导读：
     ■说了这么久的地铁上盖，终于“房归正传”了！
     ■港铁·天颂：深圳第一个地铁上盖墅质大盘
       一、香港：全球最昂贵物业诞生地
       二、港铁：最擅长打造“地铁上盖”物业的房企
         1、国际领先的“铁路加社区综合发展经营”运营模式
         2、城市地铁建设与物业开发结合，实现价值双赢
       三、深圳第一个真正意义上的“地铁上盖”物业：港铁·天颂
       四、地铁+综合体：两种最高效事物的完美结合
     ■港铁·天颂：英式工程思维体现最极致的物业
       一、小区公共部分
         1、全社区透明顶风雨连廊，无缝接驳龙胜站C出口
         2、无障碍通道与阶梯“之”字融合，艺术感与实用性兼备
         3、宽达约7米的集中式可检修管沟，避免链子工程
         4、1万㎡、3层退台商业体，原汁原味港式消费体验
       二、小区园林部分
         1、新自然主义风格设计，深圳唯一须弥座线性园林
         2、花池护边与座椅合体85°下倾，符合人体工学设计
         3、垂直电梯直抵社区内部，保证便捷性、安全性与私家领地感
         4、双重架空整体抬高约11米，生态车库让阳光停泊
       三、小区住宅部分
         1、150米地标级住宅，稀缺2.3超低容积率
         2、深圳首个全轻钢别墅产品，使用年限275年
         3、别墅院落空中化，小区园林与私家庭院矛盾最小化
         4、空间尺度唯一性
           1）超常规尺度：联排看齐双拼，双拼媲美独栋
           2）6米挑高大堂，香港艺术中心内地首个社区艺术文化合作伙伴
         5、最大化照顾业主居住感受：纯复式梯户比1:1
     ■天玺→天颂：选择最具国际领先地位的物业价值同盟
正文：

■说了这么久的地铁上盖，终于“房归正传”了！

近几年，“地铁上盖”这一字眼可以说频繁见诸于报端网络。几乎每一个稍为靠近地铁站的楼盘，都会标榜自己是“地铁上盖”物业。而购房者也将是否拥有便利的地铁出行条件，纳入了决策的筛选标准中。但是如果问购房者，你知道什么是真正的地铁上盖物业吗？估计没几个人能够说出个所以然来。

购房者之所以不能够对“地铁上盖”物业进行清晰的界定，其中一个重要原因是因为目前深圳乃至内地市场，正宗的、具有市场示范价值的“地铁上盖”物业非常稀少。这种感觉就像去参加一场主题沙龙，现场讨论热烈，但是最后发现大家讨论的话题都是偏离主题以外的，完全不着边际。

而在考察了深圳港铁4号线龙胜站上盖别墅级大盘——港铁·天颂之后，笔者不由得地想要感叹：说了这么久的地铁上盖，终于要“房归正传”了！

■港铁·天颂：深圳第一个地铁上盖墅质大盘

位处深圳龙华新区布龙路以西、和平路以北，在港铁4号线龙胜站车辆段上，无缝连接龙胜站C出口的港铁·天颂，占地面积8.9万㎡，规划建面20.6万㎡。站在项目东面、港铁深圳总部大楼门口，可以看到一列列停放在龙胜站车辆段轨道上等待维护保养的地铁列车。而港铁·天颂凌驾在整个龙胜站车辆段之上，“地铁上盖”气势凛然。

在国际城市规划中，“地铁上盖”物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、交通出行能力最强的城市高效物业形式，其辐射能力远远强于传统中心区物业。地铁上盖物业是依托地铁轨道系统而建立的一种物业类型。作为集约化用地的典范，这种物业类型可以通过统一开发高效利用土地，在香港、东京、首尔等国际大都市很普遍。

