2014年，开发商的日子一天比一天难过。

在这一年，卖不掉的房子、融不到的资金、偿还不起的债务，让越来越多的房企们有了深刻的体会。

在这一年，被曝光的房企资金链断裂的新闻已经见怪不怪。浙江、江苏、四川、南京等地，宣布破产的房企不是一家一家，而是一群一群。

也是在这一年，房价只涨不跌的神话成为过去。

往年，即便有各种政策障碍，银行、信托、基金等各路资金也会纷纷寻找暗道流向房地产行业，而在2014年，这些资金已经出于避险考虑主动大幅缩减了投资规模，并提高了资金成本。

不少开发商发现，尽管2014年货币政策并未进一步收紧，反而在下半年以来央行还在不断释放流动性，但实际融资却越来越难，且融资成本已高达20%以上。

“我们很少给房企做项目投资了，这种市场情况下，只看好房地产行业中的并购机会。”多家私募基金总裁均如是表示。

这样的局面，在2013年，相信绝大多数房企都是不曾预见的。

就在2013年，无论房市还是地市，都处于鼎盛时期，“地王”、“日光盘”现象频出。然而，当高额的拿地成本突遇2014年房地产市场的急转直下，盈利似乎成为奢谈，能否保命才是最重要的。

所幸，在政策层面不断给以楼市升温预期以及开发商以价换量的销售策略下，2014年，大多数开发商还是挺过来了。

不过，房地产行业最差时刻恐怕还没有过去。国际评级机构穆迪预计，2015年中国房地产业销售将继续下降，库存水平也将相应维持高位，并且整个行业的流动性仍将维持紧缩格局。

2015年已然来临。那些债务逼近而现金流已捉襟见肘的开发商们，还能挺多久？

■债台高筑

2014年，开发商的债务压力之大是前所未有的。

克而瑞数据显示，截至2014年三季度末，A股139家房企净负债率101.34%，处于历史最高位。不同规模的房企显著分化：“招保万金”四家大房企平均净负债率仅62.45%；中粮地产、华侨城A、金融街、金科股份等15家中型房企净负债率为137%，环比上升3个百分点，逼近高位警戒线；120家小房企的净负债率高达109.47%。

尤为突出的是，近年来扩张迅猛的闽系房企泰禾集团、阳光城的净负债率更是高达546%和454%，环比均激增约70个百分点，同比均飙升了约300个百分点。如此“非常态”的净负债率明显处于高危状态。

短期负债最能反映房企的偿债压力。截至三季度末，A股139家房企一年内到期短期负债也创出历史新高，至4117亿元，较年初上升了23%。这意味着在2015年三季度前，房企需要偿还4117亿元债务。

问题是，开发商资金来源增速却在大幅缩减。1～11月，开发商到位资金增速突降至0.6%，几乎没有增长；11月，开发商资金来源更同比大降19%。其中，定金及预收款下降12.2%，个人按揭贷款下降4.2%，基本都是负增长，成为开发商资金来源减少的主要原因，这也反映出房地产销售困难已严重影响了资金回笼。

高负债、高杠杆运作，一直是房企们心照不宣的运营逻辑。在前两年，这样的逻辑的确使得不少房企由此快速走上扩张道路，跻身销售额百亿元房企。然而，在2014年房地产市场持续下行、销售不力、高周转无法继续又难以借新还旧的环境下，这一逻辑极可能出现足以致命的断层。

自2014年年初以来，坊间就在不断上演房企资金链断裂、并购、房地产信托兑付危机、民间借贷区域性分崩离析的大戏。

房地产债务风险危及的还不仅仅是房企。当房企资金链断裂，无力偿还银行的贷款时，就会出现开发贷逾期现象。这在2014年已不罕见。有媒体报道，恒丰银行对8月底到期的总共40亿元人民币的三笔违规表外业务进行了刚性兑付。

6月份，湖北省高级人民法院召集省内9家银行，开展为期半年的金融积案集中清理执行专项行动。据了解，此项金融积案的专项清理活动在近5年内都从未开展过。

近日，中国国有“坏账银行”之一中国东方资产管理公司发布报告称，随着国内经济增长放缓，中国银行业不良贷款将继续增加，并在2015年下半年达到峰值。

报道指出，在房市低迷、信贷条件较严的情况下，房地产开发商处境艰难，房地产市场出现滑坡，预计房地产业将成为银行业不良资产的主要来源。如果房价下跌约30%，将超出银行贷款损失承受能力。

房地产信托也不断曝出因开发商跑路而遭遇兑付违约的事件。从“光耀地产资金链断裂”，到“邯郸房企老板跑路”，再到“中都百货董事长跑路”等，均导致相关信托项目拉响警报。最后，信托公司或自行垫付，或借新偿旧，或寻求债务重组、第三方接盘，虽然警报解除，但无不显示出房地产信托所蕴藏的压力。

