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行业观察
2015年的房子还能买吗?

作者:@胡文 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-02-06 17:51:54点击2725


当股票连续暴涨之后,2015年的房子还能买吗?哪些城市的房子可以买?

面对这一问题,我认为有3个人的说法你必须了解。首先当然是总理的,这代表最为关键的政府态度。其次,两个人的意见你可以作为参考。一个是死多头任志强,一个是冷静派吴晓波。

中央各大部委的表态

先看总理怎么说。

国务院总理李克强的表态无疑是一个风向标。他在2015年冬季达沃斯论坛上指出,中国房地产市场的刚性需求是长期的,并将带动国内相关行业和产品供给,房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。这对房地产企业来说,相当于一个“定心丸”。

相比来说,住建部、财政部、国土部的举动更加具体,说为房地产“保驾护航”也不为过。住建部在2014年底的全国建设工作会议中就确定了“2015年房地产市场保持平稳运行”的工作方向。1月14日,住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。

财政部则提出“政府购买服务方式盘活存量房”的解决方案。财政部部长楼继伟表示,2015年继续实施积极的财政政策并适当加大力度,保持经济运行在合理区间,创新机制推进保障性安居工程建设,利用PPP模式或政府购买服务方式盘活存量房,引导社会资本参与保障房的建设和运营管理。

国土资源部部长姜大明表示,2015年新增建设用地将继续调减,将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举,严控总量有保有压。

2015年可以买房

再看任志强的说法。他是坚定的看多派:只要有钱,任何时候买房都是合适的,因为有政府在给你保底。

任志强表示,房地产崩盘有两个条件,第一是人口跑了,第二是政府没钱了。只要政府有能力不断加大投入,房地产就会涨。所以大家不要等,该买房还是得买房。

中国经济不存在下行通道的问题,即便是台阶调整,也不是下行通道,所以房地产也不会是下行通道。如果说投资继续增长,政府给你保底,你为什么不敢买?2015年,我们根据各种情况测算,销售会迅速回升,从去年9月销售最低潮开始,此后销售会上升。但价格不一定随着销售量上扬,因为还有巨大的存量房有待消化,消化得差不多了才可能改善库存状态和市场供求关系。

老百姓买房子什么时候最合适?这是最傻的问题,都问了十几年了,还在问,只要有钱,什么时候买都行。

再听听吴晓波怎么说。有趣的是,他用了“否定之否定”句式。

吴晓波认为,中国的经济要发展,还是需要保持一个温和型的调控,GDP增速维持在7%左右的位置,但是每年央行增发货币是经济增速的两倍,所以未来10年中国社会贫富差距还会加剧。如果不懂得投资,无论企业还是个人,所持有的资产都会大幅缩水。

对普通老百姓来说,有两种应对方法,一种就是加大对自己的投资,成长进步到可以抵抗风险的程度,比如年轻人可以去创业,不创业的人就把自己的工作做得更加专业;另一种是再少的钱也要学会理财投资。买房是途径之一,房子在未来几年可能不会像过去十年这样疯涨,但还是一个保值性的商品。

就区域而言,北上广深的房价抗跌性最强。二三线城市的房子是否具有添置价值,则取决于两个数据:其一,在过去的五六年里,这个城市的人口是否处在持续增长的通道里;其二,这一城市的服务业占比和制造业能力是否在持续提高中。

所以,如果你所在的城市满足这些条件,2015年,一定不是一个不能买房的年份!

综上所述,2015年的房子可以买。

哪些城市的房子可以买

据研究中心2014年的推算,广州、深圳、天津等城市经济总量超过香港只需要大约3到4年,也就是在2017年前后。而到2022年前后,重庆、成都、武汉、杭州等城市的经济总量都有望和香港相当,届时香港在中国城市经济序列中的地位,可能仅仅是一个二线城市。而对GDP最快今年或被深圳超越,大公网曾感慨并疾呼:“香港人必须停止内耗,将精力集中在拼经济,提升竞争力,否则为时已晚。”

日前爆出的一则消息可能更让你咂舌:既非豪宅、也非学位房的香港“鸽子笼”卖出15万港元天价。临近港铁奥运站的居屋海富苑海宁阁中层10室,实用面积19.8平方米,1月30日以309.5万港元成交,每平方米售价高达15.6万港元。而2014年9月至11月香港就业人士月收入中位数为1.35万元,要买一平方米居屋需要不吃不喝11.5个月。相比之下,内地许多城市,房价真的如同白菜。

综上,“哪些城市的房子可以买”这个问题有答案了。GDP已超香港的北京和上海,房子当然可以买。而即将超过香港的深圳、天津以及2022年前后GDP将超过香港的重庆、成都、武汉、杭州的房子同样值得买。

原因何在?很简单:中国所有内地城市地产发展模式都源于香港。政府从本意来说,均愿意维持一个较高的土地价格,以实现土地财政,并以此拉动城市发展。当北京、上海GDP超过香港时,其核心城区房价也必将赶超香港。这是一个自然规律和必然结果。在这一过程中,香港当然会成为参照物。

因此,从长远来看,北上广深的房价其实就是一个逐步向香港看齐,与香港逐步接轨的过程。同样,天津、重庆、成都、武汉、杭州在赶超广州深圳。在这种态势持续进行的情况下,这些城市的房价至少都有了一个目标,就是向北上广深看齐。而北上广深又都在向香港看齐。因此,总体来说,无论是中国四大一线城市,还是五大强二线城市,其房价都是向香港看齐的一个过程。于是,

结论可以得出,至少这些城市的房子可以买。

当然,在这些城市中,天津、重庆的情况比较特殊。主要原因是其面积过大,住房供应总量偏大,如天津仅一个滨海新区就比整个深圳还大。因此,值得购买的房子依然必须是位于核心地带或具有区位优势的房子。相对来说,成都、杭州、武汉的房子更具升值潜力。同样的原因,在北上广深一线城市中,广州的升值潜力相对较弱。比如南沙、增城等地房产暂时可以保持观望。

那么如果延展到其他城市呢?其实,房子是否值得购买,其最重要的指标就是人口。如果人口持续增加,那么基本无忧。如果人口持续流失,就千万别碰。这一现象,在整个东北表现得十分明显。老城区人口持续流失,注定新区的房价无以支撑。那些所谓新区、类似鬼城的房子一定要远离。

可能有人会问:我所在的城市既不是一二线城市,又不是省会城市,那里的房子能买吗?答案是肯定的。因为即便是远如新疆伊犁、西藏日喀则,它依然存在一个核心城区或者成熟居住区,因为房屋的根本价值在于居住。因此,买房的前提是,必须是配套成熟、生活便利、节省时间和人气旺盛的区域。其中的要诀依然是,如果能最大限度地节约你或者家人的整体时间,这样的房子就可入手。其观察点是,成交是否活跃以及房子是否属于硬通货。总体来说,升值预期不能过高,但可保值抗通胀。但是,无论一二线城市还是三四线城市,商铺千万别买。这个,你一定懂。

如果你还是觉得迷茫,那就不妨更简单一点,跟着买优质学位房吧。

这样,总不至于犯根本性错误。


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