导读：
■蛇口的命相：自贸区提升城市能级！
■春江水暖“房”先知：上海自贸区二手房两月上涨30%！
■超越上海的活力：蛇口赢在民企！
■近水楼台先得“币”，水湾1979为财富回流蓄水！
正文：

■蛇口的命相：自贸区提升城市能级！

自2014年12月26日，蛇口以年度最大黑马之势入列广东前海蛇口自贸区后，“自贸区”成为蛇口2015年及以后数十年里的命相。而这一命相也将继1979年打响改革开放第一枪给深圳所带来的改革换面一样，续写深圳世纪新篇章。

自贸区的意义在于“贸”，而围绕这一“贸”所引发的产业聚集、能级提升等条件反射将释放出巨大的经济效益和增值空间。作为先导性行业的房地产业的嗅觉和反映是最为灵敏的。上海自贸区就是最鲜活的借鉴者。

上海自贸区金融、贸易自由政策出台后，并在上海“四个中心”的加码上，自贸区企业、融资困难的企业数量增加，随之产业地产、商业地产需求也增加；此后伴随货物吞吐放大、贸易额上升，更多企业入驻自贸区，更多仓储、办公与住宅需求也将推动租金上涨、物业增值，不仅单位面积租金上涨，而且空置率趋近零，并出现产业、商业、住宅等新一轮楼宇经济繁荣。

■春江水暖“房”先知：上海自贸区二手房两月上涨30%！

最直观的是房价数字上的变动。首先反映在土地市场上，产业需求猛增遭用地稀缺矛盾，激发土地价格持续上涨。在自贸区辐射范围内的外高桥、浦东川沙、原南汇祝桥和临港地区四个板块的房价至少都有一成以上甚至是翻番的涨幅。临港主城区一商住地块以445.45%的溢价率，创造了2009年以来溢价率新高和临港土地楼板价新纪录。

据不完全统计，上海浦东区的房价呈现出凶猛的涨势，2013年年初房价普遍都有2000到3000元/平方米的涨幅。而自贸区挂牌两个月内，自贸区周边二手房价涨幅也十分明显，外高桥板块二手房成交均价居然上涨了30％，达到23000－29000元/平方米，惜售现象也随之增多。

而产业聚集区的形成，也带动着周边住宅产业的发展，比如陆家嘴金融区的设立，则对陆家嘴、联洋等高端社区的出现形成直接影响。可以预见，前海蛇口自贸区在带动蛇口的产业转型和升级中将使得这一空间获得巨大发展，与之相应的是，房地产市场随之进入新一轮发展时期。

■超越上海的活力：蛇口赢在民企！

并且蛇口自贸所释放的经济势能也绝非以上海自贸区作标准去衡量的。自贸也就意味着对市场经济开放，但从企业结构来看，上海经济的主体还是行政导航。经济缺乏活力是上海最大的内伤。根据数据，2012年，上海民营经济占GDP的比重为50.5%，不足全国平均水平。在2011年之前，数十年间上海的民营经济占比都不足50%。

上海民营经济乏善可陈，尤其是缺少本土性巨头。典型的行政主导形成了经济发展路径依赖，外企、央企扎堆，没有竞争，缺乏鲶鱼效应里内生发展动力。而深圳则是民营经济的天下，世界500强企业中，深圳独占四家，招商、平安、华为、腾讯等知名名营企业引领着深圳在金融、信息、科技的发展中一马当先。

上海市的政治地位决定了地方政府维护稳定重于锐意改革，地位最高的城市往往缺乏改革的动力，反而是深圳等政治地位适中的城市，往往成为改革急先锋。因此，深圳前海蛇口自贸所散发的经济意义远远大于上海自贸区，反映在房地产的变化上30%的涨幅是最保守的数字。

根据中原地产的统计数据，受益于政策和规划红利，蛇口自贸区“满月”，二手房平均涨幅9.4%；而一套四海公寓的两房则涨幅最多，从200万元上涨到230万元，涨幅达15%。新盘方面，蛇口划定自贸区后1月样本楼盘均价分别上涨3.2%。

■近水楼台先得“币”，水湾1979为财富回流蓄水！

而同时由于蛇口与香港一衣带水这一地理空间上的利好，也将大大丢开蛇口自贸区与上海自贸区的距离，远远将上海甩在身后。根据国家外汇管理局研究人员调查统计，人民币每年跨境的流量大约有1000亿，在境外的存量大约是200亿。

而根据2013年的统计数据，香港在5大离岸人民币中心主要人民币业务的份额稳居全球第一，其中跨境支付为78%，离岸存款为59%，跨境结算为50%，估算人民币在香港的流量大概有500多亿！

而一旦前海蛇口金融改革成型，放松资本管制和人民币可自由兑换的桥头堡，自贸区构建回流闭环，具有深度和广度的金融市场让人民币直接进入全球货币市场，这一笔巨大财富回流相当于2014年南山区15%的GDP总量！而这对蛇口房地产的影响是炒热后沸腾。可以想象像水湾1979这样的都市豪宅会有着怎样一波价格直线运动。