地铁上盖物业最通俗的理解就是在地铁地块进行住宅、商业、物业运营等多项附加服务，不仅仅能满足轨道交通的需求，更重要是赋予了社会生活的服务功能。一般来说，地铁上盖物业周边往往由于人流密集、交通便利和公共配套的优势，其土地增值和租售价值都会出现大幅增长。

事实上，自从深圳地铁开通运营以来，地铁站点周边以及沿线楼盘的开发可以说从未间断。但是真正能够把“地铁上盖”四个字诠释到位，并展现得淋漓尽致的物业，放眼全市，唯独港铁·天颂。如果以后再有人问什么是地铁上盖物业，你只需要告诉他，去看一下港铁·天颂就知道了。

不过也有人可能会感到一丝纳闷：让地铁上盖物业“房归正传”的，为什么不是万科，不是中海、招商、华侨城，而是港铁呢？这就要从港铁的诞生地——香港说起。

一、香港：全球最昂贵物业诞生地

近日有研究报告显示，香港新建住宅平均每呎售价达到了3290美元（折合2.59万港元），约18.6万元人民币/㎡，在全球主要城市中排名第二，仅次于伦敦。而一水之隔的深圳，目前新房住宅均价约为2.6万元/㎡，也就是香港的新建住宅均价相当于深圳的7.1倍。

而香港豪宅价格亦是全球之最。据报道，香港山顶加列山道的TWELVE PEAKS公寓，12座独立屋售价最低也要3.934亿港元，最贵达8.191亿港元，合每平方米售价达188万港元（约合150万元人民币）。港铁九龙站上盖豪宅“天玺”，曾标价一呎7万元港币，按照当时汇率约合人民币70万元/㎡，超过伦敦成全球最贵豪宅。

作为全球最昂贵物业诞生地之一，香港的豪宅能够不断刷新全球豪宅价格新记录，并长期占据亚洲第一位置，说明香港房企在挖掘物业价值方面具有非常独到的经验和显著优势。而港铁（MTR）无疑将继承这一经验和优势。同时其作为香港最大的铁路运输系统运营商，率先将地铁建设与物业开发进行捆绑，“地铁上盖”物业的打造对港铁可以说是得心应手。

二、港铁：最擅长打造“地铁上盖”物业的房企

1、国际领先的“铁路加社区综合发展经营”运营模式

在过去半个多世纪的急速发展中，由于地理和传统土地权益等种种因素，香港采取了以公共交通，特别是以轨道交通为主导的高密度发展模式，形成了现代化、多元化的公共交通体系。作为全球最繁忙的铁路系统之一，香港地铁每天拥有约500万人次的搭乘数量，年载客量达到逾16.2亿人次。按每公里客运量计，港铁是世界上载客量最大的地下运输工具。

香港综合铁路系统全长211.6公里，由150个车站组成。众所周知，地铁轨道的建设和运营维护需要大量的投资，如果单靠卖票赚钱，地铁公司几乎注定亏损。而香港地铁是全世界少数赚钱的地铁系统，而且盈利长达三十余年。2013年港铁总收入为387.07亿港元（人民币305.35 亿元），盈利则为130.21亿港元（人民币102.7亿元）。

港铁能够成功解决世界性的地铁盈利难题，原因就在于其拥有独特的“铁路加社区综合发展经营”的运营模式，即将地铁建设与商业发展、地铁站点以及沿钱地产开发、物业开发紧密联系形成共赢，从而支撑地铁的营运。

2、城市地铁建设与物业开发结合，实现价值双赢

资料显示，在建于1975-1986年的三条地铁线上，香港地铁公司开发了18处房地产，其中10处由香港地铁公司自行管理，包括28000套公寓、3个购物中心的150500㎡零售店和128500㎡写字楼。这三条城市地铁线的总建设成本为250亿港元，而18个不动产项目的收益为40亿港元，约占总建设成本的16%。

由于改善了交通，延伸了城区的范围，地铁沿线的地皮价格总是一路飘红，不动产不断增值。如香港新界青衣岛青衣机铁站上盖的青衣城广场，未开业之前该站的客运量每天仅1万人次，商场开业后逐渐递增至每天4万多人次，不仅带动了商场的客流(每周客流量达30万人次)，还增加了地铁的营运收入。

而近年香港地铁公司投资物业所得的收入更是迅速增长。根据港铁公司2012年年报，2012年利润除税、利息等条目外的港铁公司总利润约为125.5亿港元，其中22％的利润来源于商业地产运营及物业管理，25.8％的利润来源于铁路上盖房地产发展。港铁旗下的德福广场、青衣城、绿杨坊、杏花新城等均获得100%的出租率。

三、深圳第一个真正意义上的“地铁上盖”物业：港铁·天颂

由于用地紧张，香港的每个地铁站都与周边的商业和居住区紧密联系，其中不少居住区与地铁站结合成一个综合建筑体，即真正意义上的“地铁上盖”物业。地铁上盖物业是地铁产业与房地产业紧密协作的缩影，其成功也与出色的城市规划直接相关。

在众多的香港地铁上盖物业中，青衣城(盈翠半岛)、汇景花园、新翠花园最为典型。它们的特征相似：底层是公交车站或地铁站，上面二至三层是商业建筑，再上面是呈围合布局的高层居住建筑，中间则是居住区的中心花园。

而港铁·天颂无疑也继承了港铁在打造“地铁上盖”物业时的典型性。项目一层出门即达龙胜站公交站，4号线龙胜站C出口与项目约1万㎡港式商业无缝接驳，高层与别墅呈点式排布，围合出一个面积约1.2万㎡的新自然主义中央景观园林。

四、地铁+综合体：两种最高效事物的完美结合

集商业、办公、居住、餐饮、购物、商务、休闲和交通等城市多维空间于一体的都市综合体，已然成为了国际大都市高端生活方式的终极进化形态。纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、东京六本木、英国金丝雀码头、香港太古广场等，均已经为世人提供了最具示范效应的的都市综合体样本。

作为一种功能聚合、土地集约的城市经济聚集体，现代城市的几乎全部功能在综合体这一有机系统中进行了优化组合，形成相互依存、助益的能动关系。在一个空间维度内，就能够完成居住、办公、商务、购物、休闲、交通等多种日常行为，大大压缩了时间和空间，满足城市人对效率最大化的追求。

凭借着高度集约的时、空属性，都市综合体正成为深度城市化背景下物业发展的终极方向。而与都市综合体一样，助力实现高效城市生活的地铁，则是目前城市最快捷的内部公共交通网络。港铁·天颂将这两种最高效的事物进行结合，打造出“地铁上盖”综合体，无疑将城市的空间功能与效率都升级到了国际最高标准。

■港铁·天颂：英式工程思维体现最极致的物业

在此前出台的《奶大此星球：港铁·天颂之问与答》http://www.banq.cn/html/21981.htm 、《天颂集中式可检修管沟：英系文明，港铁基因》http://www.banq.cn/html/22281.htm两篇文章中，房地内参对港铁·天颂所体现出的英式工程思维进行了详细的分析和阐述。

作为日常居住生活的最重要载体，在打造住宅产品的时候，强调人性、使用、品质的英系工程思维，显然较偏向规模、宏大、快速的苏联工程思维更适用。可惜的是，目前国内房企在打造产品的时候多表现为苏联工程思维。而港铁这家公司从一开始成立到现在，都是英系文化所影响和培育的。

也正因此，作为港铁在内地第一个项目的天颂，才表现出与大陆房企所开发的项目完全不同的气质。相信很多参观过港铁·天颂项目的购房者都会有这样一种感受：从港铁4号线龙胜地铁站C出口出来，一步入港铁·天颂的项目范围，英式工程思维的贴心、细腻、质感，扑面而来。

