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项目及片区考评
如果城市没有CBD……

作者:@房地内参 尹香武(半求) 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-01-15 13:46:25点击7990


导读:
    ■关于CBD与房价的残酷结论
      一、各片区平起平坐的城市没有希望
      二、房价没有拉开距离,人就会流失!
    ■道理其实很简单:不平等才是真正的平等
      一、CBD:发展极才能带来势能差、才能拉长城市经济链
      二、拉大“豪普房价差”,才有利于城际竞争
    ■焦点在于@深圳中心:天元一兼挑,鹏城在此举
正文:

■关于CBD与房价的残酷结论

观察城市、房地产市场与经济的关系,有时候会发现一些残酷的结论。

一、各片区平起平坐的城市没有希望

比如说,一座城市,如果各个片区都平起平坐,没有位居高位的CBD的话,缺乏序列感的这座城市的经济质量就比较差,其有效发展速度就比较慢。比如说东莞、天津、武汉…等城市不可谓不大,但是都具有缺少CBD的特点,这些城市在初级阶段GDP增速也挺可观,但是到了一定阶段后就走不动了,产业转型极其困难,之后在城际竞争中逐渐落后了。

而强大的城市都会形成自己高度聚集的CBD,甚至是刻意先建CBD然后强力带动城市发展,这些城市转型顺利,抢占了新阶段更好的竞争位置,经济质量更高。大家不是普遍都有公平诉求吗?为什么城区平等了反而有害呢?

二、房价没有拉开距离,人就会流失!

再比如说,一座城市的房价,如果不同物业之间的价格差未能拉开距离,未能使得高端物业体现极值,那么这座城市能够容纳的外来人口反而少,不能容纳更多的外来人口,经济活力就下降了,增量移民可是城市活力永存的不二法门啊。

大众不都普遍认为房价低才能吸引更多的人吗?为什么房价低了反而不利于经济呢?为什么房价低了吸引的外来人口反而会少呢?

■道理其实很简单:不平等才是真正的平等

一、CBD:发展极才能带来势能差、才能拉长城市经济链

CBD是建筑高度聚集、企业密集扎堆、交通极其便利、商业活动密集的城市中心化、核心化现象,这个区域往往在4平方公里以内。由于有了规模效应,因此配套的单位成本低,因此配套极其完善,从而形成价值叠加效应---因为片区好所以吸引很多企业,因为企业多因此做生意方便所以企业更多,因为企业更多因此需要实力才可以留存下来,因为有选优机制从而使得区域内留下最强的企业和人群---从而进入正循环。

CBD形成以后,就与其它区域形成势能差,有了势能差,则由位居极值点的CBD成为“发展极”,承担探索、带领的使命,城市因此拥有了可以赋能给其它区域的领头羊,而势能差的存在,也扩大了城市经济链的长度,城市因此更丰富、经济空间扩大了,空间的扩大使得城市拥有了自生逻辑,各种创新可能性就大增了。

很难想象各个片区平起平坐的城市,能够拥有足够长的经济链,没有CBD,城市的经济空间就无法拉开,在经济领域就会特别拥挤。而要形成足够大的势能差---因为从理论上来说,势能差越大经济空间就越大---CBD当然不能多,多了就不能做到极致。所以,只有一个CBD反而是城市的最优选择,纵观此星球,纽约、伦敦、巴黎、东京……这些先进城市确确实实就只有一个CBD!

二、拉大“豪普房价差”,才有利于城际竞争

如果高端物业的价格未能拉开与普通住宅之间的价格差,只能说明以下几点:1)说明这座城市富裕群体的资本意识、财产意识、投资意识较差,这将影响到他们的创富能力;2)说明高端群体获得了不合理的市场补贴,而补贴会减损社会福利,影响城市竞争力;3)如果高端物业的估价合理,那只能说明普通住宅的估价过高,由于普通住宅面对的是创福力有限的群体,普宅估价过高将影响经济消费……

高端物业的价格未能拉开与普通住宅之间的价格差的后果呢,道理上其实与前述是一样的。价差太小,其实反应了经济链条不够长。一座经济空间小、链条短的城市怎么可能提供多种就业可能性呢?而就业可能性少,反过来又会使得城市在面对城际竞争的时候处于下风,人就会被别的城市吸引走了!

■焦点在于@深圳中心:天元一兼挑,鹏城在此举

经过以上分析,结论如此简单,就是基于经济基础,必须形成自己实力对应的发展极---CBD、必须扩大房价差---高端物业必须重估,只有这样城市才会进入正循环,在面对城际竞争的时候才能获得优势,否则就会进入负循环而绵绵无绝期!

记得去年下半年的一天,与几个商界朋友聚会。谈到深圳中心项目的住宅部分“天元”,其中有两位一直在等天元开盘,意思就是说,投资这么多年,一般不动产已经无法令自己动心了,也懒得折腾了,在天元收个大官得了!或许他们的情绪是朴素的,但是不能不说他们对城市、经济的本质有先天的嗅觉。

城市最终只有一个足够高的、形成巨大势能差的CBD作为发展极,这个发展极将受到有形的手---政府的持续投入与维护、还将受到无形的手---经济发展就是聚焦等双重影响,从而形成极点永不败的高地格局。而作为CBD里的高端物业@深圳中心 天元,又不能不承担起价格重估的使命,以提高深圳这座城市的天花板!


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评论者:过客
卓越岗厦旧改建设速度太慢了,回迁房只建到10层还不到,引起岗厦村回迁村民的强烈不满。卓越前海项目蓄客情况很不理想,资金紧张,融资压力大,岗厦旧改福华路以南的工程基本处于半停工状态。