已然跻身全球列强城市的深圳，最近更被美国福布斯杂志评为中国大陆最具创新力的25个城市之首。导致深圳对于升级空间以承载更高当量级人类活动的欲望前所未有的强烈。因此，在城市空间生态化、商务甲级化、商业MALL化、工厂园林化之外，深圳对人居空间的升级要求也前所未有的强烈，放眼向洋看世界，都市超级豪宅则成为必然的楼市升级的执旗者之一。

在土地枯竭、初级与中级城市化告捷之后，深圳人居空间的粗放式、外延式的数量型发展也走到了终点，如果继续老路，那么深圳的“四个难以为继”显然会更加窘迫。但是如果不继续老路，新的方法、新的道路又在哪里呢？谁来负责这个探索的使命？

根据全球先进都市的经验，“粗放式、外延式的数量型发展之路”只能由精细式、内涵式的质量型发展之路来新度之。公元2013年，大平层、奢华精装、国际级品质、核心地段、稀缺资源、全球化管家服务……具备类似条件的深圳多个此前市场未见的超级都市豪宅面世，人居空间的新度也就开始了！

■首先是基因决定而非技术问题

深圳多个超级都市豪宅面世率领的人居空间“新度”，开阔并提高了城市的眼界，探明了质量型发展之路的方向。也因此，2013年成为公认的“深圳超级都市豪宅元年”。转眼一逝间，两年过去了。如果说2013年还是超级豪宅的争霸混战之年的话，两年之后，在硬件、圈层、价格、口碑、影响力等诸多层面，深圳湾1号已经成为自然领袖，执起了参与房务世界杯的深字大旗。

百人左右团队操作的深圳湾1号这一个项目，其实在各个方面都已经相当于其他更大的队伍操作的十个、二十个项目，为深圳探索出单产极大化、土地高效化、产品极值化的质量型发展道路，同时，深圳湾1号为改善深圳营商环境、提升城市竞争力贡献卓著，没有什么比把掌控资本的人留下更有力的竞争手段了。

一家赫赫有名的全国房企，曾就把深圳湾1号当做一种现象研究，提出了几个问题：“我们内部怎样才能培育出‘鹏瑞’这样的团队？我们怎么样避免做接近十个项目才能抵得上深圳湾1号这一个项目的情况再出现？我们怎样做出类似项目提高单产？”。

笔者对此的回答是：1）“只有领袖才懂领袖所需、白领中产金领均无法洞悉资本阶层的潜需求”；2）“减少投入以提高利润的节省型成本观，未来将无法与增加投入以扩大利润的发展型成本观相抗衡，深圳湾1号属于后者”；3）革命型、飞跃式的发展，只能由没有历史负担的新进者来实现，深圳湾1号的单产，能够率先在深圳达至世界级水准，首先是基因决定而非技术问题。

■“只有领袖才懂领袖”

当然，不是说技术层面就不重要，而是说商业基因是难以改变的，技术层面是可以复制的。当2014年，超级都市豪宅的悬念转为一个不再有争议的现实答案，深圳湾1号成为外地商界领袖、文体明星购房宗数最多的项目，甚至连北京、上海、香港的客户与同行都称道不已，我们有必要认真地盘点一下这个“新度”是如何度的？

在医疗器械行业，徐航先生从零起步直至全球医疗设备的创新领导者之一，在若干产品线上牢牢占据市场领先位置，成为世界级的商业人士，从而积累了对社会、经济、资本、财富的足够阅历，奠就了此后开发深圳湾1号的商业基因，“只有领袖才懂领袖”---当4米层高、双LOW-E镀银中空夹胶三层超白玻璃、安全堡、通体转轴入户门、阳台泳池---以及以医疗器械的精密观进行建造与装修---等等见所未见的东西最初面市的时候，社会甚至有点雾里看花之感，但领袖们则心有灵犀，这一场“新度”就这么开局了。

而这种商业基因，影响到了团队与合作伙伴。如果你愿意深究，就可以发现，鹏瑞在实操层面同样是与就秩序划清了界限的，没有铺天盖地的广告、没有见人就邀的活动，颇有点脱离群众的滋味。深圳湾1号从未用过撒大网的动作。继2013年“因信念而屹立”、“500年来谁筑史”的大纲，逐渐揭幕“为什么是深圳湾1号”……

■深圳湾1号其实是“现象级豪宅”

2014年，鹏瑞在过往一年的基础上，显然刀法更胜一筹。伴随着南区超级公寓的入市，营销高举高打、借力打力，创想有新意、落实有定力、渗透有深度。

一、楼盘成为现象级项目，成为商学院盘中餐，此前未有

商业领袖界闻名的中欧商学院发现了鹏瑞这个独特的案例---这几乎是这个商学院首次对一个孤立的案例表达出强烈的兴趣。

中欧商学院20周年庆典时，深圳湾1号出品人徐航获评为“中欧20年20人”---中欧校史上商界领袖灿若繁星，这个名份殊为难得。要不是深圳湾1号创出新路为未来的房地产市场提交了“发展型成本观、高单产空间模式、质量型内涵开发模式”等未来解决方案、要不是项目具备了足够的影响力，这是难以想象的。

“深圳湾1号现象”因此吸引了校友的注意，中欧EMBA校友们为此专程深圳行，学院教授、知名校友、商界大佬纷至沓来。一个楼盘成为现象级项目，成为商学院的盘中餐，此前并未有过！

二、宁静的影响力：深圳湾1号成为富豪领袖场

商学院的发现是被动的，鹏瑞的主动选择同样与众不同。当深圳湾1号成为顶级圈层汇聚的场所，特别是面向商界上层的“深湾会”低调试业，顶级圈层的隐秘生活开始成为标签与身份的标志，项目本身就成为了一个平台，一个可以带来外溢价值的平台。

而为了取悦中国客户，英女王直升机、庞巴迪公务机+郎朗这两波活动抓住了顶级圈层注重效率的需求；宾利、劳斯莱斯、阿斯顿马丁三波豪车试乘体验，则为中国豪客找出了消费的去处。这些都是顶级圈层客户资源的共享，反过来也是客户对顶级资源的占有，更令人惊奇的是，这些活动都是免费的，甚至于有的品牌说，即使花钱也要在深圳湾1号来办！

■“我们就是认认真真盖好房子，没什么”

其实，上面随便一场活动，都可以是其它项目的一次大活动，而鹏瑞将深圳湾1号做成了一个独特的社会稀缺资源平台，从而整合了这些顶级资源，有序有条理的进行着，这着实有些令人艳羡。但徐航先生及其率领的精悍团队，却似乎对此并不得意。

记得一年前，因为深圳湾1号的意外出现并创出深圳豪宅的各项新记录，行业内逐渐给徐航先生以点赞。但徐先生此后却一直说“我们只是认认真真盖好房子，没什么。做得还不够，还得继续努力”。或许是的，这或许应该视作其事业价值观的表达。但社会的超群体智慧的发现能力同样是毋庸置疑的。

真金实银的购买决策，其实就是顶线群体的投票。而顶线群体拥有者最优越的鉴别能力与决策信息源。目前深圳湾1号的整体工程刚刚过半，并非最总结的好时候。但是关于行业未来解决方案的提问与解答，鹏瑞则已经在路上，这是中国房地产企业界的一只大雁孤鹰，探索、前瞻、创新。假以时日再年余，这场前所未有的“新度”值得期待！