2004-5-11

最近中央和国务院关于房地产泡沫和过热的批评较多，金融政策也存在变化的可能性，
房价走势已经越来越引起社会关注。

    最近很多人问起深圳一些热点片区的情况，尤其关心如果在宏观经济发生波动的情况之
下，片区的走势如何。尤其是那些热点片区的房价支持力如何，具有何种机会？这些都是本
文出台的契机。

    房价与两个因素有关，说到底就是供求关系，还有就是土地价值。供求关系在人口变化
规律可寻的情况下，与新移民、新增就业、经济收入、片区发展潜力有直接关系，这些因素
不但与销售相关，与租赁也密切相关。而土地价值则与单位土地面积上投入的改造资金有很
大关系。

    就目前来说，全市以下几个片区相对较热，在未来市场上具备相对优势，本文以星级评
判，★代表一星，☆代表半个星，星级最高五星，最低一星，以得星的多少表明片区未来的
机会大小和其在市场内的位置。

    ■蛇口片区

    【综述】：

    随着西部通道建设进度加快，深港2005年将在蛇口首次实现一地两检，蛇口成为深港无
缝连接的门户，纳入香港直接辐射圈，由此香港机场、深圳机场、西部港区、广东沿海交通
枢纽将在这里实现叠加。

    叠加效应把城市区域级的蛇口，变成华南地区最重要的门户和全球最大陆路口岸，就业
岗位和人口将实现机械式倍数递增。而与此同时，蛇口位于西部通道接线的上风向，在享受
便利的同时，部分避开了环境影响。

    2002年，南山区开始将原属蛇口工业区负责的蛇口区域的城市管理、道路建设、配套服
务权力收归政府管理。随即，财政收入连年大丰收的南山区政府投资近4亿元改造蛇口道
路，蛇口风情小镇改造规划顺利实施。最近去过蛇口的人应该可以看到到处在改造的工地
了。

    同时，蛇口工业区自身也将启动蛇口体育中心综合改造、蛇口港一突堤改造、半山---
海上世界片区改造。

    蛇口10%以上的家庭拥有钢琴，蛇口是全国第二大琴岛，这些数据恐怕了解的人不多，
而且蛇口育才驾驭集团是我市第一家涵盖幼儿园、小学、初中、高中的教育集团，教学质量
位居全市前列。蛇口还有两所专门为外籍人士家属服务的国际学校，蛇口的学位相对南头半
岛要松一些。

    蛇口既有深圳最高端的物业---半山别墅，也有经济型产品供应比如东帝海景，还有安
居房面世比如桃花园。不但有销售类房产推出，也有类似泰格公寓这样的租赁物业，住宅产
品线异常丰富，使得房价呈现宽幅特征，内部自我调节机制较为完善，与后海、前海比较起
来，蛇口房价与本身的经济体量较为合适。但是，由于这两年当中新增项目较少，招商供应
量所占比例过大，未来的房价走势的招商因素太大，这种局部垄断对于房价的理性并不利。

    蛇口的交通微循环解决得非常出色，所以蛇口较少堵车。蛇口也预留了多个运动场和多
个大面积绿地。建设水平较高，但是蛇口旧建筑为数不少，工业与居住之间的矛盾解决得较
为一般，混合布置影响了市容市貌。

    自西部通道开工以来，蛇口地区冠名物流的企业由2002年的13家增至29家，占全区的
2/3强。而从今年第一季度蛇口涉外企业税收增长115%的趋势来看，蛇口的外资企业已经大
幅度增长。随着西部通道通车，蛇口将成为深圳一涉外企业的集中地，带来大量的就业机
会。蛇口的第三次发展机遇已经悄然降临。

    1984年7月，蛇口模仿英国北海油田的后勤基地阿伯丁成立南海石油服务办公室。1986
年开始，一些在外地已经落脚的石油公司老板开始移居蛇口。1987年9月，美国西方石油公
司远东公司由广州迁到蛇口。1992年，原驻广州、珠海的石油公司全部迁到蛇口。不久，居
住湛江，在海南作业的“老外”们也纷纷落户蛇口。目前，中国华南地区13家南海外国石油
公司总部全部在蛇口。这也就是蛇口的高端租赁一直极为活跃的重要原因。

    【发展前景】：        ★★★★★
    【单位面积改造资金】：★★★★☆
    【片区教育资源】：    ★★★★☆
    【房价相对水平】：    ★★★
    【片区建设水平】：    ★★★★
    【片区就业】：        ★★★★

    【总潜力星级】：      ★★★★☆

    【关注楼盘】：半山·兰溪谷、花园城3期、南海玫瑰花园2期、海月花园3期。

    ■华侨城片区

    【综述】：

    华侨城是深圳地铁一期建设中惟有有地铁的片区，并且拥有两个地铁站点。而在未来，
华侨城南部填海区的欢乐海岸建设、地密度社区建设和社区配套建设将把华侨城带了更高的
境界。

