导读：
     ■深圳商事主体数量已达170.47万户，年底将跃居全国最多
     ■“僧多粥少”， 深圳写字楼的成交量＆租金都出现大幅上涨
     ■升值潜力大/租金持续上涨，深圳写字楼物业适合尽早投资
     ■当下最具前景甲级写字楼：卓越城2期、卓越前海壹号、龙年广场
正文：

■深圳商事主体数量已达170.47万户，年底将跃居全国最多

据深圳市政府公布的数据，截至12月1日，深圳商事主体已达170.47万户，总数上仅次于重庆，高于上海（第三）和北京（第四），暂居全国第二；以前21个月的月均新增3.62万户的速度来看，到今年12月底，深圳有望跃居全国商事主体最多城市。目前，按1500万人口计算，深圳每千人拥有商事主体近114户，可谓是名副其实的创业之都。

而那么多商家，自然会令人想到，深圳的甲级写字楼的潜在需求量会有多大？若按最保守的估计，170.47万户的其中1/3既56.82万户需要甲级写字楼，且一户商事主体只估计需100㎡的办公使用面积，那就意味着深圳甲级写字楼的需求量应不低于5682万㎡。

而数据显示，截至2014年9月底，深圳市甲级办公楼面积仅为243 .5万㎡，而福田区以158.9万㎡的存量占全市总量的66%。可见，深圳的甲级写字楼的供应量还远不够潜在的需求量。而在强劲需求的带动下，当下深圳甲级办公楼的空置率继续下降，数据表明，已由二季度的6.8%降至三季度的4.5%，为近8年来的历史低位。

■“僧多粥少”， 深圳甲级写字楼的成交量＆租金都出现大幅上涨

面临“僧多粥少”的境况，深圳甲级写字楼的成交量、租金也应势而涨。据市规土委数据，11月深圳市一手写字楼共成交超3.56万㎡，环比10月大幅上升215.2%；二手写字楼共成交近0.92万㎡，环比10月下跌29.0%。整体上，呈现大幅上升。

在租金方面，据数据显示，今年三季度深圳甲级写字楼租金环比上涨4.8%，这是自2013年第二季度起，深圳甲级写字楼租金环比涨幅已持续7个季度领跑国内其他一线城市。目前深圳甲级写字楼平均租金达220元/㎡，位列全国第四（第一是北京：500元/㎡；第二是香港：350元/㎡；第三是上海：320元/㎡；第五是广州：160元/㎡；第六是台北：158元/㎡）。

从区域上看，自2010年至今，福田中心区甲级写字楼租金从176元/㎡涨至243元/㎡，涨幅达38.1％，南山中心区和罗湖蔡屋围的涨幅分别为37.4％和37.5％。整体上，四年来，深圳甲级写字楼租金年均增长9.5％。

■升值潜力大/租金持续上涨，深圳写字楼物业适合尽早投资

以租金的大幅上涨、以及目前甲级写字楼的售价来看，深圳甲级写字楼物业很适合投资。先用一个科学的计算公式来证明，既写字楼的每平米理论售价=每平米的月租×12÷0.03；那么当下深圳的甲级写字楼的理论销售均价应为220×12÷0.03=8.8万/㎡。

实际上，从销售数据上看，11月深圳蓝筹写字楼价格为4.8万元/㎡。可见，深圳甲级写字楼升值空间还很大，当下购买写字楼依然很划算。并且还有专业的研究机构指出，近年来深圳写字楼物业的投资年回报在4%～10%，写字楼物业带来的租金收入一直保持着20%～25%的年增长率。

而从企业总体支出成本上看，一般来说，办公成本是不超过企业总体支出成本的30%。但是，数据表明，深圳甲级写字楼的220元/㎡平均租金，已占据平均企业总体支出成本的约30%。对于有些企业而言，写字楼的办公租金占比已远超过了30%。

据一位金融企业人士透漏，他的公司于2010年底进驻福田中心区卓越世纪中心，租下了560㎡的办公楼，当时的租金是160元/㎡，可现在已经涨到了300元/㎡，四年时间近乎翻倍，以致于租金也占到了企业总体成本40％。好在他的公司业绩好，才一直能坚持下来。也由此可见，企业早点购买自己办公楼，已是最好的打算。

■深圳当下最具前景的写字楼：卓越城2期、卓越前海壹号、龙年广场

综合上述，在深圳甲级写字楼出现供不应求信号下，笔者认为深圳卓越城、深圳前海壹号、花样年·龙年广场以卓越的品质打造的区域地标式的甲级写字楼最值得企业入手。

在商用物业领域，中国房地产市场素有“北SOHO南卓越”之言，而卓越集团的商办实力已是大家有目共睹的。始终紧跟着城市发展步伐的卓越，总能不断追随着城市中心发展的大势。从福田中心已有的级写字楼—卓越世纪中心，到后海总部基地首个入市租赁项目—卓越后海金融中心，再到福田CBD北拓首站、梅林商务区的双铁甲写综合体——卓越城，以及未来前海金融中心首个大型城市综合体—卓越前海壹号，莫不如是。

其中作为福田梅林商务区商业购物和商务办公的地标建筑，卓越城以其高端商务综合体占据梅林核心腹地，40万平米商务综合体，20万平米shopping mall，双地铁擎动，30分钟国际商务圈，助推福田中心北梅林片区向全新的商务时代迈进，势将引领着梅林商业雏形清晰呈现。目前，具有美国LEED金级预认证和超5A甲级写字楼的“双栖进化”商务的投资价值，同时也凝聚国际建筑大师团队智慧、耗资2亿设计经费、历时4年精心雕琢的卓越城2期，现正火热在售。

卓越•前海壹号，前海门户•领先商务综合体，位于前海桂湾核心区，由4栋超甲级写字楼与2栋行政公寓和地下商业组成，总建面47万平米，一期入市为两栋 180米甲级写字楼。目前项目工程进展顺利，一期施工已至地面22层。现阶段正展开整层大客户进驻意向洽谈，详情可到卓越世纪中心1号楼28F体验中心进行现场咨询，VIP预约热线36611111。

作为写字楼的品牌物业服务商，花样年也受到广泛的市场认可。其旗下第六代商务写字楼的的龙年广场，位于龙岗区中心城龙岗大道与龙城大道交汇西南角，隔深惠公路北望龙城广场，距地铁3号线龙城广场站不到300米，距离龙岗区政府直线距离1公里，紧邻龙岗区政治、经济、文化中心，无疑占据了龙岗地租高地。11月22日在尚未正式对外发售下，其八层单位就被抢购而全部售罄，仅是内部认购便创造了超2亿的销售佳绩。如今，项目营销中心现已开放，“5万抵15万”，约94-163㎡商务产品VIP登记已全城启动，不容错过！

卓越城2期项目效果图

卓越·前海壹号项目效果图

花样年·龙年广场项目效果图