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行业观察
@房地内参:深圳楼市2015年的最大看点

作者:homer 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-12-29 15:35:33点击4189


在年关交接之际,@房地内参 在梳理服务中的深圳都市豪宅---比如深圳中心·天元、深圳湾1号、华侨城·LOFT公馆、深业·上城、招商双玺·海之门(双子塔)、华润城、地业·水湾1979、华侨城华寓·顶层大宅、华润·银湖蓝山、星河WORLD·银湖谷、华侨城·香山美墅、中海·九號公馆、招华·曦城等项目,颇多感慨。

而在年关,回顾、预测楼市的文字往往汗牛充栋,如果以洋洋洒洒的文字体量去回顾与分析,当然面面俱到,但是也容易失去重点,更值得注意的是,使用的文字越多、涉及的面越宽,其实分析者的难度越小。

说到这里,我忽然有了这样的想法:我们能不能抓住最主要矛盾,分析出“深圳楼市2015年的最大看点”?所谓最大看点,意思就是一个点,只不过这一点必须能够代表深圳楼市2015年的最主要矛盾。

影响楼市的因素很多,调控政策、土地市场、供求关系、GDP增长情况、人口增减、开竣工情况……莫不如是。但是这些因素,乃至经年来的类似因素,归结到明年将集合体现为什么结果呢?这或许才是“深圳楼市2015年的最大看点”。

根据过往的规律,房价高了就会刺激更多的开工量,从而导致更多的供应量。而如果房价跌了,房企就会缩减开工量从而降低供应量。根据笔者的观察,经过30余年的发展,2015年将表现出影响深远的一点,而这一点才是最大的看点:“深圳进入房价高企但供应无法放量的新阶段”!

未来,深圳新住宅年供应量将只能限制在350万平方米以下,而无法继续放大,因为土地枯竭耗尽、因为旧改成本太高且不可控等等!350万平方米要是放在内地城市时隔什么概念呢?那还不如一个区甚至某些大型街道呢!即使房价涨、或者保持在高位,深圳也将只能是如此。

“深圳进入房价高企但供应无法放量”导致的结果是:供应只能更多地寻求二手市场,而新增供应更多地满足升级需求,这容易促使具备升级特质的新宅价格步步升高。这就是香港、新加坡、台北、东京等亚洲城市所曾经走过目前依然在走的路,只不过没有料到深圳这么快就将走上同样的路!

深圳最中心地段的综合体@深圳中心 的住宅“天元”,已经具备一切销售条件、甚至接近现售,等待获得预售许可,随时可以入市,估计年前应该开售吧?我们认为这个项目是检验上述看点的最关键项目。

而深圳湾1号、华侨城·LOFT公馆、深业·上城、招商双玺·海之门(双子塔)、华润城、地业·水湾1979、华侨城华寓·顶层大宅、华润·银湖蓝山、星河WORLD·银湖谷、华侨城·香山美墅、中海·九號公馆、招华·曦城等豪宅项目,当然也将检验此判断。


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