导读：
    ■深圳商办需多少？缺口依然存在
    ■高效地段的高需求高增长，聚焦前海CBD
    ■三十年一遇的财机，卓越前海壹号封顶在即
正文：

■深圳商办需多少？缺口依然存在

位于前海自贸区桂湾片区核心地段的卓越前海壹号，是前海发展最快的项目之一，预计将于2016年第一季度完成交付。随着前海深港现代合作区的各种基建不断兑现，以及2014年12月底自贸区的双重叠加利好，这也就使得越来越得到众多企业客户关注该片区尤其是商务发展。

对于写字楼的判断，@房地内参 根据深圳实际需求情况进行估量，就2014年深圳GDP约1.5万亿元而言，根据每2万元GDP需要1㎡办公面积进行估算，深圳需要商办约7500万平米。然而就目前来看，深圳存量有效商办面积仅约5500万㎡，存在2000万㎡需求缺口。

环顾深圳这几年写字楼的发展，2014年深圳甲级写字楼整体上处于求大于供的状态，地段极佳的甲级写字楼甚至一个办公间难求，租金及售价都在持续稳步上升。目前前海企业公馆租金已达320元/平米/月且实现满租，未来前海首个入市写字楼——卓越前海壹号可实现租金更为可期。在这样的缺口需求下，卓越前海壹号作为前海首个启动的甲级商办，借鉴意义更强。

■高效地段的高需求高增长，聚焦前海CBD

尽管目前深圳商办可供应量不足，但从规划发展来看，深圳未来十年可供应商办量将超8000万平米，增量相当大而且地域分布范围极广，这就有可能导致一些“非有效地段”商办的供应过量，从而造成商办剩余。而且商办与住宅、工厂很有大差异性，有效地段极少，一座城市也就只有那么几个地段最有效，如城市中心区、最高效区等。在深圳则如类似中心区、前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地等。

城市核心区的写字楼需求、租金，很大程度上与注册企业表现出一种正相关关系。譬如说，过往10年上海陆家嘴的注册企业增加了20%，租金上涨了29.18%；北京金融街的这一趋势更明显，过往10年企业注册数量增长了近50%，租金翻了一番。

前海作为重点发展现代服务业的核心区域，规划第三产业占比超过90%，将强有力地拉高写字楼售价。而从目前入驻前海的2万多家企业及注册企业类型比例来看，超过60%为租金承受能力最高的金融企业。金融性企业对商务办公空间相对要求更高，由于预计未来前海写字楼的租金还将持续走高。

■三十年一遇的财机，卓越前海壹号封顶在即

至已完成14个商业地块出让的前海，目前已有9个地块进入施工阶段，其中进展最快的项目是卓越前海壹号，将于明年第一季度完成交付。按照出让合同规定，前海CBD多数写字楼也将在2018年左右投入使用。而如火如荼建设中的前海CBD，由于注册企业持续增多，对甲级写字楼的需求激增，预估办公面积需求量达800万平米以上。

根据目前前海的土地供给情况，2020年可投入使用的办公物业项目不足200万平米，也就是说缺口达600万平米，需求远大于供给。以此来看，前海的商务价值需求之大，对企业客户以及投资者而言，这是三十年一遇的投资机遇，又岂可错过？

根据前海公布的《单元详规》，第二、九单元位于前海深港现代服务业合作区的核心区，致力于世界级金融和科技创新中心的产业规划。同时，这一片占地115.4万平方米的土地未来也是前海高端写字楼最集中的区域——前海CBD。

目前，前海已拥有2个地铁站，到2020年全面完工，规划5条轨道在此汇聚。而位于前海CBD核心的卓越前海壹号，西侧靠近地铁5号线延长线，东侧靠近地铁1号线，未来负一层还将接驳1#地铁、5#地铁。目前卓越前海壹号预计将于1月底进行封顶仪式，敬请关注。