2004-8-18

 ■本文主要观点：

     （1）公园比例高：片区占地的23.74%为公园
     （2）片区总容积率：1.38
     （3）片区定位：储备型、居住及绿地片区
     （4）配套设施升级：大量增加教育资源
     （5）片区交通：路网发达、地铁密集


    ■前言

    2004年2月20日，深圳市城市规划委员会法定图则委员会本年度第二次会议举行，经过
公示的农科片区法定图则被审议正式通过生效。

    农科中心片区位于深南大道、侨香路、香蜜湖路和农林路围合而成的区域，规划用地面
积190公顷。该片区原为深圳综合性的农业科学研究机构，但在深圳快速发展的过程中，目
前已经成为深圳目前居住较为集中的片区，人口规模不断扩大。

   下面半求就将图则中与购房者关系密切的部分予以简单分析。


    ■公园比例高：片区占地的23.74%为公园

    一、片区总面积：1.9平方公里

    在第一章“总则”中第一条，对于农科中心片区予以了界定：“深南大道以北，侨香路
以南，香蜜湖路以西，农林路以东的围合区域。总用地面积190.5公顷”。

    二、纯公园面积：0.45平方公里，相当于占片区的23.74%

    在法定图则中，04-05规划为永久性绿地公园，也现状是农科植物园，占地424211平方
米。03-04地块规划为街边公园，占地1231平方米。03-10地块规划为街边公园，占地
23804.2平方米。

    这三项加加起来就有0.45平方公里，这还不包括道路配套的绿化带，及建设小区的绿化
面积。片区公园占地相当于占片区总面积的23.74%。如果计算小区绿化和道路绿化，这个比
例估计将达到55%左右。

    半求认为农科中心片区的公园比例仅仅次于香蜜湖片区，而这两个片区有是紧密相连
的，因此整体上说这里的公园面积的比例应该是深圳第一。


    ■片区总容积率：1.38

    图则确定本片区的建设规模总量为263.7万平方米，占地190.5万平方米，片区总容积率
为1.38。这个容积率的水平是相当不错的，如果撇开地下建筑面积约25万平米，那么片区容
积率只有1.25。

    在寸土寸金的福田，半求认为这种低容率对于保证片区的天际线和开阔视野非常重要。


    ■片区定位：储备型、居住及绿地片区

    在《深圳市福田区分区规划（1998－2010）》中，对该片区的功能定位是：“①福田区
的储备型片区。②具有齐备配套、完善组团结构的居住及绿地片区。”

    依据本片区的功能定位，法定图则确定本片区主要土地用途为“居住及公共绿地”。这
种土地利用性质，将确保片区具备良好的居住生态条件。

    半求认为以上定位和定性对于片区楼盘是一个利好，将保证片区具备良好的居住环境和
空间。

    而本片区规划为四大功能片区：城市公建带、次区域中心区、居住片区、绿地片区。片
区深南大道沿线为集中性的城市公建带，提供商业办公等公共建筑形象及城市空间。红荔西
路为片区次区域中心定位核心景观线，实现居住空间及绿地空间的融合。红荔西路的连续界
面设计将形成错落有致、富有韵律感和节奏感的建筑天际线，对农林路东侧的旧房地带实行
改造。

    本片区内重要的标志性景点为：1、世贸中心及沿深南大道地带的建筑形象及外部空
间；2、红荔西路与农园路交叉口及周边。


    ■配套设施升级：大量增加教育资源

    图则确定本片区的配套设施在为本片区居民提供服务配套公建及市政设施的同时，需要
承担次区级公共设施任务，也就是说，公园、教育、文化等设施需为部分区外居民提供服
务，成为次级区域服务中心。

    在最终经过批准的农科中心法定图则中，最引人注目的就是片区增加了大量的教育设施
配套。其中，幼儿园由原来规划的2个增加到了7个，小学由原来规划的1个增加到了4个，中
学则由原来的2个增加到了3个，半求认为片区教育配套设施未来将相当完善，覆盖了从幼儿
园到高中全部大学前教育体系。