一、小区公共部分

1、全社区透明顶风雨连廊，无缝接驳龙胜站C出口

港铁·天颂的二层商业出入口与龙胜站C出口无缝接驳，为了方便乘客雨天出了地铁站不用开伞就能进入商场购物，港铁·天颂精心打造了顶部为透明材质的风雨连廊。在很多人看来，这个细节似乎稀松平常，但是要知道港铁·天颂的风雨连廊并不仅仅连接了地铁站和商业，更贯穿了整个社区内部，每一栋每一户均可通过风雨连廊进入商场、地铁站。

全社区风雨连廊的打造，让业主可以在风雨天穿着西装出行，深受雨天不能跑步困扰的业主住进港铁·天颂之后，相信以后再也不用担心下雨天了。同时透明材质的连廊顶部，更消除了普通连廊带来的压抑之感，是典型的香港做派。

2、无障碍通道与阶梯“之”字融合，艺术感与实用性兼备

港铁·天颂在无缝连接地铁口的二层商业入口处，设计了无障碍通道与步行楼梯的之字融合。这是一种什么样的感觉呢？在笔者看来，这种设计就是会让你忽然觉得，原来楼梯也可以这么艺术！

此外，由于港铁·天颂的商业阶梯夹角大概在45°左右，一般情况下很多开发商都会放弃做无障碍通道，或者直接做成45°倾斜的无障碍通道。而港铁·天颂显然没有受内地苏联工程思维的影响，精心设计了无障碍通道与步行楼梯的之字融合，成功消解了无障碍通道过于陡峭的问题，再次彰显英式工程思维的贴心与周到。

3、宽达约7米的集中式可检修管沟，避免链子工程

在考察现场,我们还看到了一条宽达约7米的集中式可检修管沟。这一做法堪称该项目英式工程思维最淋漓尽致的体现。

在城市我们经常可以看到一些市政道路进行工程施工，今天挖埋一根电缆，回填之后明天再挖铺一条水管，结果整条道路经常被弄得坑坑洼洼，不仅产生噪音、严重影响行人和车辆通行，而且浪费了大量的人力物力。像上述这种做法，是典型的苏联式工程思维在我们日常生活中的体现。

而港铁·天颂匠心独具地设计了宽约7米、深度1.5米的集中式可检修管沟。这一设计的优点在于可以将电力、通讯、给水等管线一起“打包”埋入地下，同时设有专门的检修口、吊装口和监测系统，工人可以很方便地下到管沟内进行检修，或者加装新的管线，不需要因为管线的增加或者损坏对路面“开膛破肚”。

在苏联式工程思维影响下的中国社会，很多人会认为管道铺设和维修是专业的检修工应该做的事情，为了加装和维修管线将道路挖了填、填了挖这种行为也再正常不过，因为大家都是这种做法。但正是这两种截然不同的思维方式和价值观，让更多的人看到了港铁·天颂在市场上的领先和优越。

4、1万㎡、3层退台商业体，原汁原味港式消费体验

传承港铁优质商业开发运营管理理念，港铁·天颂规划了面积约1万㎡的精品港式商业，主要集中在项目的东南面。与常规商业体四平八稳的设计不同，港铁·天颂采用贝壳式建筑设计，精致耀眼，大面积天幕让采光可以均匀直达最底层，天光云影通透自然。

在结构上采用层层退台设计，前后共设计了3层退台。这一设计的好处是可以使得商业体前后都是好的外立面，对内对外都很友好，而且可以饱览新自然主义社区园林景观。同时富于变化的退台设计，让购物休闲更具趣味和情调。未来项目还将引进经典香港知名品牌，让业主纵享原汁原味港式消费和特色餐饮体验！

