导读：
    ■前海纳入广东省自贸区，高端服务业面向全球发力
    ■服务业叠加能力强，土地增值100倍于制造业
    ■前海：深圳写字楼“有效地段”的最高效区
    ■前海金融类企业占比超60%，助利卓越前海壹号
正文：

■前海纳入广东省自贸区，高端服务业面向全球发力

成立自贸区、首家港企拿地……刚刚跨入2015年，前海就收获了一连串的利好消息。据了解，广东自贸试验区批复后，前海将叠加享受自贸试验区的功能和政策，成为国内开放度最高、吸引力最大的改革地区之一。而卓越前海壹号作为前海第一入市的门户级商务综合体，将率先受益。

广东、福建、天津三地自贸区成立后，全国自由贸易园区的范围由当初的仅上海一个城市，扩充到如今的覆盖东部4个地区。据了解，目前第三批自贸园区申报筹备工作已经开启。面对中国多个内陆城市掀起的自贸园区申报热潮，很多人可能会疑惑：为什么国家要大力发展自贸区？

首先我们要明确的是，自贸区设立的前提条件是中国在制造业领域实际上已经全球优胜。在此情况下，即便再在制造业上增加投入，也已经不能带来更好的产出。其次，制造业会对加重对环境的负担。在加入全球循环要求产业升级，而制造业已经优胜的情况下，服务业无疑是下一个战场。

就目前来看，类似端茶送水的基础服务业我们已经做得很好，但是产业附加值较高的生产性现代服务业和金融服务业，仍是比较大的两块短板。如果中国想要在国际循环和竞争中取得优势地位，明显要在这两块加力。而自贸区的设立可以满足国家提升高端服务业竞争实力的需求。

■服务业叠加能力强，土地增值100倍于制造业

《文明史》一书中提到，人类社会从游牧到农业，农业到工业，工业到服务业，服务业顶端分化，每一个阶段变化的土地增值大概是100倍。也就是说，游牧业到农业土地会增值100倍，游牧业到农业是100倍，农业到制造业又是100倍，制造业到服务业又是100倍。

可能有人会问为什么从制造业到服务业是100倍？假设有一块土地，上面盖一栋厂房，最多可以盖到12层楼，也就是说这块土地的增值就等于12个工厂在这个土地上的产值和增加值，叠加起来也就12倍，即便再加上相对于农业的变化，这个倍数天花板也是比较有限的。

但是服务业则不同，服务业单产高的原因在于服务业是可以叠加的。比如一层楼可能可以同时容纳金融、会计、广告、营销、创意等十数家公司。服务业叠加能力强的原因在于服务业企业对办公面积的需求小，叠加起来更方便，叠加到150层都没有问题。因此，同一单位面积上的土地产出服务业要比工业高得多。

更重要的一点是，服务业的产业附加值比制造要高很多，特别是生产性现代服务业和金融服务业。以汽车行业为例，销售一辆汽车所得的利润，制造业分得的羹只有大约50%，而剩下的则全部属于设计、广告、策划、保险等汽车产业链中的服务业。证券、保险等金融服务业的产值更不必说。而这也是国家大力发展自贸区的最重要原因之一。

■前海：深圳写字楼“有效地段”的最高效区

顺应服务业时代的发展，目前深圳的写字楼市场主要表现为两个特征，一方面围绕于扎堆和高密度，哪个地方越扎堆，越高密度，客流越方便，那个地方的写字楼越密集；第二，往有效地段聚集。其中卓越前海壹号所在的前海中心区，不仅是深圳发展现代服务业发展的重心，更占据了非常稀缺的写字楼有效地段。

有效地段是针对于商办写字楼“效率”这一明显特征而言的。一般来说，住宅市场的有效聚集地是很多的，比如很多开发商在一些相对远离城市中心区的地方盖住宅也会有人买，但是基本上不会有开发商选择在偏远城区盖商业写字楼，因为企业办公需求量极小，不构成写字楼的有效地段。

而根据房地内参观察，深圳未来能够吸引甲级写字楼聚集的地方，即有效地段只有三个：第一个是福田中心区，这里作为深圳的中心区，商务办公量大且已经形成了基础优势；第二个是南头半岛，其中以被纳入广东省自贸区的前海为有效地段的最高效区；第三个则是龙华北站区，高铁便捷通达全国各地。

■前海金融类企业占比超60%，助利卓越前海壹号

而以上三个写字楼有效地段中，最应该重点关注的，无疑是卓越前海壹号所在的前海自贸区。因为未来这里将集中的是附加值最高的金融服务业。作为“特区中的特区”，目前前海各项政策、配套利好已经先后落地。

目前前海累计注册企业超过2万家，总注册资本超过1.3万亿元，分别比2013年底增长4.7倍和3.9倍，其中金融类企业约1.2万家，占比超60%，世界500强企业累计达53家。港企入驻量比2013年底增长6倍，投资总额累计达1800多亿元。

此外，前海跨境人民币贷款备案金额累计800亿元，比2013年底增长近4倍，前海股权交易中心挂牌企业数超过4000家，新型要素交易平台累计达15家。这些企业、要素平台的进入，无疑将强力刺激前海写字楼需求的爆发。而位于前海桂湾核心区的卓越前海壹号，是前海门户领先商务综合体，受前海政策利好影响，未来升值潜力巨大。