导读：
     ■@房地内参：2015深圳“房价高企但供应无法放量”
     ■2014年深圳住宅性质用地仅1宗，土地供求会出现断层？
     ■深圳中心区供求矛盾加剧，绿景虹湾解渴福田
正文：

■@房地内参：2015深圳“房价高企但供应无法放量”

2014年在限贷松绑、公积金政策调整、税费补贴调整、降息等一系列组合的轮番刺激下，深圳楼市市场表现得最为敏感，年初遇冷便急速萎缩，年底受政策轮番刺激则强势回暖，频频出现日光盘。即便深圳关外如坂田的住宅价格也跑进了3万/㎡，但不少人表示“一房难求”。

截至2014年12月29日，深圳楼市新盘推盘已经“收官”。根据相关数据，从批准预售量的角度统计，2014年深圳一手住宅有104个项目获批，批售46915套，同比降低16.8%；获批面积约470万平方米，同比跌幅15.1%。从开发商实际推向市场的情况看，较2013年也有一定幅度下降。2014年深圳新盘实际推盘数达到182个，共计38717套，约403万平方米，同比下降11.3%，低于过去十年年均577万平方米的水平，仅高于2010年和2011年。

也就是说，2014年深圳一手住宅无论从批准预售量还是新盘上市量，同去年相比跌幅均超过一成。数据显示，2014年深圳新盘供应不仅横向比较少于去年，纵向比较也弱于其他一线城市。尽管受益于房贷松绑和降息，年末新盘市场翘尾，但由于前三季度过于低迷，导致深圳楼市整体供应弱。对此，@房地内参 判断：深圳2015年将进入“房价高企但供应无法放量的新阶段”。

■2014年深圳住宅性质用地仅1宗，土地供应将出现断层？

深圳楼市整体供应偏弱，归根结底，是因为深圳的土地资源紧缺。深圳不像其他一线城市可以大幅卖地，导致深圳新盘供应主要依赖旧改项目，而旧改项目开发周期和沉没成本不确定性高，加剧了新盘上市的波动性，最终导致新盘供应不足。

根据深圳相关部门数据，2014年深圳住宅用地性质地块仅1宗，总建设面积186500㎡，总价达46.8亿元，楼面地价2.5094万元/平米，溢价率高达85.3%。2013年有3宗，面积为13.2万平方米，分别位于龙华、光明和坪山新区；而2012年居住用地11宗、49万平方米。这也表明了深圳的住宅用地供应出让面积逾缩减。

因此，有人预测深圳未来三年左右土地供求会出现断层，供求无序直接引发房价涨。除非临深片区大亚湾惠州真正融合到深圳来，但大亚湾地块虽大，政府手上的地却有限，土地资源已经被提前透支。

■深圳中心区供求矛盾加剧，绿景虹湾解渴福田

深圳住宅供应断层提前出现，时间和资金成本都会往后加，到时候房价只能涨的情况将进一步加剧。鉴于2014年以来持续下滑的新开工面积和土地成交规模，预计明年深圳楼市供应面整体将是偏紧状态。

据预测，2015年深圳将有102个新建商品住宅项目进入销售阶段，其中，55个为旧改项目，占比58%，未来供应量很大一部分原因是由于推盘延迟积压所致，102个项目中有39个楼盘在去年甚至更早就已经开工或是做过宣传。

那么，深圳即将进入房价高企但供应无法放量的僵局。导致的结果是：供应只能更多地寻求二手市场。深圳地稀人多，人口密度大，以及深圳的经济发展等因素，这里的住宅需求必将越来越旺盛。价格也将攀升的更快，居高不下。而在深圳中心区，这个矛盾将更为明显。

因为中心区是整个城市建设发展最快、人口最密集的区域，地少人多是其主要特征。深圳的中心区经过10余年发展，城市可建设用地更是凤毛麟角，加上目前福田对外可售新房正处于断供期，放眼之下，绿景虹湾无疑成为福田强大住宅需求下的解渴之品。此时不买，更待何时？