导读：
   ■购买指数“楼盘评级”制度升级说明
   ■港铁·天颂购买指数评级：95分，AA抢购评级
     一、区域：38分
     二、产品：总计57分
正文：

■购买指数“楼盘评级”制度升级说明

自2000年9月以来，@房地内参 半求工作室就独家为广大客户推出购房指数评级的产品线，迄今已近14年。该评级通过分拆楼盘各项因素评分，全面客观解析楼盘综合价值，为广大客户提供专业投资购房指南，深受网友们赞许。

如今在当下市场冷淡的市况下，为给客户提供更精准的市场导航，我司特将此产品线升级；升级版的评级指数在构成上由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。

其中“分项指数”包括区域四项：地段（片区经济生产水平、产业构成、竞品）；环境（生态负氧离子、空气污染程度）；交通（公交、地铁、火车站、机场、高速、海运）；配套（教育、商业、健身）、规划。产品六项：品牌、物业类型（业态组合）、产品户型（容积率、得房率、朝向、赠送面积、梯户比）、建筑质量等10项评分。

其中每一项满分为10分，总分100分。“分项指数”得分评定：9-10（很好、很低或很强）；7-8（好、低或强）；5-6（中等）；3-4（差、高或弱）；1-2（很差、很高或很弱）。

“分项指数”之和为楼盘“购买指数”得分，依据购买指数总得分，将楼盘分为七个评级：
（1）最高级“盲购评级”为AAA，得分在95分以上；
（2）次高级AA为“抢购评级”，得分在91~95之间；
（3）A为“强荐评级”，得分在86~90之间。
（4）BBB为“买入评级”，得分在81~85分之间；
（5）BB为“推荐评级”，得分在71~80之间；
（6）B为“观望评级”，得分在60-~70之间；
（7）C为“淘汰评级”，得分在60分以下。

■港铁·天颂购买指数评级：95分，AA抢购评级

现按照以上评分细则，先对港铁天颂的买入进行条分缕析：

一、区域：38分

1、地段9分

港铁·天颂所在区域是踞守深圳北站商务区和龙华商务区的黄金点，依托稀缺的区位优势、政府“一线一站一社区”的国际化城市建设理念、成熟的配套等先天优势，项目华丽登场，再现经典。

随着福田、罗湖中心区域的日益饱和外溢，城市多中心布局结构趋势逐渐强化，加上深圳北站的建成运营，北站片区的规划层次不断提升。在这种背景下，龙华片区位于城市中心区外溢辐射的最佳距离范围，依托稀缺的区位优势、成熟的基础设施，被打造为深圳外溢发展基地，将成为深圳北部新的中心区。

深圳北站地处深圳南北中轴线上，距离福田中心区只有9公里，是中心区外溢辐射的最佳范围。同时，北站是华南地区面积最大、同时具有口岸功能的特大型综合交通枢纽，外连香港，内接腹地，区位优势得天独厚。因此地段评分为9分。

2、环境9分

虽然龙华已是城市新中心，但是其自然环境资源在城市中无疑是叫人羡慕的，拥有观澜高尔夫球会国家5A级景区、山水田园国家4A级景区、羊台山森林公园、观澜河等生态旅游资源，可谓依山傍水，自然环境优美。

从港铁·天颂西侧一眼望去，延绵的羊台山，叠叠翠绿，尽收眼中，亲山生活移步可得，是目前深圳罕见倚居羊台山的大型社区。红木山水库、高峰水库如一颗颗明珠，镶嵌羊台山脉，成就项目一山一水双重生态资源。
 
此外，市政规划的城市绿谷环绕周边，给居住带来更通透的清新感，沿着西侧羊台山向北望去，塘朗山亦映入视线，极尽自然韵律。1.2万平新自然主义中央景观园林；恢宏气度、错落有致的立体景观；广聚世界各地精髓，营造多处园林设施；从禅意空间到开心农场，休闲无处不在。因此环境评分9分。

