导读：
■2014中国楼市最重要关键词：放开限购
■近五年来楼市最大的压抑，汹涌之势待爆发
■一线城市开放限购只是时间表，提前预享5年15万
■附：十年楼市调控系列政策细则
正文：

■2014中国楼市最重要关键词：放开限购

回顾2014年的中国楼市，“取消限购”已是贯穿全年的关键词之一。今年以来，全国47个城市相继取消楼市限购，仅剩余五个尚未取消限购的城市：上海、北京、深圳、广州、三亚，近期也频频出现类似传闻。

就目前观察来看，房地产市场正进入去行政化阶段，预计未来针对楼市实施的干预措施将越来越少，一线城市未来全部取消限购也只是时间问题。出于此考虑，我们不妨回顾近十年来那些重要的调控政策，以便更理性地看待当下深圳严格执行的限购政策。

■近五年来楼市最大的压抑，汹涌之势待爆发

观察近十年调控漫漫长路的中国房地产市场，我们以下将以2010年作为分界线进行分析。2005年“国八条”的出台，可以算是中国政府首次正式发布文件从而进行房地产市场调控，以稳定住房价格、引导住房消费为主旨。事实上梳理2010年以前的调控政策，大多是以首付比例、税收比例等为主，对真正有实力购房客户群不伤大雅。

但2010年以后，随着新国十条的出台，二套房首付不得超过五成，第三及以上套房这些限购令出台后，各地政府纷纷出台限购政策。这就是中国现代史上最严的房地产调控政策，成为国内房地产市场“名副其实”进入调控期的开始，并一直持续到2014年。

以深圳为例，具体细则如下：在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

2010年限购令的出台及严格执行，并无限制首次置业或二次改善型客户，但直接压抑了多次改善型或顶级豪宅的置业需求。长达四年的强制性压抑需求，使得各地政府及房地产企业承受越来越大的压力，出于此，2014年下半年以来，众多地方政府陆续放开限购，被压抑的改善型需求、顶级豪宅需求由此汹涌爆发出来。

■一线城市开放限购只是时间表，提前预享5年15万

限购令所压抑了的购房需求量之大，不妨以杭州为例子进行说明。2014年7月29日，杭州取消限购，当天全市成交直接飙升48.8%，限购解禁后首周主城区成交环比上涨57.4%。这并非个案，限购放开后的众多城市，都有类似表现。

从2014年中国大陆楼市整体情况来看，尽管限购严格执行，但限购令以来一线城市住宅均价表现却都十分坚挺。2014年一线城市住宅均价累计上涨0.58%。其中上海、北京、深圳累计上涨，涨幅分别为2.46%、1.83%和0.42%。

严格限购令下皆如此，未来一旦北上广深逐步放开限购，所压抑的豪宅需求量将如何迸发而出，更有看头。而我们可以猜想的是，类似深圳这座自发性土壤如此之强、民营企业如此之丰富、爆发性需求如此之强的城市，未来逐渐放开限购之际，被压抑多年的大量资金将蜂拥流入顶级豪宅市场。

如此，扼守前海蛇口自贸区范围、前海半山唯一英伦式风情豪宅区的中海九號公馆，在2014年度已收获近80亿元认购金额之际，如今仅剩余的60多套山湖高层精装大宅，在一线城市逐渐放开限购，假以时日兑现，@房地内参 曾分析的5年15万，更不为奇。目前，仅剩余60余套的中海天啟【九誉】高区山水样板房已开放，新品近期加推在即。

■附：十年楼市调控系列政策细则

2005年“国八条”

2005年“国八条”出台，这是国家政策首次正式发布文件调控房价。具体内容分别是：高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

2006年“国六条” “国十五条”

2006年5月，“国六条”出台，提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同日，“国十五条”出台，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于三成；居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地年内建立廉租住房制度。

从实际情况来看，“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。

2007年房贷新政

2007年9月27日，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”。

具体内容是：购买首套房的市民，建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于两成，90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于3成；而对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

2008年“国十三条”

2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。其中，为进一步鼓励普通商品住房消费，对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。

国务院办公厅21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条，被业内称为“国13条”。这些政策力度之强，覆盖面之广，堪比国务院2005年出台的“国八条”和2006年出台的“国六条”。

2009年“国四条”

2009年10月24日，温家宝主持国务院常务会议，国四条出台：增加普通商品住房的有效供给；要继续支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；要加强市场监管；要继续大规模推进保障性安居工程建设。

“国四条”的目标是抑制房价过快上涨，促使房价合理回归，加强住宅保障建设。

2010年“国十一条” “新国十条”（限购令）

2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格管理二套房贷款，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。

2010年4月15日，国务院出台措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2010年4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。自此，各地限购政策纷纷出台，以及上海和重庆房地产税试点。

这被号称是中国现代史上最严的房地产调控政策，成为国内房地产市场“名副其实”进入调控期的开始。

2011年“新国八条”

2011年1月26日，《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布，即“新国八条”，同时国务院向各地分派房价调控督查组。

“新国八条”的具体内容把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。

2012 年第三套房或以上不能贷款，首套房首付比例不低于30%

2012年，国务院发出通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放第三套住房贷款。

通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

2013年“新国五条”

2013年2月20日举行的国务院常务会议出台楼市调控“国五条”。会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。

“新国五条”的出台，及时而彻底地打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想，释放了政策将持续从紧的信号。同时，限购造成的震慑作用逼迫开发商在下半年不得不以价换量。虽然与此前的“新国八条”相比，此次中央并未提出更新的调控手段，但这一信号的意义在于，强调楼市政策“高压期”仍将持续一段时间。

2014年“930”房贷新政

2014年9月30日，央行出台房贷新政，主要内容包括：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行；对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等。

本次房贷政策基本上是之前信贷政策的全面松绑，相对于此前信贷套数认定政策，本次政策对首套、二套、多套，在认定上都有放松。这种松绑的幅度在某种程度上甚至比2009年政策还要宽松。有利于刺激大量需求入市，尤其是改善型需求。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰。