导读：
     ■深圳城市发展“三鼎甲”：前海自贸区、福田CBD、龙华新区
       一、全场最高溢价率：观澜高新产业用地溢价率284%成功出让
       二、三鼎甲：深圳深度城市化进程中发展最得力的区域之一
       三、万科九龙山：高墅质产品，驱动深圳中轴豪宅化
     ■区域价值分析
       一、龙华新区西部产业大走廊之“九龙山高新科技园”产业节点
       二、龙华CBD经济增长极，万科九龙山满足高端置业需求
       三、交通配套价值
         1、深圳第二条梅观高速：龙观快速（建设中）为区域房价“加速度”
         2、地铁4号线延长线江围新村站直线距离约为2.8公里
         3、距深圳第一条有轨电车——龙华有轨电车约3.5公里
       四、周边资源配套价值
        1、生态资源分析
         1）西邻18洞九龙山高尔夫球会：在挥杆自如中成就辉煌事业
         2）世界十大首富90%居于湖区：南面950米处，5km²茜坑水库
         3）三大公园环绕周边，构筑最优质健康的社区生态系统
         4）Greenway：美国东海岸绿道VS广东省绿道深圳5号线
       2、教育配套分析
         1）约3.5公里抵达区艺术项目传统学校：观澜中心小学
         2）深圳市三所百年老校之一：观澜中学直线距离约4.4公里
         3）约1.4公里抵深圳第二外国语学校，享国内最先进硬件配置
         4）规划中45班制学校仅一路之隔：走出家门、即入校门
       3、3公里范围内规划逾15万㎡商业，自带约7000㎡社区商业
       4、约2.5公里抵达龙华新区唯一二级甲等医院：龙华新区中心医院
     ■万科九龙山：开启深圳中部发展轴的“万科时代”
正文：

■深圳城市发展“三鼎甲”：前海自贸区、福田CBD、龙华新区

2014年底前海加入广东省自贸区，让这个深圳目前最炙手可热的片区再火了一把。就目前来看，前海已然成为深圳城市发展中最重要的片区，福田CBD紧随其后，第三重要的当数位于福田CBD以北，并与福田CBD共同构成中部发展轴的龙华新区。

而万科九龙山所在的观澜片区，位处深圳中部发展轴上。作为区域经济发展新的增长极，观澜片区拥有国际化的高尔夫资源，丰富的生态资源以及浓厚的人文气息，随着龙华新区城市地位的不断跃升，带动了区域居住氛围日趋浓厚，未来将成为龙华经济及生态宜居的国际化代表区域。

一、全场最高溢价率：观澜高新产业用地溢价率284%成功出让

根据深圳商报消息，1月15日深圳12块产业用地出让，龙华新区观澜办事处成为此次出让的重地，有3个地块入市，建筑面积超过17.7万㎡。3宗地块有两个以挂牌起始价竞得，其中建筑面积20860㎡的A908-0807宗地吸引了17家单位竞买，最终以5510万元卖出，溢价率达到284%，成为本场竞拍溢价率最高地块。

资料显示，该地块仅面向生物产业、新能源产业、互联网产业、新材料产业、新一代信息技术产业类企业出让。从此次地块拍卖竞争激烈、高溢价和产业规划可以看出，观澜片区或将崛起成为深圳新的高新产业高地，而区域土地的价值也随着龙华核心区土地资源的消耗殆尽而得以一步步凸显。

二、三鼎甲：深圳深度城市化进程中发展最得力的区域之一

在文章的一开头我们提到，龙华新区是深圳城市目前发展梯队中第三序列。而古代科举考试中的“探花”也是位列第三的意思。“探花”虽然代表了第三人及第，名位在“状元”和“榜眼”之后，但是“探花”与“状元”、“榜眼”一起统称为“三鼎甲”。如鼎之三足，撑起了科举考试这一选才大鼎。

