部分业主坚决反对，甚至以暴力阻止的现象。深圳“车位立法”必将极大地鼓励不买车位的业主，霸占他人车位的情形将成为普遍现象，早已完成的车位交易纷纷反悔，开发商、物业企业、有车位业主、无车位业主将混战一团，政府、法院将穷于应付，这是现在就可以预见的社会场景。
即使是新建项目，按深圳“车位立法”的思路，车位归全体业主，则开发企业只能将车位预期收益加入房屋售价，立时就会推动房价上涨，而无车的业主，无形中就负担了车位的价格，这对他们很不公平。共有车位要由全体业主决定如何管理、使用，在业主难以有效组织、大多数小区难以成立业委会的情形下，这笔财产能否发挥社会效益与经济效益，能否满足业主需要，能否形成良好的秩序，看看大部分小区的管理现状，我们不难判断。规土委以为业主共有是解决车位矛盾的良方，事实将证明恰恰相反，这个规定只会破坏财产秩序，造成社会混乱。
四、定分才能止争
物权法的作用是“定分止争”，就是通过明晰产权，消除争议。深圳的机动车已经超过300万辆，车位成为稀缺资源，纠纷此起彼伏，其根源，就在于政府不办理车位登记，车位产权不清晰。规土委总是担心，过去积累的历史问题太多，如果一下放开，会出现混乱，这一顾虑毫无道理。
谁建设谁所有，是自古以来的所有权规则；规划内的车位属于建设单位，物权法7年前就已经明确规定，无视这些，硬要说什么“车位共有符合广大业主的心理预期”，是不顾事实的臆测。就算少数人有这种预期，也是法律不认可的，政府岂能迁就？所谓一旦允许车位登记就会出现社会混乱，我们看看北京、天津、上海、重庆、广州，以及所有给车位办理登记的城市，哪个出现了混乱？哪个天天有业主在为车位胡闹？只有在深圳，还在争论车位的归属，还在闭门造车地“立法”。其实，只要向北京、天津、上海、重庆、广州这些城市看齐，老老实实地实施物权法，什么争议都会迎刃而解。
五、建设一流法治城市不能叶公好龙
深圳近年来以“建设一流法治城市”作为口号，而在房地产管理方面，严重名不符实。作为中国房地产市场的发源地，在许多方面已经远远落后于内地城市，车位的产权登记就是其中一个典型事例。令人费解的是，既有法律的明确规定，又有各地的实践经验，而深圳为什么就是不理不睬，毫无作为，听任这个小问题发酵成复杂的社会问题？深圳现今有100多万个车位，保守估计价值一二千亿元，这样大一个财产，权属悬浮在空中，这是最大的社会不稳定因素。我不相信深圳市规土委不懂物权法，不相信他们不知道定分才能止争的道理，但他们为什么执意要这样做？我猜想，这些把持政策制定的人，他们回到家里也是业主，而且都是不愿买车位但又要在小区停车的业主，他们用自己的日常生活感受，作为制定政策的依据，他们在小区里不同意开发商卖车位，在办公室里就把它变成政策。结果就成了这样，一个极其简单的问题，拖了十几年，至今仍在捣浆糊。
物权法规定，“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”，这里的“任何单位”，不应把政府排除在外，“任何个人”也不应把市长排除在外。人人遵守法律，政府带头遵守法律，才是法治城市应有的面貌。而建设一流法治城市，更要求不折不扣地以法律为最高准则，要求发挥市场配置资源的决定性作用，要求保障公民法人的财产权利，要求最少的行政干预，最高的行政效率。可是深圳市的“车位立法”，正与此背道而驰。在中共中央作出全面推进法治的决定的背景下，行政机关仍然浑然不觉，坚持搞自己的山寨立法，这不仅不能树立深圳法治城市的形象，还徒增笑柄，让世人看清深圳的“一流法治”，只是叶公府上画的龙头。