3、交通10分

深圳北站作为全国客运交通枢纽，除了具备深港口岸功能，衔接京广深港高铁、厦深高铁、地铁4号线、5号线、6号线（规划中）、城际铁路（建设中）、长途汽车站、公交汽车站之外，还与多条市政快速干道相连，地理位置优越，通行便利。

深圳北站的口岸功能将极大拉动经济效益，从而影响新区乃至全市发展。据估计，未来北站高铁功能全部释放后，年客流将达7000万人次以上。以北站为中心，将形成与广州、中山、佛山、汕头等周边城市的“一小时经济圈”，与长沙、武汉、福州等内地中心城市的“4小时经济圈”，大大增强深圳作为中心城市的外溢辐射能力。

而港铁·天颂作为深圳首个真正意义上的地铁上盖物业，直接接驳地铁4号线龙胜站，3站直抵深圳北站，是“高铁站址经济”的最直接受益盘。同时项目经福田口岸可无缝接驳香港，加上深圳5号线贯通深圳东西向轨道交通大动脉，畅享全城独一无二的口岸、地铁、高铁三维立体交通枢纽。因此交通评分是10分。

4、配套10分

港铁·天颂可享受红山站商圈3.8万㎡沃尔玛、10万㎡九方购物中心、2.5万㎡佐邻商业街；地铁3站之隔直达深圳北站商圈、梅林关商圈，拥有10分钟享三大繁华商圈的商业配套。

目前沃尔玛、佐邻商业街，九方购物中心以及cococity均已经开始营业。片区各大型商业配套的不断完善，将大幅提升深圳北站商务中心区的商业氛围，而位于沃尔玛、佐邻商业街商圈的港铁·天颂，无疑坐享其成。

片区规划还有5所九年制学校， 22所幼儿园、3所小学、3所高中，可为未来业主小孩提供3-18岁全程无忧教育。同时港铁•天颂的业主们可以享受龙华人民医院、龙济医院提供优质医疗服务。因此配套评分给予10分。

二、产品：总计57分

1、品牌10分

在香港有着36年物业开发管理运营经验的港铁集团是城市综合运营商，以作为城市发展命脉的地铁为依托，对城市具有战略意义的价值洼地进行合理开发，获取地铁开通对于土地的最大增值效益，港铁所到之处，除了提供便捷的轨道交通，更以成熟的地产开发模式，对片区人居进行全面提升，正视城市不同消费力的消费者对“被服务”的需求，提供“地铁+社区+商业”的高品质多元化生活。

港铁成功解决了世界性地铁盈利难题，在地铁建设和运营方面可以说拥有着毋庸置疑的经验和高度。同时“铁路加社区综合发展经营”模式，一方面将融合了地铁、住宅、商业等多种功能，代表着国际大都市高端生活方式终极进化形态的综合体带到了我们身边，同时也催生了天玺、擎天半岛等世界顶级豪宅。

随着地铁成为深度城市化阶段最主要的交通工具，地铁上盖物业的价值将更加凸显。而放眼深圳房地产市场，第一个真正意义上的地铁上盖物业，直指由全世界最擅长打造“地铁上盖”物业的房企——港铁在地铁4号线龙胜站上盖综合体港铁·天颂。因此，港铁·天颂的品牌评分给予10分。

2、小区规划10分

港铁·天颂社区风雨连廊的打造，让业主可以在风雨天穿着西装出行，深受雨天不能跑步困扰的业主住进港铁·天颂之后，相信以后再也不用担心下雨天了。同时透明材质的连廊顶部，更消除了普通连廊带来的压抑之感，是典型的香港做派。

与常规商业体四平八稳的设计不同，港铁·天颂的上层采用贝壳式建筑设计，精致耀眼，大面积天幕让采光可以均匀直达最底层，天光云影通透自然。在结构上采用层层退台设计，前后共设计了3层退台。

