判断经济周期，产能增加及过剩周期是核心周期，但没有说房地产周期，是不完整的。房地产周期，影响也很重大。2000年之后，要解释中国经济的增长奇迹，除了加入世贸带动出口增长外，另外一个原因就是房地产。03-07年地产狂飙带动经济发展，08-09年金融风暴，政府采用启动房地产的方式来启动中国经济，算是把经济从泥潭里拉了出来，当然代价也很大。关心地产周期，衡量指标主要有：房地产投资增速、房屋销售量、新屋动工量、房价收入比、房租回报率等。
地产对经济影响有多大呢？我们看几组数据。
第一，房地产所占财富比重。根据国际货币基金组织的一个统计，2004当年全球可变现资产的规模是170-220万亿美金，住宅和商业地产90-130万亿美金，股票35-40万亿美金，黄金很少只有1.6-2万亿美金。因此从全球角度来看，地产占人类财富的比重超过50%。而且由于货币贬值，全球不动产价格持续走高，今天地产所占财富的比重应该更高。
而中国呢，有一个大概的测算，2009年7月中国房子的总值超过90万亿，现在可能已经超过100万亿了。而我们的GDP2009年是34.5万亿，今年大概是37.5万亿。房价总价值超过GPD的两倍多。未来城镇化后，农村土地价格变得更值钱。房地产所占财富比重非常惊人，一点点的波动对整体经济都会产生重大影响。
第二，房地产对M2的吸纳。09年初M2是47.5万亿，年底时是60.6万亿，一年增加13.1万亿。而09年地产销售总额是4.4万亿，占新增M2的34%。09年房地产投资完成额是3.62万亿，占了27.6%，一部分卖出去了，还有一部分没卖出去。房地产销售额加上已经建好但还没有卖出去的，估计占新增M2超过四成。和房地产业配套的水泥、建材生产等，占比也很重，按照10--20%的比例算，所有这些因素加在一起，房地产及配套产业对新增货币吸收比重可能在60%左右。这是09年增加那么多货币却没有发生很严重通胀的其中一个原因。
第三，房地产对贷款的吸纳。存量部分，09年末中国银行业对房地产业，包括对房地产公司和对贷款购房的老百姓，总的贷款占总体贷款规模的23%。增量部分，09年全年新增贷款接近10万亿，其中房地业所占比重约22%。在西方发达国家，这一块比重也很厉害。它们还能发CDO和CDS，杠杆很高，在08年巅峰时曾达到几十万亿美金的规模。因此，次级债问题爆发，房价闻风下跌，西方的金融机构普遍都崩溃了，前车可鉴啊。从最近花旗、富国银行的业绩报告看，房地产贷款占总体信贷的比重仍达40%多。因此，这是一个全球问题，房地产业对货币和经济的影响都很大。
(四)中国货币政策的主要特点和未来可能的经济风险
1.唯一目标是经济增长
中国货币政策的目标，全球罕见，说是兼顾，实际上只有一个目标那就是经济增长，其他三个传统目标都不重要，包括通胀在内。而在西方发达国家，控制通胀往往是最重要的目标，即使为了刺激经济增长而降息，也要以通胀不恶化为前提。在中国，因为经济增长会带动就业，这关乎民心稳固，所以无论付出多大代价都要拉动经济增长。由此所带来的最糟糕的问题之一，就是制度性地容忍负利率。
2.制度性地容忍负利率
负利率从经济学角度看很可怕，长期负利率会让资源错配，让资产价格不合理上涨。因为担心货币放在银行里贬值，货币只好不断流动去寻找投资增值的机会，这会加快货币周转，从而令通胀加剧。过去历次通胀时期，政府都迟迟不愿意加息，因为担心加息会对经济增长带来影响。
上一次是2007年，下半年开始通胀升温，12月时CPI已经是6.5%，而一年定期利率这才刚从3.87%调整到4.14%，2008年4月通胀达到高点8.5%，而利率在这期间却没有做任何调整。最近CPI也不断上升，我们的加息过程也很缓慢。实际上我们是最早从全球经济危机中走出泥潭的。
现在CPI已经是4.4%了，但是我们的利率直到上个月才从2.25%上调到2.5%。上个星期看到社科院一篇文章，说我们的CPI权重设置有问题，这几年通胀可能被低估了7%，目前4.4%的CPI我觉得也是不真实的，直观感觉是6-7%，甚至更高。长期容忍负利率从经济学上看是非常可怕的事情。但是这种政策目前看不到大的实质性的调整，实质上是用全体人民的财富来补贴银行，这是一件极不负责任的事情。在西方发达国家，控制通胀是所有央行最核心的事情。包括这一波的量化宽松，美联储大肆放水，但也定下前提是核心通胀率不可超过2%，超过了就停。美国现在通胀大概是0.2%--0.3%。
