导读：
■只有大城市才有房地产
■区位度是影响房价的核心因素
■房价“幂定律”，赢者通吃
■集聚效应产生溢价，紧盯四大深豪
正文：

■只有大城市才有房地产

作为专业的房地产从业人员，很多人在日常生活中都习惯了从房地产的角度去思考问题，即便是春节过年回老家，也会观察和思考一下老家房地产市场的变化，与周边的人讨论收入与房价之间的关系。但是农村荒废了的田地、房屋，都在提醒着一个我们可能没有意识到的问题，那就是只有大城市才有房地产，而且房价的高低和一个国家/地区的GDP没有关系。

同样的两个兄弟城市，因为城市的定位、功能不同，房价可能会产生1倍、3倍甚至5倍的差距。哪怕他们的经济发展水平、人均GDP几乎是一样的。比如日本的东京和大阪，台湾的台北和高雄，韩国首尔和釜山，以及国内的广州和深圳，上海和南京等城市。

数据显示，2014年广州的GDP略高于深圳，但是深圳约23973元/㎡的住宅均价，比广州约15075元/㎡的住宅均价要高出将近60%；若单纯论人均GDP，苏州2014年的人均GDP要比上海高出约3.39万元，但是2014年上海的住宅均价比苏州高出了大约4085元/㎡。

那么在两个城市的GDP相近或者人均GDP存在较大差异的情况下，是什么支撑GDP较低的城市实现了比GDP较高城市更高的房价呢？这个问题的答案，才是一个城市能够实现高房价的核心因素。而如果这个因素不再，或者改变，上海或者深圳的房价就会狂跌，甚至跌到比无锡、惠州等城市还低。

■区位度是影响房价的核心因素

而这个因素我们可以认为是“区位度”。举个例子，在一个消费品市场上，只有处于前三名的品牌可以活下去。譬如P&G（宝洁）、Unilever（联合利华）、Colgate（高露洁）。因为消费者一般情况下会先选择第一名的品牌；其次是第二名、第三名……而之后的第四第五名，生存机会已经十分渺茫。

同样道理，在资本市场上，行业No.1的公司市值通常是No.2的10倍。典型的譬如Intel和AMD，苹果和三星，新浪和搜狐。这其中的道理也是一样的。一旦市场凝固成全国性大市场，而不是分立的板块，则只有No.1赢家通赢，而No.2绝不是比例的问题，而是成指数差距的问题。

No.1通常是No.2的10倍。而这一点是由区位度决定的，就像北京有那么多外国使节，每一个大使馆都有一大群为他们服务的房东。这是天津所绝对没有的。北京还有许许多多中石油、中石化、中海油、中国电力的总部，所以哪怕北京的人均GDP和张家口差不多，但北京的房价，可以是呼和浩特的10倍。

■房价“幂定律”，赢者通吃

区位度影响指数差距，我们可以用混沌学科中的“幂定律”来归纳一下。“幂定律”指的是，对于一个大型的、复杂的、有机的、不断发生正负反馈的系统，其博弈的最终结果，大致会形成“幂定律”：1, 1/2, 1/3，1/4, 1/5……譬如说，海滩礁石上的生物统计，占统治地位的生物数量，是第二名的2倍，第三名的3倍，第四名的4倍……

再比如说，美国大城市的人口，第一名的纽约是825W，第二名洛杉矶385W，第三名芝加哥287W……同样道理。在体育明星，和高管薪酬中，也满足幂定律。第一名明星运动员的收入，会是第二名的2倍，第三名的3倍，第四名的4倍……哪怕他们运动水平差不多。其具体的解释，是人们宁可花10.99美元，去看一场最棒的比赛。也不用花9.99美元，去看一场次棒的比赛，于是赢者通吃。

幂定律不是万能的，只能作为估算使用。在同一个区域之中，“首位”要比第二名贵一倍。就好像上海要比杭州贵一倍。而在同省之中，这又是排位。“首位”杭州要比宁波再贵一倍。再到地级市里面，“宁波”要再比象山贵一倍。虽然大家的人均GDP都是差不多的。

■集聚效应产生溢价，紧盯四大深豪

房价反应的，其实是一种“集聚”效应，其中包括人口和产业的集聚。只有当一个城市反应出了“集聚”效应后，才会产生房地产的溢价。而这种集聚效应与区位度密不可分。譬如上海、杭州、宁波、象山，他们人均GDP相当，但房价比是8:4:2:1。而出现这一现象的原因就在于上海的人口集聚程度是这几个城市里面第一高的，其次是杭州、宁波、象山。

所以，上海、北京等城市的房价，就应该是工资的45倍。而只有人潮集聚的地方，产业集聚的地方，房子才能产生“钢筋水泥”溢价，即卖出超过1500元/㎡的价格。否则，哪怕GDP高如日本，人口稠密如日本，也会出现很多空置着的土地，房子白送人都没人要。

日本的房地产市场可以割裂分成二个市场：东京，非东京。在东京以外的地方，哪怕在大阪、福冈这样的地方，房地产价格也不是太高，可能只有东京的1/3，和青岛也差不多。而在日本更低一级的行政区，如一些乡和镇，已经出现了无人居住的村落，在这里地方房地产可以说完全不值钱，一百万日元（约5.2万元人民币）就可以维修拿走。

而这一点和目前中国三四线城市的现状是非常类似的。也就是说，房地产的价值只有在大城市才能得到最极致的体现。而深圳作为目前国内人口密度最大的城市，高新技术、文化创意产业发达，人口和产业的高度集聚无疑将进一步推动房地产价格的上升。由此，南山的深圳湾1号、招商双玺以及福田的深圳中心天元、深业上城等顶级豪宅，未来升值空间仍然巨大。

深业上城

深圳湾1号

深圳中心天元

招商双玺