导读：
■招商·双玺2期海之门售前问
■GDP不好用、GNP并不存在，那怎么办？
■资金总量、资金密度：这是决定房价的直接指标
■“超豪”理论价(万/㎡)：港137、深36、沪24、京12、穗10
■“超豪”增值空间：深圳全国之最
■5年30万：招商双玺200%的倍利机遇
正文：
■招商·双玺2期海之门售前问
去年，深圳的都市超级豪宅招商@海上世界双玺 的1期售出了9.5万/平米的均价，成为深圳顶级住宅房价的创纪录者。今年双玺2期--超高层“海之门”即将推出，这是深圳城区内唯一的与海紧密相连零距离的项目。
随着双玺2期“海之门”即将入市，关于其价格应该几何的关注也越来越多。由此，我们将话题扩大一些，在全国范围内，将北京、上海、广州、深圳、香港这5大城市进行以个对比，并寻找出其理论价格的表现规律。
进行城市之间的实力对比，最常用到的指标其实都存在较大的局限。下一节中我们来对此进行详细阐述，并进行比较指标的选择。
■GDP不好用、GNP并不存在，那怎么办？
国内生产总值GDP指标较为局限，受到产业结构、总部形态的巨大影响，比如现在香港被很多大陆城市赶超，但这并不代表香港的实力真的就这么容易衰败下去。GDP指标完全无法全面反映城市的真正价值。
国民生产总值GNP统计较为困难、信息隐蔽，因此不具备实用性与可比性。甚至与据大多数的城市，并没有这一项统计指标，GNP因此几乎可以视为纯理论的存在了，并没有人见过这个数字！
GDP不好用、GNP其实并不存在，那么该怎么办？
■资金总量、资金密度：这是决定房价的直接指标
现在分析界在比较城市实力时，发现最能够说明问题的，其实是城市能够留存的资金总量，也就是“金融机构本外币各项存款余额”。因为，资金是经济运行的源动力，也是经济发展的结果、更是城市价值的附着。能汇聚的资金总量，可以真实地反应城市的综合实力、发展潜力。
另外，这个与政绩无关，仅由各地人民银行统计，而且必须钱与账相符，因此更为准确，不存在作假的嫌疑。所以，比较资金总量来衡量城市地位、划分城市级别是最科学的。
资金总量的绝对值决定了城市的资金集聚能力、更能够反应企业与企业家的真实实力，；而单位土地资金密度，则决定了其真正的上中产富裕程度，是中产阶级实力以及内需(服务业)产业的最典型反应，对应于次级富裕群体的支付能力。以上两个指标对于“超级都市豪宅”(以企业领袖为客户)、“豪宅”（以中产精英为客户）的影响较大。
■“超豪”理论价(万/㎡)：港137、深36、沪24、京12、穗10
所在城市最顶尖的“超级都市豪宅”的房价，与资金密度之间存在非常直接的粗略对应关系：超豪房价(万元/㎡)=资金密度/2。比如香港的超豪房价=66.49/2=132.98万元/㎡，各位可以发现，去年香港成交的最高价都市别墅，单位房价恰好大约就是这个数字。
由于2014年的数据尚未公布，在此列出2013年中国前5城市的资金总量、城市面积、资金密度，以及其超级豪宅的对应理论房价如下：
一、中国前5城市的数据罗列与计算
1、北京：9.20万亿、面积16411k㎡、资金密度5.61亿/k㎡
2、香港：7.34万亿、面积1104k㎡、资金密度66.49亿/k㎡
3、上海：6.93万亿、面积6341k㎡、资金密度10.93亿/k㎡
4、深圳 3.39万亿、面积1997k㎡、资金密度16.98亿/k㎡
5、广州 3.38万亿、面积7434k㎡、资金密度4.55亿/k㎡
这5大城市合计资金总量为30.24万亿、总面积33287k㎡、平均资金密度9.08亿/k㎡
二、计算得出各自的2013年“超豪”理论房价：
以全国2014年GDP比2013年增长7%(香港增长3%)，需要考虑1.07的系数：
冠军：香港“超豪”理论房价=66.49/2*1.03=137万元/㎡。
亚军：深圳“超豪”理论房价=16.98/2*1.07=36万元/㎡。
季军：上海“超豪”理论房价=10.93/2*1.07=24万元/㎡。
第四：北京“超豪”理论房价=5.61/2*1.07=12万元/㎡。
老五：广州“超豪”理论房价=4.55/2*1.07=10万元/㎡
■“超豪”增值空间：深圳全国之最
“超豪”理论房价排名：香港137万元/㎡夺冠、深圳36万元/㎡亚军、上海24万元/㎡季军、北京12万元/㎡第四、广州10万元/㎡老五。由此可见，广州的超级豪宅未来空间在这5个城市中是最小的，香港、北京也基本已经达到了理论价格。唯独深圳、上海空间较大，尤其是深圳，空间是最大的！
以上5大城市合计资金总量为30.24万亿、总面积33287k㎡、平均资金密度9.08亿/k㎡，也即5大城市“超豪”理论房价=9.08*10/5*1.07=19万元/㎡。深圳目前以“双玺”为顶尖代表的超级豪宅，即使距离这个平均水平都依然存在9万/平米的绝对值空间、90%的相对值空间。
深圳超级豪宅的投资机会可见一斑！
■5年30万：招商双玺200%的倍利机遇
作为深圳超级豪华住宅的最顶尖选手，招商·双玺1期的定价考虑到了给与首批客户让利，因此水位压低了，是9.5万/平米，这个价格与理论价格之间存在巨大的差价。2期逐渐走入正规、项目知名度已经具备、客户基础已经很扎实，相比会在此基础上上浮30%左右，即12万/平米。
即使招商·双玺定出12万/平米的2期售价，与36万元/㎡的深圳“超豪”理论房价之间，依然存在24万/平米的价差，预留空间幅度为200%。而从深圳过往6年的豪宅价格表现规律来看，招商·双玺2期要体现出36万/平米的售价，需要的时间大约是5年！