在历史上，很多身中探花的举子表现同样非常优异，比如北宋前期宰相寇准就是探花。也就是说，名次有时候并不是最重要的。而就万科九龙山所处的龙华新区而言，与前海自贸区、福田CBD三足鼎立，将成为深圳深度城市化进程中发展最得力的区域之一。值得关注的是，就以上三个区域而言，只有龙华新区是属于原特区外崛起的。

三、万科九龙山：高墅质产品，驱动深圳中轴豪宅化

纵观深圳地图，我们会发现深圳的东部、西部发展轴都发展地很好，具备国际级服务水准，是豪宅的聚集地，比如蛇口的半山别墅区、罗湖的银湖别墅区和盐田大梅沙豪宅区等等。唯独中部发展轴的发展相对较弱，豪宅量少，但是其地位又举足轻重，是深圳就业人口往北的重要输送地。

事实上就全国来看，城市的发展多围绕中轴延伸展开，因而城市中轴附近也是豪宅最聚集的区域，比如北京的长安街，广州的珠江新城等，向来是单价超10万元/㎡豪宅的催生地。而深圳在原特区土地消耗殆尽，不得不向最靠近中心区的城市中轴片区寻求发展空间的情况下，豪宅区的崛起将成为必然。

目前金地、和黄、城建、招商、中海等品牌开发商已经进驻观澜片区，观澜湖豪宅片区、鹭湖国际住区，均向世人展现了深圳中轴豪宅区的崛起之势。但是要真正实现深圳中轴的豪宅化，无疑需要更多品牌发展商的入驻，为北向置业的客群提供更好的产品、服务，以满足其高置业需求。而万科作为最知名的专业住宅开发商，当仁不让地成为片区豪宅标杆的树立者。

位于龙华新区观澜新中心龙观快速（建设中）与悦兴路交汇处的万科九龙山，作为由行业领军品牌万科打造的优质墅级产品。涵盖别墅及高层产品，将打造成为集居住、商业、休闲娱乐为一体的低密生态资源型社区。项目紧邻九龙山高尔夫球会，总占地约6.06万㎡，建面约14.2万㎡，容积率仅约2.47，别墅区的容积率约为0.46，绿化覆盖率约高达40%。

■区域价值分析

观澜地处深圳市南北中轴线的北大门，辖区内有梅观、机荷高速公路交叉穿过，是深圳通往广州、东莞、惠州、汕头的重要交通枢纽。地理位置重要，区位优势明显。

作为龙华新区经济重镇，观澜产业集中，拥有富士康、佳能等4家全球500强投资企业，宝德科技、三一科技等9家上市企业以及富顶精密、银星智能等30家国家高新技术企业。企业总数量达到约2900多家，其中规模以上工业企业341家。

一、龙华新区西部产业大走廊之“九龙山高新科技园”产业节点

自龙华新区成立以来，就将“一中轴九片区”作为新区未来的战略发展规划核心。在这个规划的带动下，深圳中部发展轴线将加速形成。而在战略规划的九个片区中有五个项目布局在观澜，规模6倍于留仙洞战略新兴产业基地（1.86平方公里），也使得观澜成为区域经济发展新的增长极。此外，在战略规划城市布局的基础上，将构建“三廊九园”的产业格局。

“三廊”即在东部，抓住梅观高速公路市政化改造和二线关撤关的机遇，巩固和提升超级企业走廊的地位；西部整合北站商务区、大浪时尚创意城、九龙山科技园、福民低碳产业园、观澜富士康园区等优势资源，沿新区大道、福龙路、龙观快速一带，打造新区西部产业大走廊；沿地铁4、6号线（规划中）、现代有轨电车（建设中）以及观澜河两岸，打造都市商业风景线和生态文化走廊。

“九园”，即沿三条产业走廊，重点布局九大功能各异、优势互补的产业园区，即北站商务核心区、清湖转型升级示范园、大浪时尚创意城、龙华商业中心、龙华汽车产业城、观澜战略性新兴产业园、九龙山科技园、福民低碳产业园、观澜文化产业园。