    一、教育资源

    【幼托】现有2所，位于05-05地块 ，规划增加5所，位于01-01、02-04、03-07、04-
02、04-04五个地块。

    【小学】现有1所，位于05-13地块 ，规划增加3 所，位于02-02、02-12 、04-03 地
块。

    【中学】 现有2所，位于02-08、03-01地块 ，规划增加 1所， 位于 01-03 地块。

    二、文体休闲设施

    【文化中心现状】为零，规划增加1所，位于 03-09地块。

    【电影院】 现状为零，规划增加1所，位于 03-09地块。

    【文化活动站】现有3处，位于 02-09、03-11、05-12地块。 规划增加5处， 位于01-
01、02-04、03-07、04-04、05-02 地块。

    【老年人活动中心】现有 1 所，规划增加4所，位于01-01、02-04、03-07 、05-02 地
块。

    【体育配套设施】现有 5 处，位于 02-09、03-11 、04-01、05-09、05-12 地块。规
划增加5处， 位于01-01、02-04、03-06、03-07、 04-04地块。

    三、居民服务

    未来将在02-11地块建设【邮政支局】， 而【邮政所】现有1处 02-14，规划增加2处，
位于 01-01、05-02地块。

    03-09地块现状已经是【综合市场】，而【肉(净)菜市场】现有 4处，分别位于 02-
09、03-08 、04-01、05-14号地块 ，而在规划中将增加2处，位处 01-01、02-04地块。

    规划中将在01-01、03-09、04-05、05-01地块建设4座【公共厕所】。；在 02-04、03-
10、04-05地块建设三座【垃圾站】。

    03-09地块则将建设片区【公交汽车站场】。 04-06地块为【片区变电站】。

　　【医院】 现有1所，位于03-02地块，规划增加1所， 位于01-02 地块，【社区健康服
务中心】现状为零，规划增加 5所，位于 01-01、02-04、02-09、03-07、04-04、05-02 地
块。


　　■片区交通：路网发达、地铁密集

　　图则要求“新建居住用地不宜设地面停车场”，这就表明，片区内的新建小区将完全实
现人车分流。而“所有停车场应为残疾人提供不小于总数1.5%的停车位，专位专用”，则将
片区的人性化考虑突显在市民面前。对于农坊路则规划为商业步行街，对机动车实行限时通
行，为片区提供逛街的场所。

　　同时，结合途径片区的5#地铁线、9#地铁线、1#地铁线，将建设地下过街人行通道，最
小净宽度不小于5米，以实现全天候通行。

　　图则规划本片区对外联系的主要出入口为侨香路、香蜜湖路、农林路、深南大道和红荔
路。

　　本片区内规划道路分四个等级：城市快速路、城市主干路、城市次干路、城市支路、小
区支路。

　　一、城市快速路：

　　香蜜湖路，现状道路，红线宽度110米；

　　二、城市主干路：

　　深南大道，现状道路，红线宽度为135米；
　　红荔西路，现状道路，红线宽度为58.5米；
　　侨香路，现状道路，红线宽度为92米。

　　三、城市次干路：

　　农林路，现状道路，红线宽度为83米。

　　四、城市支路：

　　农园路（红荔西路以北），现状道路，规划红线宽度为52米；
　　农园路（红荔西路以南），现状道路，规划红线宽度为30米；
　　泽田路、农轩路、香林路，现状道路，规划红线宽度为30米；
　　农坊路、润田路、丰田路（农轩路以东）、香轩路，现状道路，规划红线宽度为24米；
　　丰田路（农轩路以西），现状道路，规划红线宽度为20米；
　　其余规划道路红线宽度为24和15米。

　　五、小区支路：

　　组团内部道路，红线宽度一般为5-7米。

    图：农科片区法定图则，请点击打开，将更清晰！