2015年，房地产信托偿付压力依然很大，兑付违约情况恐怕还会增多。用益信托工作室数据统计显示，2014年四季度集合资金地产信托到期规模达530亿元，兑付压力集中在12月份；2015年预计还将有2200亿元地产集合信托到期。

■融资遇阻

房地产债务风险虽隐而未发，但已箭在弦上。对于风险的警惕，已使得银行、基金、信托等各路投资资金在面对房地产领域时愈发谨慎起来。

今年年初，兴业银行暂停部分房地产融资业务的消息引发了市场一阵恐慌，随后兴业银行行长李仁杰表示，对房地产相关业务政策的调整，只是从审慎角度出发的暂时行为。

此后，其他各家银行也隐约透露出类似信息。民生银行发布报告指出，“房地产特别是三四线城市的中小开发商，可能面临资金链断裂”。而多数银行则早已实施了名单制管理，开发贷仅投向名单内优质房企。

这自然不仅仅是因为流动性，也并非央行政策限制，而是商业银行对于地产信用风险的担忧。

与商业银行态度不同的是，2014年5月份以来，政府层面一反以往偏紧的货币政策，开始频频督促银行放贷，不断给楼市升温。

先是5月13日，央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”。再是6月6日，银监会提出“大力支持首套住房需求”。直至9月30日，央行与银监会颁布房贷新政，标志着2010年以来的限贷令终于有了松绑。然而，到11月中旬，各项经济、金融数据仍一片黯然。11月21日，央行突然宣布降息，这是28个月来首降。

不过，银行实际放松程度仍然有限。截至目前，坊间并未出现首套房贷利率七折优惠情况，最多只是给予九折优惠利率。而新增房贷数据仍在下降。11月份，房地产开发资金来源中，国内贷款同比下降10.7%，增速环比下降13.9个百分点；个人按揭贷款同比下降3.3%，增速环比下降5个百分点。

“目前贷款额度并未见顶，更多出于担忧风险，有钱不敢贷。”有银行业界人士坦承。

同样的担忧也来自于信托层面。

2014年以来，房地产信托兑付危机不断被曝，银监会多次口头要求各信托公司谨慎对待三四线城市房地产项目，尽量不做民营企业位于非核心城市的房地产项目业务。“在这一风险提示下，绝大多数信托公司都不再投资三四线城市房地产项目了。”有信托业界人士表示。

于是，房地产信托在经历了2013年的暴涨之后，2014年三季度骤减。用益信托统计数据显示，三季度集合类地产信托新增规模同比下降35.76%，环比下滑27.93%。“房地产信托的降幅低于信托业的整体降幅，主要在于房地产市场的下行风险较大，加上监管部门的严厉监管，信托公司主动放缓了地产类信托项目的发行速度 。”用益信托分析师帅国让表示，房地产信用风险仍在加大，预计未来房地产信托新增规模将继续放缓。

而隐藏在开发商背后的另一“金主”——地产私募，也经历着严寒的考验。

2013年房地产市场的火爆同样催生了私募基金的爆发式增长。因为融资门槛低，私募基金深受小房企喜爱，然而，在2014年，恰是这些小房企最难抵御寒冬，资金链的断裂必然连累房地产基金产品的兑付。

“2014～2015年是房地产私募基金风险的集中爆发期。”长富汇银投资基金管理有限公司总裁张保国表示。

私募行业开始变得更为小心翼翼。张保国坦言，其已经在项目风险控制上更加谨慎，而且尽可能选择和大的开发商合作。

境内融资受阻情况下，“钱荒”的开发商们转向海外，2014年前8月共计海外举债近590亿美元，创下近十年新高。

不过，海外发债仅是内房企的特权，对于没有海外融资平台的房企而言，只能望洋兴叹。而且，美国量化宽松政策在2014年持续收缩，并在10月结束，海外市场的资金总量也开始收缩。

在这一年，冰封4年的A股房企再融资、中票先后开闸，越来越多的房企开始冀望于中票融资来满足资金需求并降低融资成本。但同样，只有资质好、信用好的大房企，才能赢得政策红利。对于大部分中小房企，即便审批放松，负债率过高仍是难以跨越的槛。

2015年，房地产市场将如何演绎，很多业内人士表示看不清楚。但可以预见的是，行业集中度提高之下，将有更多房企被迫退出，被市场淘汰的恐怕不仅仅是中小型房企。对于这类房企而言，2015年，除了要考虑如何卖房，恐怕更应该考虑下如何将自身卖个好价钱。