导读：
    ■每一次交通变革，都将引发区域价值的重估
    ■便捷交通路网，缩小级差地租
    ■4#地铁将成就观澜片区地租上涨趋势
    ■全覆盖式出行路网，万科九龙山瞬间通达全城
正文：

■每一次交通变革，都将引发区域价值的重估

每座城市都有一个地理位置的坐标圆点，往往这个坐标圆点也是这座城市最核心的地段。理论上，从坐标圆点不断向外围拓展，地租也会随之逐级递减。然而，一个片区在其它条件等同的情况之下，城市交通的发展对地租具有变革性的影响。

我们都知道，城市交通可以改善路网结构、提高通行效率，最重要的是还能带来巨大的外部经济效益,促进区域的发展和价值提升，尤其对周边房地产价值具有巨大的提升作用。

拿龙华来说，近年来龙华房价连年领涨，2014年一季度龙华均价为22881元/㎡，较2008年增长了188%，高出全市37%，跑赢大市，不少精品物业更是超3万元/㎡。在深圳北站开通前三年，即2008年6月，片区周边的物业价格仍处于较低水位，均价约1万/㎡，而如今再看这些物业的二手价格，都已将近3万/㎡。

并且随着福田-罗湖中心的饱和外溢，城市多中心布局结构趋势逐渐加强，而深圳北站商务区所处位置是城市中心区外溢辐射的最佳距离范围，依托稀缺的区位优势、成熟的基础设施，未来这将成为深圳北部新的中心区。由此看来，龙华新区或将成为深圳最后的质变区域，也是深圳人最后存在较大投资空间的片区！

■便捷交通路网，缩小级差地租

在我们的印象中，一线城市的房地产价格往往比二三线城市更为优异；路网发达的房产较交通闭塞的房产价格也要高出许多等等，这些差距均受到了级差地租的影响。

级差地租的产生，是由于个别资本利用了有利于提高生产力的自然条件，因而拥有比其他一般资本相对较高的生产率。因为土地这种生产条件的自然力是有等级差别的，所以即便是等量资本投在相等面积的土地上，也会因土地肥力或者位置不同，而产生不同的生产率。

在深圳，由于土地的稀缺性，房地产升值空间很快，而快捷的城市交通使城市可供居住的区域成倍扩大，其中最显性的作用就是缩小了深圳原特区内外的级差地租。换言之，原特区外土地将因为路网密集下交通条件的改善而升值,其中主要表现在地铁方面。

■4#地铁将成就观澜片区地租上涨趋势

地铁对沿线远市区一端的住宅需求有促进作用，但对沿线中心区一端（及其他未建地铁区域）的住宅需求则有稀释作用，在经济上的表现就是缩小沿线远市区一端与中心城区的房价差。

华侨城是深圳公认的豪宅产区，2002年，1#地铁一期决定延长到世界之窗站。华侨城的房产价格立即大幅度上涨，并超出大市水平大约80%。自1#地铁沿长线（侨城东→华侨城玫瑰广场→世界之窗）动工后，华侨城片区地铁沿线楼盘的销售逐渐走高，而1#一期地铁尚未覆盖的华侨城西楼盘等的销售形势一直较为平稳。

地铁开始建设，华侨城籍此成为与中心区无缝对接的区域，土地价值随之提升，级差地租自然缩小。可以说1#地铁沿长线的动工是本片区楼盘销售发生根本改观的主要原因。

类此分析，未来的观澜片区，随着城市交通的建成，尤其是4#线将延长，将很快捷地抵达福田中心区，未来观澜还将直接抵达香港。地铁开始建设，观澜片区可以说与中心区无缝对接，土地价值当然提升，级差地租自然缩小，地租也将因此上涨。

■全覆盖式出行路网，万科九龙山瞬间通达全城

万科九龙山作为万科进军观澜的首个别墅级社区，凭借着周边地铁、轻轨、快速公路等交通的利好，将大大提升通勤效率。目前正在建设中的龙观快速，被誉为第二条梅观高速，是接驳市区高速至龙华观澜的城市快速路，可直接向南接驳福龙路，北接观光路，30分钟可达福田CBD，转机荷高速可速达宝安机场，畅享国际生活。

其次，地铁4号线将北延，预计2015年开工，这样一来，从项目出发可速达深圳北站，融入高铁网络和20分钟成熟生活圈。深圳北站是华南地区面积最大、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。据悉深圳北站日均发送旅客一般为7000人左右，春运期间客流甚至达到10万人次左右。未来在这里交会换乘，客流、物流、资金流等还将大幅增加，将进一步撬动深圳北站片区经济新引擎。

最重要的是，有轨电车的投入建设，将无缝接驳龙华与福田中心，进而实现观澜直通香港，共享深港两城便捷生活。对区域楼盘来说，有轨电车的规划打造，不仅大大增加了片区出行的便利度，还将进一步提升市场关注度和房产的保值升值空间。

城市快速路的建设更是极大的促进了区域的发展和升值，而万科九龙山所在的观澜片区，集轨道交通完善、区域路网升级（4#地铁线延长）、城市快速（龙观快速、梅观高速），可以说是全覆盖式出行路网，畅达全城！从前，两地房价差距大，就是因为交通不便，地租级差大，如今赶着高铁时代的到来，尤其是像万科九龙山这种高端稀缺墅级产品，将在区域重估下，迎来价值迅速崛起的黄金期。