这一设计的好处是可以使得商业体前后都是好的外立面，对内对外都很友好，而且可以饱览新自然主义社区园林景观。同时富于变化的退台设计，让购物休闲更具趣味和情调。未来项目还将引进经典香港知名品牌，让业主纵享原汁原味港式消费和特色餐饮体验！因此小区规划给予评分10分。

3、小区自配8分

港铁·天颂社区内配有1万平方米精品商场，纵享港式消费体验。另外，项目规划有约2700平米的幼儿园，计划引进一家国际双语幼儿园，满足小区住户对孩子教育的需求。

另设1500平米小区文化中心，未来将作为香港艺术中心的艺术伙伴，共同打造天颂艺术社区，满足住户的艺术品味。因此小区自配给予8分。

4、小区园林9分

港铁·天颂的园林主要运用新自然主义风格设计，是深圳唯一须弥座线性园林。采用新自然主义风格设计，结合项目自身特点和岭南气候条件，在高台之上，利用台地高差，注重打造“生态、健康、温馨、舒适”的生活情调。社区的主入口水景采用活水设计，与道路、草坪组成月牙型水体。室内外双泳池设计，香樟、子母树、罗汉松、鸡蛋花、秋枫桩五大精选树种及价值连城的古桂树，让业主享受极致休闲的绿色亲水生态生活。

由于港铁·天颂的地块为条形地块，为了充分利用这一优势，项目打造了目前深圳唯一的须弥座线性园林。在保有使用性神秘美感的基础上，内部结合了黄金长度慢跑径、宠物公园、快乐农场、无烟烧烤场、推杆场、发呆禅所等多项使用功能，让业主和家人足不出户就能够享受多重生活乐趣。

除了进一步提升社区的绿化以外，散步、休憩是社区园林最主要的功能。我们平时看到的园林花池一般与地面呈90°。而港铁·天颂为了让园林更具体验感，休憩性更强，特意将花池护边与座椅合体，做成85°下倾。因此小区园林给予评分为9分。

5、小区住宅10分

港铁·天颂的高层部分设计高度最高可达150米，将成为龙华中心区地标级综合体；项目居住密度低至2.3，绿化率约37%，是目前深圳罕有的墅级高品质居住社区；同时邀请梁黄顾建筑设计师事务所操刀设计，点式矩阵排布，户户朝南；超宽楼间距，倾心打造一条30米视觉通廊，户户视野通透。

港铁·天颂的所有别墅品类均实现了院落空中化。对别墅所有者来说，相当于在享受了大社区大园林的基础上，还能够营造一个私享的微生态循环圈。同时院落空中化避免了私家院落与社区公共空间的交叉重合，将小区园林与私家庭院之间的矛盾降到最低点。因此小区住宅的评分给予10分。

6、建筑质量10分

港铁·天颂匠心独具地设计了宽约7米、深度1.5米的集中式可检修管沟。这一设计的优点在于可以将电力、通讯、给水等管线一起“打包”埋入地下，同时设有专门的检修口、吊装口和监测系统，工人可以很方便地下到管沟内进行检修，或者加装新的管线，不需要因为管线的增加或者损坏对路面“开膛破肚”。这让更多的人看到了港铁·天颂在市场上的领先和优越。

另外，港铁·天颂项目是深圳首个全轻钢别墅产品。作为北美近百年建筑技术和建材工业发展的结晶，轻钢结构的技术及产品配置非常成熟而且产业化程度高。镀锌钢板抗腐蚀性能优异经久耐用，正常使用年限为275年。

轻钢别墅具有极好的安全性和舒适性，而且自重很轻，不到砖混结构房屋重量的1/4，抗震性能好。轻钢结构别墅的每个构件的平均误差低于2毫米，结构精确度非常高。同时因为轻钢结构的墙体厚度小，比砖混结构可以增加有效使用面积。故给予港铁·天颂建筑质量的评分是10分。

总结：从区域和项目产品两个方向，项目总计得分95分，购买评级为AA级抢购推荐！

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