导读：
      ■最不可饶恕的错误
      ■世界20大列强城市之一，及她的缺失
      ■什么才是成熟的物业价值观？
正文：

■最不可饶恕的错误

对于房地产的价值认识，深圳人乃至绝大多数的中产国人，已经顺利地度过了启蒙时期。但启蒙期虽然已经度过，物业价值观却仍然只是处于成长期，还没有到达成熟期。譬如，至今为止人们对物业价值的认识，仅仅聚焦在稀缺性上---资源、景观等等，几乎可以浓缩为“稀缺、稀缺还是稀缺”了。

这当然没有错，稀缺性是经济定价的主轴。但是，仅仅只认识到稀缺性的价值层面是不够的，因为房产不是标准化、可以独立存在的消费品。一个显明的例证是，按照景观、资源等稀缺性去判断，青海湖、喜马拉雅山足够稀缺吧？但当地的物业价值为何并不高呢？这说明单纯的稀缺性价值观难以全面概括物业价值。

而也正因为这个片面的认识，使得GDP已经世界级的深圳，至今没能出现世界级的都市豪宅。请注意，这里说的世界级的都市豪宅，其实指的是其价格，而不是产品本身。按照硬件来说，鹏城以@深圳中心 天元为代表的都市豪宅其实已经是世界级的了。

■世界20大列强城市之一，及她的缺失

深圳2014年GDP约2460亿美元、如作为独立经济体参与194个国家或地区排名，居全球第44位、在其它150个国家或地区之前。而按GDP、科技、金融与物流评估，深圳已是世界20大列强城市之一，进入了全球经济竞争力城市前三甲、全球宜居城市、全球金融中心城市前20、全球旅游城市第七、全球发展最快城市前10、全球新兴市场前十……

深圳可谓是要钱有钱、要力有力。那么问题就来了，为什么世界级的深圳，有了世界级都市豪宅，却没有世界级都市豪宅对应的房价呢？因为按照目前深圳金融业总资产7.15万亿、单位土地产出7.6亿/平方公里等指标，可以估算出深圳的都市豪宅理论估价为约16万元/平米、顶级都市豪宅理论估价为约23万元/平米。而目前的现实成交价还远低于这个数字，低估的幅度大约在63%左右。在普通住宅、高档住宅估价合理的情况下，都市豪宅的这个低估幅度实在令人震惊。

出现如此大幅度的低估，其实关键就是物业价值观的缺失。说白了，深圳不缺钱不缺基础与条件，只缺观念上的突破。正因为缺少观念上的突破，有些投资客凭借上述片面的物业价值观，单纯追求资源、稀缺，而将重资投放在了远郊从而造成了绝对或者相对的损失。而更专业的解读是，物业价值=稀缺性价值+链接性价值。而目前，人们普遍只看到了前者而忽视了后者。

■什么才是成熟的物业价值观？

所谓链接性价值、也称为普及性价值，是指对于那些无法独立存在的东西，与外界链接越密切、链接的对象越多价值则越高。一台传真机、一台计算机、一颗卫星……是无法发挥价值的，但是一旦连成网，价值就开始聚变、裂变。房地产也是这样。

“房地产是城市化的生意，城市化是聚集现象而非分散现象”，说的就是当一处物业，它能够与外界发生更多的联系，比如与学校、商业区、办公区、医疗区、景区发生便利链接，其价值就会聚变、裂变。单纯的“稀缺、稀缺还是稀缺”会导出“穷山恶水出豪宅”的荒谬结论！既拥有稀缺性价值、又拥有普及性价值的物业，才能成就其顶级都市豪宅的地位。

“稀缺性价值+链接性价值”才是成熟的物业价值观，这个价值观才能帮助人们发现真正的价值高地，才能去把握上述的63%低估---也即潜在的增值空间为63%。这就预示着即使按照5成的首付，计算杠杠在内，理论估价的自有资金投资总回报率在120%以上，这种倍利型的空间竟然如此清晰，确实超越了很多人的想象之外。

曼哈顿第五大道区域，其稀缺价值是拥有纽约中央公园、其链接性价值是与城市万象保持了最密切的关系，因而成就其世界物业之巅的地位。而新加坡滨海区、香港核心区港岛北、东京、巴黎香榭丽大道……在这些区域，各类物业房价的比价关系是----顶级都市豪宅：都市豪宅：高档住宅=2.3：1.5：1。上海核心区陆家嘴、北京朝阳CBD、深圳CBD…也将都是如此，世界潮流如此，浩浩荡荡！

深圳中心天元