    应该说，华侨城最大的优势是旅游和居住，具有很难复制的环境优势。在深圳，华侨城
是当之无愧的住宅高地。可惜的是，片区的写字楼供应量太小了些。但这个影响问题不大，
因为象华侨城这样的两个行政区的结合部，对于福田和南山的新贵具有非凡的吸引力。从产
业带动来说，华侨城不不见明显。但对居住来说，华侨城无疑可以得到最高的评价。

    华侨城具有全国最大的地下互联停车库，投资巨大。同时，在园林绿化方面，华侨城投
入了大量的资金。遇刺同时，政府单是地铁这一块就在华侨城投下了近15亿真金白银。

    就华侨城本身来说，深圳湾酒店、玫瑰广场、OCT生态广场的建设都对提高片区的土地
价值作用明显。总之，华侨城片区不但得到了片区地主的改造资金支持，政府的投入也相当
可观。

    华侨城有中旅学院、中央教育研究所试验学校、华侨城中学及华侨城小学、幼儿园，从
大学到幼儿园一应俱全。

    同时，何香凝美术馆、华夏艺术中心、雕塑公园、体育场等教育场所也丰富了华侨城的
教育生态。但是很明显，华侨城随着住宅供应量加大，新移民增多，学位已经越来越紧张。

    很多人习惯地将华侨城的房子与深圳中心区来做对比。CBD作为商务活动的密集区，流
动人口过大，对于常驻人口来说，并不见得是件好事。同时中心区住宅被写字楼化的风险较
高。作为两个相距15分钟的区域来说，更符合居住特性的华侨城无疑具有较大的优势，尤其
是地铁的翘翘板效应将直接提高华侨城的含金量。

    【发展前景】：        ★★★★★
    【单位面积改造资金】：★★★★
    【片区教育资源】：    ★★★★
    【房价相对水平】：    ★★★★
    【片区建设水平】：    ★★★★★
    【片区就业】：        ★★★★

    【总潜力星级】：      ★★★★☆

    【关注楼盘】：波托菲诺·天鹅堡2期、波托菲诺·纯水岸2期、中信红树湾、假日湾、
红树西岸。

    ■横岗片区

    深圳的汽车销售一路看好，目前每天保持600辆以上的净增长幅度。汽车的普及，缩小
了深圳的时空概念。汽车的普及导致深圳空间距离缩小，具体到房地产领域，最显性的作用
就是缩小了深圳关内外的级差地租。

    换言之，关外土地将因为汽车时代的到来和交通条件的改善而升值。尤其是3#、4#地铁
即将上马，公路建设改造加快，意味着单位面积土地上的改造资金大增，而土地单位面积改
造资金的增加，又是土地价值的决定性因素。

    横岗具有后方优势和高起点的特点，一是在房地产发展的初期就有中海、卓越、振业这
样的大型企业进入开发，起点较高，保证了片区的建设水平。

    3#地铁开工在即，深惠公路改造箭在玄上，第二通道、排榜高速、惠盐高速、机荷高速
编就了一张较为完善的交通网络，横岗今天是丑小鸭，明天却又是耐人寻味的。
     
    龙岗交通枢纽横岗作为全球眼镜制造中心，深圳东部的“消费大镇”和全国经济强镇，
2001年以来，横岗片区的房地产获得了快速发展。年度销量都在10万平米以上，与前几年相
比有了很大的提高，发展态势表明，横岗房地产已经成功进入了上升阶段。

    【发展前景】：        ★★★★
    【单位面积改造资金】：★★★☆
    【片区教育资源】：    ★★★
    【房价相对水平】：    ★★★★★
    【片区建设水平】：    ★★★
    【片区就业】：        ★★★

    【总潜力星级】：      ★★★★

    【关注楼盘】：中海怡美山庄、卓越城市中心花园、振业项目

    ■坂田片区

    万科2003、2004两年报连续夺得深圳土地市场的“开年单”，开年单都位于坂田，加上
已经建成的四季花城，万科在坂田片区已经握有1平方公里的土地储备。而万科的老对头中
海地产也悄然在坂雪岗“深圳地元”附近屯地5万。除开在文锦北路，这两家公司还从来没
有如此近距离地对视过。两强相遇，好戏在后头，同时，这两大巨头降临关外，将大大提高
关外的房地产开发水平。

    但是也要看到，坂田虽然拥有华为这样的世界级企业，新天下、华科纳米等大型高科技
企业也落地生根，并带来了大量的上下游企业的到来，就业情况乐观，但是政府投资却是杯
水车薪，片区的配套水平和教育资源不容乐观，毕竟坂田只是村级建制，在获取政府投资
上，并不具备优势条件。

    坂田拥有400多家企业，汇聚了五大洲近30个国家的投资者，10多万居民，2002年实现
工业总产值10亿元（不含华为），税收总额达12亿元（含华为）。 相当于内地一个中等城
市的规模。工业产值与农业产值的比例是1000：1，外来工与村民的比例是50：1。
    
    【发展前景】：        ★★★☆
    【单位面积改造资金】：★★☆
    【片区教育资源】：    ★★☆
    【房价相对水平】：    ★★★
    【片区建设水平】：    ★★★
    【片区就业】：        ★★★★★