3.中国货币之谜
我们的M2长期高速增长，但是为什么CPI却没有高涨呢？这就是“中国货币之迷”。有个指标M2/GDP，从91年的88.8%增长到00年的135.7%，08年是151.3%，09年178%，现在185%左右，在全球主要经济体里排名第一，美国是60%左右。每年的M2增长指标,多年来央行定在15%左右，而08年1月之后增速惊人。对比一下美国，2008年1月，我国M2是41.7万亿，到2009年1月增到49.6万亿，增长18.94%。美国从7154万亿美元增加到8123万亿美元，增速10.36%。2009年底，我们的M2已经62.56万亿，当年增长26.13%，而同期美国增长2.29%。今年10月份对比去年底，增长11.86%，同期美国是3.29%。我们目前的M2是69.98万亿，美国大概相当于58.3万亿人民币，我们比美国多11.69万亿人民币，但我们今年的GDP是37.5万亿，美国大概相当于99万亿人民币，将近我们的三倍，但是我们的M2比美国还大。这三年来，我们的M2货币增长69%，而美国是16%。当然中美M2计算方式有些不同，但是大的方面应该差不多。
同时我们看另外一组数据，易纲多年前的一篇文章，中国1978年到1992，中国的M1和M2分别增长了20倍，但是，官方物价指数和自由市场价格指数也只增长了1.25倍和1.41倍。货币流通量增长如此惊人，CPI增长却不是很多，超额货币去哪里了？我认为最好的解释是，我们有大量的产能和资产对M2较好的吸收。1978—1999年间，中国整体经济高速发展，百废俱兴，产能不足情况非常严重，大量外资被吸引进来，大量投资工业区，购买设备，修建高速公路等，货币增长再多也能吸收，所以通胀虽然出现了，但并不太严重。
4.房地产景气难以持续
08-09年间，货币超量发行，前面我介绍过，房地产吸纳了大量的增量资金。大量购房客把钱交给房地产商，房地产商再去向政府买地，再投资建楼。货币从分散到高度集中，都汇聚到房地产商那里了。房地产商拿到了售楼款，M2是不变的，并不是说新增的货币被消耗光了。
货币和实体经济的关系，周其仁说，这是水和面的关系，水多了就加面。中国的面，最敏感的就是出口和房地产，我觉得现在都到了很难持续的程度。看下我们最新的房地产数据，1-10月份，全国房地产施工面积达到36.98亿平方米，同比增长28.3%;竣工面积4.2亿平方米，新开工18.13亿平方米，明年可供销售的面积可能达到30至40亿平方米。我们算算每年能销售多少面积，2009年销售了9.3亿平方米，今年以来，前10个月销售面积是7.24亿平方米，今年大概能卖掉10亿平方米，明年的供应量接近需求量的三倍多至四倍，所以明年房屋的销售供给是很充分的。
另外，在负利率的情况下，房子一推出来马上就将被抢购一空，地产商说这是由于刚性需求强烈所致。这个刚性怎么看？有没有水分？大部分的小两口，双方父母帮忙给首付，小两口每月交按揭，是现在很常见的一种购房现象。耗用两代人的财富去买房子，压力是非常沉重的，有很多买房的行为并不是出于自住的需要，而是投资的需要，甚至可以理解这是一种储蓄行为，是在负利率情况下，为避免财富缩水而不得已而为之的一种行为。
这种“真实需求”既真实又不真实，我估计有30%，甚至更多的购房行为，是我说的这种情况。如果有一天我们的利率加上去，不是负利率了，我们才能看清事情的真相。房子的供应量可能是过分充足了，而我们的自住需求可能并没有现在所看到的那么高。以我的观察，现在整体房价已经到了不可再持续、不可再承受的地步。
看一些简单的指标，租金回报率只有2.5%，一些大城市可能更低。小两口买一套房子，不吃不渴都要二三十年，这种日子还怎么过？这对中国人整体的财富是很大的伤害。而且父母年纪大了，养老怎么办？对豪宅来说，中国财富加速集中，有钱人越来越有钱，所以豪宅影响不大，一不小心可能还有较大的空间。但是，普通房子的价格可能无法再持续增长了。
