现在，楼市里最大的隐形丧钟，不是住宅，而是所谓的商业地产。

2015年第一天，中指院发布了2014年度房地产研究专题，不难窥见，住宅市场的整体销售增量在收窄。而在住宅开发日趋饱和的情况下，商业地产成了多数开发企业发力的重点。

然而，在房企扎堆加大商业地产开发投资后，商业地产就是行业再起飞的风口吗？

答案恐怕并不乐观。如今，站在商业地产开发风口的猪不仅难以借势起飞，甚至会遇到比开发住宅更严峻的考验。现在，楼市里最大的隐形丧钟，不是住宅，而是所谓的商业地产。

据国家统计局公布的数据显示，2014年1至11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，其中，住宅投资58676亿元，增速轻微回落0.6，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%，非住宅投资开发比重为32.2%。

而1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。

数据可知，截止至11月，地产投资开发不断加码时，住宅投资、销售已是双向收缩，与此同时，被投资客力挺的商业营业用房却不如数据表现的那样喜庆。

“商业地产发展，已进入了一个空前的供应高峰期，未来将有一大批的商业地产被淘汰。”喜盈门范城营销总监何锴认为，城市的扩张诱发了商业地产的快速扩张，不仅对运营者的操盘能力提出了考验，也是对整盘市场、甚至社会经济的严峻考验。

2014年春天，SOHO中国抛售两个上海地王项目，被业界鉴定为“首都高档的商业地产开发专家也开始收缩战线”，对此，业界还有一种声音：即便是SOHO中国，要想运营过多的商业物业，恐怕也不容易。

反观，如果上海的商业物业依然前景明朗，SOHO中国董事长潘石屹抛售在上海的商业地产就很难理解，更深一层的原因，恐怕还是国内一线城市的商业地产也开始出现相对过剩的问题。与SOHO中国的举动不谋而合的，还有李嘉诚抛售的上海东方汇金中心。

12月23日，万达上市首日破发也说明了市场对商业地产发展仍有担忧。对于市场担心的中国房地产市场正在成为“夕阳行业”的说法，王健林也承认，从城镇化进程来看，中国房地产高速发展时代已经结束。目前万达商业地产正在谋求全面转型。

另据媒体报道，万达正准备关闭约10家经营不佳的万达百货，另外还打算压缩约20多家百货楼层。涉及关闭的万达百货位于宁波、青岛、沈阳、芜湖等城市，而涉及压缩百货楼层的万达百货则位于无锡、厦门、青岛、烟台、常州等地区。

业内人士指出，商业地产一直经营得不温不火通病基本因为地理位置、招商等原因。同时也面临着电商的严重挑战。

国际评级机构标准普尔日前发布的报告《商业地产开发商可能面临比住宅开发商更严峻的挑战》认为，供应过剩导致的激烈竞争及电子商务对零售业的渗透，已波及中国商业地产市场。

2014年中国商业最重要的一件事就是阿里巴巴在美上市，股价一路飙升，助马云成为亚洲首富。如今大家都在谈互联网商业模式，认为电子商务是对传统思维模式、管理模式、业态模式的一种颠覆。

国统局公布的最新数据资料显示，2014年1~11月，我国社会消费品零售总额达23.7万亿元，同比增长12％。其中，网络购物继续高增长势头，零售总量增长了33.3%；限额以上单位网上零售额增长55.9%，网络零售占零售总额比例将超过10%。

中国网络零售市场交易规模自2009年开始，每年均以超过50％的增长率高速发展。从目前发展局势来看，电商已在电子产品、廉价衣履及图书等领域给实体零售带来了毁灭性的的打击。

而线上购物爆炸式增长的态势于相当长的一段时间内依然不会改变，主要原因有以下三点：

（1）电商企业纷纷上市，其所获得的强大资金支持会进一步催化各家 间的促销战；

（2）电商企业“渠道下沉”所开拓出的以三四线城市及农村为代表的“新兴市场”，会带来大量潜在及新增顾客；

（3）电商企业近期纷纷加码移动 端布局及O2O合作，将会进一步优化及丰富消费者的购物方式与体验。

面对租户的减少，物业运营方要么主动求变，将实体店面的功能由“售卖”转向“体验与展示”、调整业态配比将更多餐饮、娱乐类体验业态引入其中，要么只能被淘汰或并购。而像恒隆、新鸿基等定位相对高端的商场受到的冲击则相对较小。线上商业在此时成为了实体地产调整升级的强大助推力。

在经营不善，频频亏损的情形下，中国商业地产因为惯性和粗犷的投机心理仍在继续扩张，事实上，像上海这样极具购买力和商业前景的城市，也免不了被商业地产大咖们抛售，而国内的二、三线城市商业地产还在不断加大投资开发，商业地产开发和运营方怎么不会有更大的危机感？

在世邦魏理仕发布的《全球购物中心开发最活跃的城市》显示，目前全国购物中心已有3900万平方米，相比2013年已经增加了300万平方米，而中国在建的购物中心占全球一半以上。

据相关资料显示，我国购物中心截止2014年底已达到4000个，累计商业建面2.4亿平方米。预计到2015年，综合购物中心开发量将超过5000个。

按照全国660个地级市，80%购物中心数量分布在20%城市计算，每个大购物中心10万平米体量。按购物中心商品销售额占地方社会零售商业消费 20%计算，每个城市购物中心保有量将达到36个。以每个城市人均商业面积为2平米的国际指标测算，这100个大城市，每个城市需要有1000万人口才能 支撑，这样的数据显然是不切实际的，购物中心数量上的饱和过剩态势已十分明显。

如果开发数据继续增长，在未来三至五年多数城市出现了商业地产大爆炸也不足为奇。也就是说，未来很可能伴随着大量的、残酷的商业竞争，持有物业的企业一旦运营不善，就有可能面临物业长线亏损的情况。

近期，社会融资成本上升叠加经济下行，市场对于房地产领域担忧升温，房地产企业多个融资渠道明显收窄，并出现销售不畅、资金回笼困难。为应对市场形势变化，地产商纷纷从单一商住供给跨向复合型商业集群。业内人士指出，我国商业地产已告别大规模供应时代，转型升级成为必然。

资深财经人士邹毅表示，由于资源及政策倾斜、城市定位及消费结构、发展历史及成熟度等因素的不同，新的一年，商业地产在不同等级的城市或呈现不尽相同的景象，总体来说会是“提质”与“增量”双线并行的趋势。

从2014年开始，城市微旅游市场的火爆，为整体颓势的商业市场打开了一个新的风口。因此，购物中心不再是商品交易的场所，更多是城市体验的场所。

发展至今的中国城市型购物中心，将更多成为城市休闲体验目的地。体验式的业态、特色的空间环境、独有的主题氛围，都成为下一步商业地产发展的新趋势。

中国商业地产在2015年，若不能消化大规模供应、及时实现转型升级，信用评级将受到严重影响，届时它将敲响商业地产的丧钟。