导读：
     ■深圳拥挤吗？
     ■中国必然走向大城市集中不可逆转
     ■房地产是城市化的生意，曦城是深圳最具价值的顶豪
正文：

■深圳拥挤吗？

据@房地内参 获悉，自2013年来，有马云、李彦宏、周鸿祎、张朝阳……纷纷南下深圳选房。两年里，北方的商界大佬、文体明星等名人来深圳购房不下100人，这是深圳楼市史上所罕见的。

众所周知，深圳是中国人口密度最大的城市，不足2000平方公里的辖区内如今居住着1500万人口，并且每年都有大批年轻人不断涌入求职，常住人口量仍在攀升。随着人口的增多，选择在深圳置业的人也多，因此深圳的楼市在全国市场上表现突出，房价也一直在飙升。

即使2014年前三个季度，全国楼市成交低迷，但是在第四季度，深圳楼市表现出了年底翘尾行情，刚需勇猛、豪宅销售劲爆。而深圳楼市成交的火爆很大程度上归结于城市人口的持续增长，但是深圳是否已经成为了一个非常拥挤的城市呢？人口密度的增大，对深圳的发展有何影响？

■中国必然走向大城市集中不可逆转

首先，要明确的是，深圳还算不上拥挤。

从人类的居住分布状况看，全球10%的陆地居住了90%的全球人口，而50%以上人口居住在离海岸线200公里范围内的陆地上。美国的50个州中，五个州的人口要占到美国总人口的50%以上。而中国31个省市中，五个人口最多省份合计人口不到全国人口的三分之一。并且美国适宜居住的国土面积要远远超过中国，但美国人口集聚的趋势却仍在延续。相比之下，从这些大数据中就可以看出，深圳算不上拥挤。

其次，随着中国的发展，必然会走向大城市集中不可逆转。

根据世界银行的大样本分析，经济密度增加一倍，生产率会提高6%，而与中心城市的距离增加一倍，利润就降低6%，因此，全球50%左右的GDP是集中在占全球陆地面积1.5%的土地上创造的。

比如，在法国的大巴黎区、日本的大东京、韩国的首尔、英国的伦敦等高度集中化的城市，所创造的GDP均要占其本国GDP的12-28%左右，而中国最大城市上海的GDP只占中国的4%。

并且中国的大城市化率依然偏低，在过去五年中，中国大约每天有80个以上的村庄在消失，同时每年有10个百万人口的大城市在新增；而过多的区域规划布局，易引起人口与投资的逆向流动、资源的错配等，造短期发展红利造成长期萧条。

■房地产是城市化的生意，曦城是深圳最具价值的顶豪

最后，要讲的是，随着深圳对人口的吸附力，深圳的房价更会上涨；因为，“房地产是城市化的生意。”所谓的城市化，就是指人口聚集的现象。

从世界发达的经济体来看，大城市化才是新兴经济体向发达经济体迈进过程中的人口流向，这既是规模经济的要求，又是公共服务短缺情况下社会低端群体追求公共设施和服务共享的唯一途径。

深圳作为中国最具创新力的城市，不仅经济实力稳居全国城市前列，其拥有绵延257公里的海岸线，自然人文环境、产业地缘特色等，一线最优之城的地位开始突显。深圳先孕育了“草根”的崛起，在移民潮从底层向中层升级后，如今吸纳领袖阶层，像马云、李彦宏、周鸿祎等到深圳选房，可谓是颇具眼光的投资。

而随着领袖阶层的进入，能够涵养这一圈层的豪宅自然成为狩猎目标。而笔者认为，位于前海半山位置的招华曦城，拥有绝佳的城市中心地段、城市核心自然资源、产品顶配、极强私密性、物业服务系统……无疑是最具价值之选。

项目西临“曼哈顿”前海，是国家赋予地位最高的城市片区，也是深圳未来30年最具潜力的发展片区；东距深圳市中心、华侨城仅15公里，香蜜湖、福田、皇岗等多处高速路出入口近在咫尺。这般的地段，其豪宅价值含量可见一斑。

并且，曦城经过10年的发展，已经成为深圳低密度纯粹别墅区和人居文化的一张闪亮名片。项目以西班牙建筑风格以及片区独有的山地资源为特色，建设联排、双拼和独立式别墅等低密度住宅，是南中国首个西班牙风情的纯粹山地小镇；并且小镇还拥有中心商业街、曦城会和国际学校等全资源配套，自然与繁华兼备。目前，项目360-650㎡山顶纯独栋别墅在售。