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行业观察
房地产的本质,只有土地财政能告诉你

作者:@博览财经 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-02-27 18:22:05点击2598


由于房地产市场调整的影响逐步扩大,商品房销售额明显下滑,导致与之相关的房地产营业税、房地产企业所得税、契税及土地增值税等大幅回落。

土地财政”是否可以持续?是否还能改进?还是必须全盘放弃?乃是攸关国家命运的重大抉择。

国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示:从矛盾积累情况看,过度依赖“土地财政”和“资源经济”的模式不可持续。

这基本为房地产市场定了调。调子往哪里走,我们往下看。

房地产的政策变化

近来,中央印发了不动产登记暂行条例和关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见。同时,房地产税立法也将摆上议程。

十八届三中全会提出:建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价等。

房地产形势已经发生根本变化,地方政府依赖土地财政的传统路径难以为继,未来地方政府要加快产业结构转型升级,改善投资创业环境,以吸引人才和增加当地人口导入,才能进一步消化住宅存量。

用“税”替代土地财政!

鉴于“土地财政”带来的一系列严重问题,主流观点几乎一边倒地要求抛弃“土地财政”。谈论抛弃很容易,如何找到替代的融资?一个简单的答案,就是仿效发达国家,转向税收财政。

当年美国“土地财政”切换到“税收财政”,靠的是联邦政府放弃土地收益,同时地方政府开征财产税。今天中国,土地在地方,税收在中央。如果仿效美国,中央政府就必须大规模让税给地方政府。

现在,中央税收刚刚超过11万亿,要想靠退税弥补近3万亿的土地收入和占地方财政收入16.6%的1万亿的房地产相关税收几乎是不可能的(更不要说还有6万亿的土地抵押融资)。

在中国,“土地财政”的本质是“融资”,其替代者必定是另一种对等的信用。而要把税收变为足以匹敌土地的另一个信用基础,就必须突破一个重要的技术屏障——以间接税为主的税收体制。

房地产未来十年的风险

中国未来几年最大的战略风险,就是在还没有替代方案之前,轻率抛弃“土地财政”。

正确的改革策略应当是:积小改为大改。把巨大的利益调整,分解到数十年的城市化进程中。要使每一次改革的对象,只占整个社会的很小部分。随着城市化水平的提高,逐渐演变到直接税与间接税并重,乃至直接税为主的模式。成功的转换,是“无痛”的转换。时间越长、对象越分散,社会承受力就越强,改革也就越成功。

在这里需要特别指出的是:在“土地财政”下,中国货币的信用的“锚”就是土地。在某种意义上,人民币是“土地本位”货币。中国之所以没有产生超级通货膨胀,关键在于人民币的信用基石——“土地”的价值和流动性屹立不倒。一旦房价暴跌,土地就会贬值,信用就会崩溃,泛滥的流动性就会决堤而出。

这样的后果,没有人能承担!


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评论者:导师
土地财政是国家和人民的核心利益这个是不能放弃的,房子是民众的主要的财产,房价是全民全社会的信用基础,只能长不能跌