目前观澜正在加快龙华汽车城、观澜战略性新兴产业园、九龙山科技园、福民低碳产业园、观澜文化产业园等重大产业载体建设，而万科九龙山正处在龙华新区西部产业大走廊之上的“九龙山高新科技园”规划范围内，将直接受益于高新科技园的产业规划利好，来自政府的支持也将进一步凸显。

二、龙华CBD经济增长极，万科九龙山满足高端置业需求

深圳市政府斥资2200亿重点打造龙华新区，凭借龙华新区政府的地理优势和产业链，新区年2020年地区生产总值将达到3600亿元，两倍于前海。由此也可以看出，未来的龙华将是深圳包括福田、前海在内的三大城市中心之一。而产业项目密集的观澜，无疑是推动新区经济进一步发展的排头尖兵。

2011年，观澜规模以上工业总产值2004.3亿元，占龙华新区37%，两税收入50亿，占龙华新区40%，经济规模相当于内地一个中等城市的规模水平，具备了产业转型升级和高端发展的基础和条件。

除了产业、经济基础牢固以外，观澜的居住氛围也十分浓厚，外来人口现已达到近13万人，除本地原有社区外，仅2016年就有6个新项目入市，未来有近超6000套中高端住宅供应。总的来说，观澜不仅仅是龙华CBD的经济增长极，更是高新产业、文化产业的基地，是现代经济及居住的代表区域。

大量的国内外名企的进驻，一方面将推动区域经济的腾飞，同时企业的集群效应，会吸引更多优秀的企业进驻，由此将带来的是生产力、购买力的飞速提升，以及高新技术人才和管理人才的大规模扩张。而万科九龙山拥有便捷交通路网、一流生态和丰富的生活配套，无疑是这群高端置业者的优居首选。

三、交通配套价值

1、深圳第二条梅观高速：龙观快速（建设中）为区域房价“加速度”

从2009年到2012年，深圳市、龙华新区区两级财政投入近50亿，在观澜新修扩建道路15条。其中清平高速二期5年时间内从规划到建成通车，成功连接平湖、罗湖，平湖房价直接涨到1万8；新彩隧道贯通、梅观高速从双向四车道拓宽到双向八车道，再到取消收费，推动塘厦、黄江等地的项目从6、7千直接涨到1万多。

城市快速路的建设极大的促进了区域的发展和升值。而万科九龙山就有一条正在建设中的快速路——龙观快速（建设中）。龙观快速（建设中）被誉为第二条梅观高速，是接驳市区高速至龙华观澜的大道，可直接向南接驳福龙路，北接规划建设中的观光路，是龙华新区重要的快速交通干道，目前北段即将通车。
 
1）往西：
龙观快速（建设中）——梅观高速——机荷高速，约22公里到达T3航站楼；
龙观快速（建设中）——观光路——梅观高速——南坪快速，约17公里到达南山；

2）往南：
龙观快速（建设中）——观光路——梅观高速，约 16公里到达福田；
龙观快速（建设中）——梅观高速——机荷高速——清平高速，约18公里到达罗湖；

3）往东：
龙观快速（建设中）——梅观高速——机荷高速，约10公里到达龙岗；
龙观快速（建设中）——梅观高速——机荷高速——盐排，约21公里到达盐田；

龙观快速（建设中）通车后，从万科九龙山出发可直抵深圳市中心，全城约50分钟生活圈轻松实现。除了交通出行便利度的提高以外，借鉴清平高速二期和梅观高速对周边房价的强势拉动，未来龙观快速（建设中）全线通车后，万科九龙山所在片区的楼市或将发生质的改变。

2、地铁4号线延长线江围新村站直线距离约为2.8公里

为了匹配产业规划和经济发展的需求，目前区域的轨道交通方面也正在进行全面升级。据了解，深圳地铁4号线延长线预计2015年开工。地铁4号线是深圳最繁忙的地铁线路之一，全长约20公里日均客流量在50万人次左右，单位客流量和香港地铁相当。

