如果把去年的楼市比喻成一场马拉松，有人正在终点线上大口踹着气，有人正在和朋友欢呼胜利，而有人却悄悄开始抢跑，开始了另一场新的赛事。在武汉，打响新年第一枪的，不是万科，不是保利，而是武汉本土规模最大的房企——福星惠誉。

开始的姿态，决定最后的高度。

1月27日，腊八节，当湖北的代表们忙着开“两会”，房地产公司忙着办年会，百姓忙着打年货时，福星惠誉地产却朝楼市放了“第一枪”：在汉口的福星华府项目，试水众筹；在福星旗下4个项目，启动“首付贷”。

这两种新玩法，标志着福星惠誉在从住宅向商业地产转型后、在进军国外房地产市场后，开始拥抱互联网与金融。对于这两种玩法，个人觉得“首付贷”的效应将大于众筹。谁能缓解首付压力，谁将得2015年楼市天下。

上图为“首付贷”。

什么是“首付贷”？现在的贷款，商贷或公积金贷，都要靠银行。比如总价100万元的房子，首次购房的首付是三成，30万元。你差一分钱，都办理不了银行贷款。

而福星惠誉与另一家金融机构合作（据说在业界也很有影响力），首付只要一成。同样一套100万元的房子，购房者只要付10万元，剩余20万元，可分期在三年内还清。

一年分期，20万元，免息（这就是天上掉馅饼）；

两年分期，第一年免息，第二年交6%利息（低于银行利息）；

三年分期，第一年免息，第二年交6%利息，第三年交12%利息。

我怎么没有赶上这种开发商呢？首付都是自己扛。这种金融产品，缓解了购房者的首付款压力，增加了开发商的回款，盘活了金融机构的创新产品。同时，最大的不同是不影响购房者正常办理购房手续，合同正常备案。据业内人士说，以往也有过类似的开发降低首付门槛的做法。但对比市场上的零首付等营销手法，很多是购房者在规定时间内交清首付款后，再备案。

可以说，福星惠誉的做法与他们不同，福星打通了卖房的“最后一公里”。如今，在地段、户型、配套等不分上下时，更多拼的是价格。对年轻购房人来说，买房就是卡在首付上。几十万的首付，有时候很难筹齐，而错失一次次买房机会。

从另一个侧面，也看出福星惠誉将在2015年的住宅营销上有打大仗的准备。抢夺春节前后的市场，抢夺2015年一季度的市场，这将决定2015年的整个战局。估计春节后，武汉市场上将出现一批仿制“首付贷”的金融产品。模仿简单，但执行很难。谁用金融产品打通首付环节，谁将成为楼市赢家。这一点，很多开发商都知道。但能做的，没几个。

再来看“住宅众筹”，在武汉，并非新事物。很多业内朋友的第一反应，“闹眼子”。为何说福星惠誉这次没有闹眼子？

我们来看看玩法：

从今天到2月6日，福星华府拿出3套房源，6折起拍。购房者交1万元与一份20万元的存款证明，可参与2月7日的拍卖。参与人数300-400人。

成交价与起拍价的差价，将平分给参与者。相当于买房者给其他参与者，每人发一份新年红包。

如果7折成交，每人得975元的红包；8折成交，发1950元红包；8.5折成交，发2439红包。

上图为房源信息。

福星最善于的就是学习。这次福星惠誉将原来打广告的70万元左右的广告费，切切实实地让利给更多人。与其他开发商不同的是，这种众筹模式有可能快速复制到福星旗下的其他刚需楼盘。

对于众筹这种玩法，购房者总是猜疑。而对于玩过的人，从猜疑到相信，最后到忠实的粉丝。1月27日的媒体推荐会上，李国政、胡继权等地产朋友（这些都是人精）都刷卡，用1万元定了福星华府的一个众筹号。他们知道，即使买不到房子，三个星期左右，他们要多收回2000多元。

如果觉得是闹眼子，就掏1万元去试试，看最后是不是赚到了，再做评论。

这次，福星真的在用诚意，不闹眼子，让购房者体验真诚。这次，福星抢在了保利与万科前头，开启了这场毫无硝烟的营销大战。