    【总潜力星级】：      ★★★☆

    【关注楼盘】：万科坂雪岗项目、中海项目、万科华宇项目。

    ■高新片区

    国家级高新区中面积最小的深圳高新区产值已经超700亿，成为中国最流金的土地，占
广东省各高新区工业总产值总和的近50％，高新区面积只是深圳市2020平方公里的0.6%，而
产值却占全市的20%，高新技术产值占全市高新技术产品产值的45%。每平方公里产值达到60
亿以上！

    不错的南面景观、雄厚的产业基础、干净的片区环境、学院派的氛围优势是片区最吸引
人的地方。片区内的垄断者阳光带海滨城去年成为深圳销售亚军、南山冠军，这对于一个全
新片区来说，确实是一个鼓舞。随着海怡东方花园、海阔天空雅居相继入市，片区蛋糕急剧
扩大。而三九、深圳外贸、福田地产的项目也将在明年进入市场，高新区开始进入平稳发展
时期。

    2#地铁途径片区，加之深南大道、滨海大道两大交通主干道环绕周围，片区的地缘优势
突出。可见本片区最大的优势是产业支持，产业支持对于解决就近居住需求以及提高租赁帮
助非常明显。但是片区的生活配套优势显得有些力不从心。

    【发展前景】：        ★★★★★
    【单位面积改造资金】：★★★☆
    【片区教育资源】：    ★★★☆
    【房价相对水平】：    ★★
    【片区建设水平】：    ★★★★☆
    【片区就业】：        ★★★★★

    【总潜力星级】：      ★★★☆

    【关注楼盘】：阳光带·海滨城、英伦名苑、城市山谷、海怡东方

    ■香-农-竹片区

    香-农-竹片区包括香蜜湖、农科中心、竹子林三个地段。香-农-竹片区是深圳特区内除
华侨城、蛇口之外的公认的居住宝地，以水榭花都的开创性规划为标志，片区俨然成为福田
的房地产高地，翠海花园、熙园、中旅·国际公馆等纷纷围绕香蜜湖盛开。片区楼盘屡次占
据龙虎榜前列的席位，而水榭花都则上榜到麻木，充分说明了城市中心区边缘拥有独特自然
资源的住宅所具备的吸引力。

    而2004年，老牌的“理科”金地开始上香蜜山，终于不甘心在外地业务如火如荼的情况
下却在大本营落于人后，项目销售情况出乎意料，金地用“你现在相信了吧”挑衅地做了一
次广告，得意之情溢于言表。而以建筑业发家的联泰也在区内圈下5万地块，中旅·国际公
馆2期也将与此项目几乎同时推向市场，说福田，必要关注香蜜湖。

    但是片区的政府配套严重滞后，各家发展商似在做拼图游戏。片区的道路规划偏重于过
境功能，几乎不具备居住所需的街道感。同时

    【发展前景】：        ★★★★★
    【单位面积改造资金】：★★☆
    【片区教育资源】：    ★★
    【房价相对水平】：    ★★☆
    【片区建设水平】：    ★★★★
    【片区就业】：        ★

    【总潜力星级】：      ★★★

    【关注楼盘】：水榭花都、金地·香蜜山、香域中央、盛景国际、香诗美林。

    ■龙华片区
 
    龙华有近60~70个地产商在搞开发，有些是合法身份，有些是非法身份。许多人在龙华
的空手套白狼，以“合作建房”、“挂靠开发”、“垫资经营”、“协议转让”等各种方法
实现了快速的原始积累，多少人因此“奴隶到将军”。

    龙华集中了美丽365、锦绣江南、丰泽湖山庄、世纪春城、书香门弟、风和日丽等大
盘，但是，龙华仅是量上的高地，质上却是洼地。龙华楼盘落后与大型发展商大约3年。在
细节、园林、规划、建筑施工上都与其它区域楼盘有较大差距，龙华，还当之无愧地成为关
外纠纷最多、最集中、最激烈的区域。这些都是机会主义者留下的后遗症。

    而龙华土地市场更是呈现垄断局面，龙华经济发展公司是当地的地主，控制着全镇绝大
部分的地皮，并以其为龙头形成了一个看似开放、实际封闭的土地生态链，可以说，龙华是
深圳房地产市场的机会主义者的天堂。大家可以看到，虽然龙华房地产市场火热异常，但是
深圳一线发展商却没有一家能够进入这个市场，不能不说是不正常。

    随着纯百领域、皓月花园、中航项目、惠鑫项目以及锦绣江南后续、书香门地后续推
出，我们依然看不到龙华进步的迹象，所以，机会主义的龙华似乎已经粗放早熟了。

    【发展前景】：        ★★★
    【单位面积改造资金】：★★★
    【片区教育资源】：    ★★
    【房价相对水平】：    ★★★☆
    【片区建设水平】：    ☆
    【片区就业】：        ★★★

    【总潜力星级】：      ★★☆

    【关注楼盘】：香水郡、丰泽湖山庄、锦绣江南、书香门第、世纪春城