4号线延长线由既有4号线清湖站延伸至观澜片区，是联系观澜片区与深圳北站、福田中心、福田口岸的城市轨道干线，线路全长约10.6公里，设8座车站，其中与万科九龙山最近的站点为江围新村站，直线距离约为2.8公里。4号线延长线开通运营后，从项目出发前往深圳北站、中心区乃至香港，都将更加便捷。

3、距深圳第一条有轨电车——龙华有轨电车约3.5公里

在大多人印象中，说起有轨电车，会浮现出老电影中的镜头。然而，龙华新区将要试点的是一种全新的现代有轨电车，是一种采用大容量低地板车辆、集成先进的电力牵引、车辆制动、通信信号及空调等系统的运量适中、环境友好、资源节约的绿色交通工具。

据了解，龙华有轨电车是深圳第一条有轨电车，目前已经开工一年，计划于2015年底10月完工。龙华有轨电车南起4号线清湖站，北至观澜大道与平安路交叉路口，经过清湖科技园区、观澜新兴产业区、科技核心区和观澜老片区，相当于为观澜上班一族和生活一族“量身订造”。

龙华有轨电车田寮新村站与万科九龙站直线距离相距3.5公里。此外，龙华有轨电车还将与地铁4号线互补，无缝接驳龙华与福田中心，进而实现观澜直通香港，共享深港两城便捷生活。交通便利度的提高，将驱动福田、南山、坂田、老龙华甚至香港等地人流的北进，区域居住配套将更加完善，人居氛围更加醇熟。

四、周边资源配套价值

1、生态资源分析

1）西邻18洞九龙山高尔夫球会：在挥杆自如中成就辉煌事业

万科九龙山的西面紧邻18洞72杆国际标准高尔夫球场——九龙山高尔夫球会，几乎称得上是小区业主的私家后花园。

九龙山高尔夫球会拥有总长度为6939码的18洞72杆国际标准高尔夫球场、练习场、农业观光区与完善的休闲娱乐设施。基地景色怡人，自然环境极为优越。正如奥古斯塔球场的每个洞均有不同的花木一样，绿色基地高尔夫球场的每个洞均培育有不同的亚热带果林。

周末和朋友相约打一场高尔夫，或者和家人绿道漫步，让城市中最稀缺的绿色资源，带给您和家人朋友最惬意的生活享受。并且就世界范围内来看，高尔夫已经成为了一个最受欢迎的商务交流平台，高尔夫球场已经成为了全球顶尖商务区的标配，在挥杆自如中成就辉煌事业。

2）世界十大首富90%居于湖区：南面约950米处，5km²茜坑水库

万科九龙山的南面约950米处，是国家一级水源保护区——茜坑水库。茜坑水库有深圳“小香蜜湖”的美誉，是深圳市域北部龙华、观澜、平湖片区具多年调节作用的调蓄水库，集雨面积4.98平方千米，总库容1982万立方，正常库容1900万立方。

湖水是世界淡水资源的主要提供者，而世界湖岸线不足海岸线的1/100000，松山湖湖区的大气环境接近国家一级标准（API指数<50），湖居其实一直都是优于海居的。因此，宁静、舒适、温柔、负离子密集的湖区，可谓是人类最友善的邻居。世界十大首富90%都居于湖区，湖居之青睐可见一斑。

如果单从湖景第一宅角度上来说，茜坑水库拥有的永久湖面视野权远超过5平方公里，生态面积多出5平方公里-4.34平方公里=64万平米，相当于多出了近五分之一个东湖，目前茜坑水库半山上的绿道已经建成，市民已经可以登山、骑自行车。

3）三大公园环绕周边，构筑最优质健康的社区生态系统

除了优质的湖泊资源以外，万科九龙山周边群山怀抱，从地图上一眼可看出，万科九龙山周围的山林面积比水库更大。这部分山体其实属于观澜森林公园的一部分。观澜森林公园坐落于宝安区、光明新区和龙华新区交汇处，跨光明、公明、石岩、大浪、观澜五条街道，是深圳市森林生态系统的重要组成部分。