除了项目自带商业体以外，港铁·天颂还毗邻华润万家商圈和红山商圈，置身于繁华商业腹地，怡然自得的购物休闲生活触手可及。

二、小区园林部分

1、新自然主义风格设计，深圳唯一须弥座线性园林

港铁·天颂的园林采用新自然主义风格设计，结合项目自身特点和岭南气候条件，在高台之上，利用台地高差，注重打造“生态、健康、温馨、舒适”的生活情调。社区的主入口水景采用活水设计，与道路、草坪组成月牙型水体。室内外双泳池设计，香樟、子母树、罗汉松、鸡蛋花、秋枫桩五大精选树种及价值连城的古桂树，让业主享受极致休闲的绿色亲水生态生活。

由于港铁·天颂的地块为条形地块，为了充分利用这一优势，项目打造了目前深圳唯一的须弥座线性园林。在保有使用性神秘美感的基础上，内部结合了黄金长度慢跑径、宠物公园、快乐农场、无烟烧烤场、推杆场、发呆禅所等多项使用功能，让业主和家人足不出户就能够享受多重生活乐趣。

2、花池护边与座椅合体85°下倾，符合人体工学设计

除了进一步提升社区的绿化以外，散步、休憩是社区园林最主要的功能。我们平时看到的园林花池一般与地面呈90°。而港铁·天颂为了让园林更具体验感，休憩性更强，特意将花池护边与座椅合体，做成85°下倾。

很多人在坐下之后，脚后跟都会习惯性地向后靠，而港铁·天颂的这一设计正符合了人体工学。当你外出办事或者逛完街，回家途中可以在充满生趣、郁郁葱葱的园林里逗留一下，舒适地坐上一坐，你的脚后跟会知道其中的美妙！

而对此笔者也不禁感叹，连这么细的细节都会用心去雕琢，估计很难有人不对港铁竖起大拇指！

3、垂直电梯直抵社区内部，保证便捷性、安全性与私家领地感

除了地铁直接入户以外，港铁·天颂还打造了自底层直抵社区内部的垂直电梯。也就是说，如果业主坐公交车或者打的到了楼下，只需搭乘垂直电梯就可以直接回家了。这一做法既方便了业主的交通出行，又保证了居住的安全性和私家领地感。

4、双重架空整体抬高约11米，生态车库让阳光停泊

在深圳，设计架空层的物业其实并不少见。但是像港铁·天颂这样进行双重架空设计的项目，纵观整个深圳估计也很难找出第二个。

港铁·天颂通过整体架空，将项目底部整体抬高了大概4~5米。在此基础上高层和别墅的楼体均设计了约6米高的架空层。而这一做法一方面可以为业主提供更多的功能空间，同时实现了打造生态车库的目的，让阳光停泊，为驾车的业主带来新风体验。

三、小区住宅部分

1、150米地标级住宅，稀缺2.3超低容积率

港铁·天颂的高层部分设计高度最高可达150米，将成为龙华中心区地标级综合体；项目居住密度低至2.3，绿化率约37%，是目前深圳罕有的墅级高品质居住社区；同时邀请梁黄顾建筑设计师事务所操刀设计，点式矩阵排布，户户朝南；超宽楼间距，倾心打造三条30米视觉通廊，户户视野通透。

2、深圳首个全轻钢别墅产品，使用年限275年

在港铁·天颂项目现场，笔者有幸见识到了深圳首个全轻钢别墅产品。作为北美近百年建筑技术和建材工业发展的结晶，轻钢结构的技术及产品配置非常成熟而且产业化程度高。镀锌钢板抗腐蚀性能优异经久耐用，正常使用年限为275年。

轻钢别墅具有极好的安全性和舒适性，而且自重很轻，不到砖混结构房屋重量的1/4，抗震性能好。轻钢结构别墅的每个构件的平均误差低于2毫米，结构精确度非常高。同时因为轻钢结构的墙体厚度小，比砖混结构可以增加有效使用面积。

3、别墅院落空中化，小区园林与私家庭院矛盾最小化

港铁·天颂的所有别墅品类均实现了院落空中化。对别墅所有者来说，相当于在享受了大社区大园林的基础上，还能够营造一个私享的微生态循环圈。同时院落空中化避免了私家院落与社区公共空间的交叉重合，将小区园林与私家庭院之间的矛盾降到最低点。