中央政府看的很清楚，所以利用各种手段来限制买房，来压制房价增长空间。一方面房价问题已经严重影响了老百姓的生活，甚至引起社会动荡;另一方面还有一种阴谋论，据说美国这一波大放水是一个大阴谋，美元在美国停留并不多，很多都换成其他国家的货币流出去了，集中流到了新兴发展国家，抬高了当地的资产价格。某一天美国经济缓过气来了，美元一走强，货币回流，资金一撤，楼股齐跌，汇率急贬，新兴国家的经济可能会受到重创。
现在这种阴谋现在都成了阳谋了，全世界各国都在采取措施限制热钱流入。我自己判断，我们这三年货币发行如此泛滥，而且负利率，房价一再上涨引发羊群效应，大家都去买房子。现在房地产业感觉已经到了阶段性增长的末期，泡沫是不小的，需要一个较长的时间去消化，甚至不排除较大调整的可能性。现在多空双方处于僵持的状态，如果某天出现一些经济问题，例如出口不景气了，房价走势会变得很敏感。
5.出口也面临压力
出口压力很大。去年超越德国成为世界第一出口国。今年1-10月份，出口额和09年同比增幅有百分之三十六，但和2008年同期相比增长只有6%（这是在人民币汇率对美元只上升了2.5%的情况下做到的，而同期亚洲多个主要国家汇率上升了6%---16%）。我们已经是全球出口老大，增长潜力当然是有限的。今年的广交会情况一般，石广生给自己定的目标是明年出口增长9%。但是，我觉得，如果只有9%，增速就太低了，会引发很多问题。
明年出口有很明显的压力，不利因素很多，汇率上涨、劳动力价格不可以逆转的提高、农产品价格上升，还有原材料价格上涨等。美国经济虽然还不错，但是属于无就业的增长，预期几年内可能都是这种情况，这样美国的消费就很难起来。欧洲比较糟糕，除德国外普遍举步维艰，爱尔兰意大利葡萄牙等这些国家，长远来看它们国家财政都是要破产的，对中国未来的出口增长都不是什么好消息。
我们国家的出口，也许2011年还可以，但是到2012或者2013年就需要很谨慎了。出口事关我国货币发行的增量。2004-08年，外汇结汇占新增货币M2接近50%，09-10年约占28%。如果出口顺差缩小，对我们的货币环境都有较大影响，对资产价格也会有较大影响。而且我们货币如此滥发，真实通胀如此之高，如果某天经济形势不太好，资金外流，人民币升值的进程甚至可能会逆转。这些都是水和面的问题，水太多了，前所未有，但是我们的面不够。我们的通胀很有可能会起来，因此要做坏的打算，甚至不排除恶性通货膨胀的可能性。
今年年底M2会达到71万亿左右，仍然维持15%增长的话，明年83万亿，后年96万亿左右。2012年GDP按照8%的增长也就44万亿。M2/GDP将是218%，非常惊人。这是可持续的吗？现在大家在讨论明年的信贷规模是多少，6万亿、6.5万亿还是7万亿，我认为大家没有看清楚问题的关健所在。
我们现在应该考虑的是，趁现在全世界经济还可以，怎么迅速进行一些调整，产业如何升级，房地产价格较高，怎么通过一些方法让泡沫逐步释放。如果明年仍然维持六七万亿的信贷规模，可能会带来很严重的恶性通货膨胀。
现在我们国家的经济，已经到了好消息不太敏感、坏消息很敏感的时候，如果有一天出口不太顺利，我担心会产生骨牌效应。我很关心出口和房地产的形势。有很多角度可以观察中国经济，我选择“单一规则”---用货币增量这个角度。我们国家现在的经济局面有点类似95年通胀之初，当年通胀最高达到27%，当时朱镕基选择硬着陆，大幅加息，压制了通胀，奠定了后来很多年经济发展的基础。现在当然没有人可以象朱镕基那么铁腕（编者注：本篇宏观经济部份的评论主要发表与2012年上半年），但是我们要认真考虑怎么给经济逐步降温，不断回收流动性，给民企更多发展空间，有更多可投资的领域。需要更多的面，把水吸收掉。
未来，我希望能有较大的加息，以及我们的汇率可以升的更快一些，控制热钱的注入。整体来讲，明年下半年至后年，很多不好的经济问题会逐步浮现出水面。但我不认为现在大家已经比较充分的意识到这一点。