据了解，观澜森林公园内现有自然景观资源、人工景观和园外借景资源三大类。包括山景奇峰、水库风光、溪涧、珍稀动物、风景林等地理、水文、天象、生物资源。园内地形海拔多在200米左右，大小山头起伏连绵，最高峰为黄角岭，海拔306米。山体整体坡度较平缓，登山游览是公园的主要活动。

除了观澜森林公园以外，万科九龙山的北面还拥有约6万平米的大水坑社区公园，东面是规划中占地约4万平米的狮径公园。三大公园前后左右环绕，不仅可以为业主提供最优质的区域生态环境，也是周末进行亲子活动的最佳去处。

4）Greenway：美国东海岸绿道VS广东省绿道深圳5号线

通管理部门把安全、通畅的道路称为“绿道”。而在景观设计中，绿道则有更深更广的内涵，这个概念起源于70年代。英译“绿道”——greenway，分为两部分：“green”表示自然存在——诸如森林河岸，野生动植物等；“way”表示通道。合起来的意思就是与人为开发的景观相交叉的一种自然走廊。

像美国东海岸绿道，全长约4500公里，是全美首条集休闲娱乐、户外活动和文化遗产旅游于一体的绿道，途经15个州、23个大城市和122个城镇，连接了重要的州府、大学校园、国家公园、历史文化遗迹。该绿道总造价约3亿美元，全部建成后可为沿途各州带来约166亿美元的旅游收入，为超过3800万居民带来了巨大的社会、经济和生态效益。

可以说，身处绿道之内，不仅是对生态的极致占有，更是对健康的最大供养。而万科九龙山南面的广东省绿道深圳5号线，长约120公里，纵贯珠江三角洲东部，以生态休闲为特色 北起惠州罗浮山自然保护区，经东莞、深圳，南至深圳银湖森林公园，经20多个节点。漫步或者骑行于不受打扰的绿道内，将是业主最难忘记的生活体验！

2、教育配套分析

作为岭南地区知名的文化之乡，观澜素有“教育强镇”之美誉，辖区内广培学校、观澜中学、振能小学均有百年历史。而万科九龙山除了项目自带的2000平米幼儿园外，周边九年制精英学校、第二外国语学校、观澜中心小学、百年老校观澜中学以及占地超2万平米的观澜体育活动中心等优质文体资源林立。

1）约3.5公里抵达区艺术项目传统学校：观澜中心小学

观澜中心小学位于万科九龙山西面直线距离约3.5公里处。1927年秋，哈佛大学高材生、爱国志士何恩明先生在美丽的观澜河畔创办了龙华观澜中心小学。目前该学校已经成为深圳市办学先进单位，广东省现代教育技术实验学校，全国养成教育实验学校。

作为深圳市龙华艺术项目传统学校，学校要求每位学生至少掌握一种器乐演奏技能，写一手漂亮毛笔字。学校可供学生选择学习的艺术项目特别多。除打击乐、竖笛、口琴等简单器乐引进课堂外，学生还可选择绘画、书法、童声演唱、民族舞、拉丁舞、形体、二胡、古筝、小提琴、钢琴等三十余种项目。

2）深圳市三所百年老校之一：观澜中学直线距离约4.4公里

创办于1914年的观澜中学，位于万科九龙山西面直线距离约4.4公里。观澜中学的前身为“振能学校”，是深圳市三所百年老校之一，龙华新区直属中学（初中+高中）。学校占地面积78663平方米，校舍建筑面积28830平方米，绿化面积33870平方米。