4、空间尺度唯一性

1）超常规尺度：联排看齐双拼，双拼媲美独栋

空间尺度上，港铁·天颂高层住宅层高3-3.15米，在垂直空间尺度上带给居住者无与伦比的舒适性；无柱双拼面宽达到约10米，相当于独栋别墅的标准，联排产品面宽近8米，相当于双拼的标准。此外所有别墅均打造了近20米进深的无柱地面车库，给业主提供了非常高拓展空间。

联排看齐双拼，双拼媲美独栋，也就是说，不管是垂直还是平面空间尺度，港铁·天颂都将产品在常规标准上提升了一个级别。而别墅面宽的加大，赋予了业主非常大的空间自由度，居住格局随心掌控。

2）6米挑高大堂，香港艺术中心内地首个社区艺术文化合作伙伴

由于项目作为香港艺术中心内地唯一社区合作伙伴，项目引入深港艺术竞赛获奖作品、国际艺术大师原创艺术作品布置社区各个角落，点缀生活。6米挑高精装大堂，匹配精美艺术作品，空间美学宽弘而立，人文艺术涵养家风，带给业主都市奢居的尊崇体验。

5、最大化照顾业主居住感受：纯复式梯户比1:1

梯户比是衡量居住舒适性的一个重要指标。梯户比较高的住宅，除了等待电梯时间长造成的困扰以外，因为每层楼栋密度较大的关系，户型的结构、居住的私密性、户型的通风采光等都会受到一定影响。

而港铁·天颂为了最大化地照顾业主的居住感受，叠墅产品采用直梯入户，纯复式小高层做到了一梯一户，充分保证了居住的私密性和尊崇感。

■天玺→天颂：选择最具国际领先地位的物业价值同盟

如果说深圳和香港是一衣带水、唇齿相依的同胞兄弟，那么港铁4号线就犹如深圳和香港之间的一条脐带，将两个城市紧密地联系在了一起。而港铁在香港九龙站上盖开发举世顶尖之作天玺，强劲驱动香港西九龙繁华，成就时代经典之后，如今在深圳龙华龙胜站上盖，荟聚深圳向上之全方位利好，首发天颂，必将再现九龙繁华。

继承港铁国际领先的“铁路加社区综合发展经营”模式，结合英式工程思维，港铁·天颂向行业内以及购房者展现了一个真正的“地铁上盖”物业。同时该项目也是目前深圳第一个真正意义上的地铁上盖墅质大盘，将改变市场上对“地铁上盖”物业各种不规范的认知，对深圳乃至内地地铁物业的发展均有着非同凡响的推动意义。

除了对地铁上盖物业进行“拨乱反正”，实现“房归正传”以外，港铁·天颂还具备了前所未有的行业知识更新意义，将在每一位观摩者的脑海中上演一场英式工程思维与苏联工程思维的激荡碰撞。而对购房者来说，选择港铁·天颂，就相当于选择了一种更先进更超前的生活方式，同时也为自己构筑了一个最具国际领先意义的物业价值同盟。

目前港铁·天颂营销中心已经开放，样板房开放在即，敬请期待！

和平路方向鸟瞰角度

布龙路方向鸟瞰角度

从布龙路方向仰视项目

近景俯瞰项目与龙胜地铁站

幼儿园

从园林往泳池方向看

从高尔夫推杆练习场往中央园林俯视

别墅单位建筑单体效果图

港铁总部大楼看项目

从和平路方向仰视项目

别墅单位建筑单体：复式

港铁天颂的禅意空间

高层单位建筑单体

港铁天颂 探索空间

港铁天颂 小区文化室

港铁天颂  泡泡池

别墅单位建筑单体：叠加俯视

从会所上方往中央园林看