2004-8-11

  ■福田：2004年度全市最饥渴的的行政区

    我们先来看个数据，以2003年上半年与今年上半年的各区商品房交易量所占全市的比例
数据来做一个对比。

    行政区  2003上半年   2004上半年   增降幅度

    龙岗       21%          16%      ↓23.8%
    福田       18%          15%      ↓16.7%
    罗湖       12%          10%      ↓16.7%
    宝安       23%          21%      ↓ 8.7%
    盐田        2%           2%           0%
    南山       24%          36%      ↑  50%

    分析以上数据可以发现，今年上半年与去年同期相比，龙岗商品房交易量所占全市的比
例下降达23.8%，为全市之最。而罗湖与福田同时名列第二，为16.7%。宝安名列全市降幅第
三。盐田份额保持不变，南山则有50%的提升，占据了全市36%的市场份额，供应充裕。

    同时，半求认为龙岗土地储备充裕，其下降23.8%具有很大的阶段性和欺骗性，与龙岗
本身的产业基础是相吻合的，但随着城市化进程的加快，以及道路交通网的完善，龙岗份额
回升到应该的位置是完全可以预期的。而罗湖份额的下降则在大家的意料之中，同时，购房
力量外流严重，全区的房地产开始已经悄然进入旧改时代。

    半求认为，只有福田16.7%的下降幅度最具有说服力。

    一是福田东部已经开始走向类似罗湖的道路，见缝插针和旧改式开发遍地可寻。 金茂
礼都、时代都会、东方时代、城市杰作……等都是小占地、小面积、小规模的楼盘，开发潜
力竭尽枯竭。

    二是深圳的核心“深圳中心区”住宅开始已经基本结束，进入写字楼开发的阶段。如今
这里住宅已经基本销售一空。

    三是福田北部的梅林、莲花、景田一带也已经没有大面积楼盘开发，也没有大面积土地
储备，未来可以推出的供应量不大。

    四是福田南部。以新洲为代表，无论是星座传奇、新美域、韵动领地、城市3米6，也都
是小户供应，量也不大，影响力更有局限。

    也就是说，整个福田你能够期待的区域其实已经十分局限。那就是香蜜湖-农科片区，
以及竹子林片区。而这两个片区总的面积不过7平方公里。在这个意义上来说，半求姑且将
福田称之为“2004年度深圳最饥渴的行政区”。

    ■香-农片区：2004年度深圳最饥渴的的片区

    今年上半年，福田区商品房销售均价8438元/平米，比上年同期增长14.1%。但在房价大
幅度上升的同时，福田交易量占全市的比例却从去年底的18%大幅度下降至15%，价格与交易
量的背离，充分反应出该区供求关系的内在变换。

    同时由于市民中心的启用，以及中心西区（深南大道农科中心路段沿线）已经形成深圳
赫赫有名的一个写字楼重地，加大了中心区及中心西区的集聚和辐射作用，2004年上半年深
圳办公楼销售主要集中在福田区。上半年福田区办公楼销售面积13.61万平方米，同比增长
140.46%，占全市的比例也由去年上半年的73%上升到88%。而办公楼就是集中在中心区和农
科中心。

    一般地说，写字楼的销售或者租赁，将直接带动住宅的销售或者租赁。因为写字楼销售
或者租赁多了，就代表驻扎在此的企业多了，就业也就多了，作为配套的居住就必然要跟
上。

    根据惯例推算，销售或者租赁出去1平方米的写字楼，就可能带来15~20平方米的住宅需
求量，当然这个量也不是全部在写字楼所在地实现，因为当前人的流动效率已经越来越高
了，但总体上说，所在地的住宅总能近水楼台先得月。

    从这一点来说，这加剧了福田区住宅的供求关系走向卖方市场。前一节我们曾分析了，
福田区目前能够期待，有后续项目推出的片区只剩下香-农片区。因此，半求依此推断，香-
农片区是2004年度福田最饥渴的的片区，而福田又是2004年度全市最饥渴的的行政区，因此
可以推断，香-农片区是2004年度深圳全市最饥渴的的片区。

    再让我们具体一些。在香-农片区，目前正在开发的楼盘有金地·香蜜山、联泰·香域
中央、水榭花都三期、中旅国公馆二期，此外再无楼盘。同时，目前在售的新盘只有金地·
香蜜山，即将发售的则只有联泰·香域中央，水榭花都三期、中旅国公馆二期则要到2005年
上半年才能推向市场。

    最饥渴的的片区，今年下半年却只有两个新盘供购房者选择，供求关系之紧张可见一
斑。

    ■联泰·香域中央：2004年度深圳最神秘的楼盘

    或许大家还记得福田香蜜湖“9万3”地块拍卖出的9.5亿天价。那次拍卖，则给香-农片
区注入了有史以来最亢奋的强心剂，吸引了太多的目光。

    在香-农片区，水榭花都的销售人员已经全体放假，熙园只剩大约20套尾盘，上面这两
个楼盘销售价格都达到11000元/平米左右。而金地·香蜜山克服了种种困难，销售价格达到
8500，让人大吃一惊，第二季度则进入龙虎榜第7名。

    应该说，香-农片区的销售情况是非常好的。但由于目前供应量有限，以至于翠海的二
期改了个名字出场，即获得市场追捧，销售情况比以前卖尾盘的时候轻松多了，这应该不是
策划的功劳，而是因为片区实在是无房可选了。但是片区的开发步伐现在却严重脱节。

    除金地·香蜜山，今年下半年可以供购房者选择的楼盘则只剩下联泰·香域中央。但是
很奇怪的是，半求并没有发现这个楼盘有什么营销动作。根据监控资料，该楼盘通过报纸发
布信息只有屈指可数的2次，通过网络发布信息也只有两次。

    可是今天半求踩盘，却发现楼盘建设进度已经非常之块，在楼体上，“9月认筹”的字
样已经赫然在目，让人留下印象的，只是那围墙已经更换了广告语。没有路牌、没有报纸广
告、没有网络推广、没有召开推广会议……你能想到的楼盘推广手法，在这个楼盘身上几乎
都见不到踪影。

    而在该楼盘的临时销售处，驻点的竟然是一个保安人员，去了四次，次次都是这张面
孔。

    按道理来说，这么难道的市场空档，这么难得的销售良机，香域中央应该展开其必要的
推广活动，推广活动的存在不但是楼盘本身的需要，同时也是潜在购房者的呼唤！

    于是，对于目前这种怪异的局面，半求有理由怀疑，这个楼盘要不就是因为策划不力，
导致步履维艰。要不就是故弄玄虚，营造神秘感和楼盘的距离美感，这种在楼盘销售前期 
“无可奉告”式的做法，难道是欲擒故纵？

    将联泰·香域中央成为2004年度深圳最神秘的楼盘，似乎顺理成章。

        
    图：今年春交会期间香域中央的展位