学校先后被评为“中国特色教育示范基地”、“国家环保教育示范基地”、“广东省一级学校”、“广东省绿色学校”、“广东省现代教育技术实验学校”、“深圳市安全文明校园”、“深圳市阳光体育活动先进学校”；2007年—2012年连续五次被评为“深圳市高考先进单位”；2008年11月被评为“广东省普通高中教学水平优秀学校”；2009年被评为深圳市高考优秀考场；2012年9月被评为“深圳市教育系统先进单位”。

3）1.4公里抵深圳第二外国语学校，享国内最先进硬件配置

深圳第二外国语学校位于广东省深圳市龙华新区观澜街道大水坑社区，是深圳市教育局直属公办全寄宿制普通高级中学，与万科九龙山的直线距离约1.4公里。

深圳第二外国语学校总投资2.60亿元人民币，占地面积约11.9万㎡，总建筑面积约7万㎡，硬件设施全部按照目前国内最先进标准配置，可容纳60个班近3000名学生。2013年首届高考重点率高达22.13%，本科率 85.30%，三本率100%。
 
4）规划中45班制学校仅一路之隔：走出家门、即入校门

万科九龙山东侧规划由一所45班制学校，与项目仅一路之隔。这意味着未来业主子女在家门口就能够享受优质的教育条件，走出家门、即入校门的教育便利度对于父母和孩子都是非常有利的。同时在片区名校林立的情况下，项目自带2000㎡幼儿园，将进一步巩固片区作为“教育强镇”的良好教育氛围。

3、3公里范围内规划逾15万㎡商业，自带约7000㎡社区商业

在商业配套上，自项目车行4公里内，可享区域格澜郡商圈、观澜老镇商圈成熟商业配套。同时，项目自带约7000㎡社区商业，且规划引进麦当劳、华润万家等生活配套类商业，满足业主日常生活配套所需。同时项目周边3公里范围内，规划逾15万㎡商业体量，将共同打造大体量综合商圈，提升观澜片区的整体商业氛围和品质。

4、约2.5公里抵达龙华新区唯一二级甲等医院：龙华新区中心医院

此外，区域内还拥有整个龙华新区目前唯一的一家二级甲等医院——龙华新区中心医院（原观澜人民医院），与万科九龙山直线距离约为2.5公里。

龙华新区中心医院是集医疗、预防、保健、科研、教学为一体的三级综合性医院、区属医院、广东医学院附属医院，占地约6.1万㎡，建筑面积约7.6万㎡。一流完善的医疗条件，将可以为区域居民的健康保驾护航。

■万科九龙山：开启深圳中部发展轴的“万科时代”

龙华新区的成立和深圳北站的开通，开启了深圳城市向北发展的序幕。但是在经历了2年多的高速发展以后，目前龙华核心区房价已经突破了3万元/㎡，住宅供应量随着土地稀缺性的提升而大量减少，但是被深圳原特区高房价挤出的置业人群仍在源源不断地涌入这一区域。

在文章一开头我们提到，龙华新区与前海自贸区、福田CBD在深圳城市发展中是呈三足鼎立之势的。但是目前龙华核心区已经没有大量土地可以支撑高强度的城市开发了，在此情况下，龙华新区如果想要继续保持在城市发展中的有利地位，就必须沿着中部发展轴继续向北拓展。而万科九龙山所在的观澜片区，无疑是保障龙华新区产业进一步发展和满足日益膨胀的居住需求的强大后盾。

这里有深圳最优质的山、湖、高尔夫、绿道等生态资源，地铁4号线延长线、有轨电车、梅观高速、龙观快速（建设中）等轨道、高快速路网共同构筑区域便捷出行体系。同时区域拥有一流的教育资源和丰富完善的商业、医疗等配套，全方位、高品质满足区域居民日常生活的需求。

当地段、资源、距离、配套等要素配合得当之时，一个个豪宅项目的诞生也就有了基础。而万科九龙山作为行业领军品牌万科地产在观澜打造的优质墅级产品，也是万科进军观澜的首个别墅级社区，在推动区域形成品牌集群开发的同时，将强势革新区域人居品质，在深圳中部发展轴上烙下属于万科的时代印记。