导读：
■什么片区才可能“基因突变”呢？
■世界级大都市核心区域的共同特征
■受到限制，才有奇迹！
■《病夫治国》云云…
■蛇口超极化的可能性
正文：

■什么片区才可能“基因突变”呢？

确实，我并没想到，之前为了一并回答@水湾1979、招商@海上世界双玺 两个蛇口项目的潜在客户的咨询所撰写的《在思想无人区看蛇口自贸区：貔貅“杀光中国人”》http://www.banq.cn/html/23091.htm会引起这么大反响。但其实那篇文章只是论述了开辟自贸区(甚至可以说希望全面降低关税以促进国际贸易)的必要性，及初略说了一下其对蛇口的意义而已。

那篇文章并没有更深层的阐述。那么，这一次开新篇就是为了深层论述蛇口因此可能发生的变化，进一步回答水湾1979、招商双玺客户们关注的问题。犹如深圳著名的个性化豪宅操盘手罗雷先生所说“投资房地产最大的收益，不源于正常、而源于变态，源于基因突变。如某片区定位有向好的方向突变、某项目有客户向好方向突变，那此片区、房产的价值就会突变、空间就大。如没这种可能性，收益空间必有限”。

是啊，但什么片区才可能“基因突变”呢？写到这里，我要建立各位看官，手头上展开一张世界地图、或者旋转起一个地球仪，当然如果你头脑中能够浮现出世界地图那就更牛啦。请你观察具有全球影响力的超级都市，尤其是观察这些都市的心脏区域，观察之后，请你稍息……然后回答：她们都具备什么共同的特征？

■世界级大都市核心区域的共同特征

给答案吧----所有具备全球影响力的大都市的核心区域，共同特征是：地域狭小、具有天然限制！这个答案实在是出乎绝大多数中国人的意料之外。因为在国人的眼里，就是要大、要开阔，所以我们中国要做大都市，诀窍就是合并周围地块，进行面积的扩张。

看看吧，纽约的曼哈顿，是在东和、哈德逊河之间的70平方公里上建设的，这个面积放在中国人的意识中实在是小得可以忽略不计。更惊讶的是，曼哈顿的核心区下城，其实不过区区5平方公里。香港的核心区域，在港岛上，南有高山、北是维多利亚湾，南北纵深平均只有2公里不到。巴黎、伦敦则将核心区域放在河湾---形成的环绕的湾区其实限制了核心区域的面积。汉城以汉江为界，老城区靠山面江、江南地区则是背江面山，都并不开阔。

在中国，最好的CBD---上海陆家嘴，其实是在一个狭小的半岛上建成的。广州，则将CBD挤压在珠江边上。即使没有天然地理限制的CBD，北京与东京、柏林类似，CBD也自然地自发地形成聚集，在一个狭小地域集约堆积发展。甚至连经济并不发达的厦门本岛，其房价之所以能够上到4万/平米，关键是由于岛屿的狭小性！

■受到限制，才有奇迹！

为什么核心区域，一定会被限制在狭小面积内？地理经济学家为此给出的解释是：

限制在狭小的面积内，有利于进行高强度投资建设，从而形成“发展极”，而发展极一旦形成，这个城市就有了领头羊，有了领头羊就有了速度，那么发展极地区与其它区域之间的经济链就会被拉长、经济空间就会被拉大，就能容纳更多的经济行为了，这就将对发展极形成再推动，从而无远弗届，影响力逐渐扩大，超出城市，甚至超出自己的国家。

而如果面积太大，就会分散投资强度，而如果强度被分散，就无法形成具有绝对优势的发展极，而如果没有发展极，经济链就不够长、导致经济空间被压缩，从而影响城市命运，这又将反过来拖累核心区域。

这就是限制，给经济地理带来的奇迹！

■《病夫治国》云云…

其实任何东西都是一样的。比如，聚焦、专心、牺牲其实就是一种自我限制，这种限制带来的好处就是在少量事情上投入更多的时间与精力，从而更容易成功。更残酷的类似现象是：剥夺一个人的视觉/听觉，那么听觉/视觉、触觉往往极为发达，贝多芬是聋子、阿炳是瞎子…

有一本极为著名的书《病夫治国》，研究了丘吉尔、罗斯福、肯尼迪、尼克松、戴高乐…等众多领袖，结论是，正因为他们收到了某些天然的限制，反而促使他们在一些方面特别突出，他们不为诱惑所动、他们敢于坚持而一条道走到黑，从而发挥除了超人的作用。

地理如此、人如此！这也就是为什么任何文化中，都将克制、节制当作美德的重要原因。以上阐述了限制是超常奇迹前提条件，我们再从这个角度来会看蛇口。蛇口是个半岛，东西南三面被天然限制，再不可能向外填海了，这种狭小的天然限制有利于实现高强度投资建设的目的。这是其一。

其二，蛇口原本是一个相对独立和封闭的区域，是深圳的路网末端（与曼哈顿的下城何其类似），成为自贸区之后，必然要承当更高层面的经济活动、有更多的客流与物流要集中在此。那么国家必然要给蛇口新的政策与扶持。这种扶持将提高投资建设的速度与强度，从而使得蛇口与前海有成为深圳新的“发展极”的可能性。

■蛇口超极化的可能性

蛇口的政策与扶持可能有：
比如说释放出更多的土地资源出来，满足更多企业进驻；
比如说地铁交通的扶持（1、9#地铁已经决定分两线延长，形成Y形布局，一条支线通前海、一条支线通蛇口。2、港深机场快线经过蛇口）；
比如说道路的扶持（望海路向西延伸形成环岛路、微波山与大南山打通隧道、深圳湾公园向西延伸一直通向前海，远期与沙井沿海相连）；
比如说工改工政策的放宽与实施，这些将海上世界商务楼群、太子湾商务楼群之外，将崛起更多的商务楼宇；
比如说进口商品交易中心的建设；
比如说个税减免促进的企业聚集……

蛇口由于三面环海、片区有山，这里的自然生态、休闲轻松的环境可以得到保持。而以上所说，则又使得蛇口存在有被曼哈顿化的可能性，这种“超极”条件的具备，使得蛇口的价值坐标得到了更换，从而具备了更大的想象空间，这或许就是蛇口的二手楼市场忽然之间出现交易暴涨的根本原因。

而蛇口片区内，目前的新盘极少，只有@水湾1979、招商@海上世界双玺 这两个项目豪宅在售。面对片区内巨大的存量居民数量、海外居民数量，又面对区域超极化的可能性，这将导致新增的高层次人口将因此涌入，这里的供求关系因此逆转。而国际上还有一条规律：税低则租高！因为税、租同源，此消彼涨。也就是说，一个地区的关税低的话，这里的房地产租金就会相对高涨！蛇口成为自贸区，当保持高度与密切的关注！

水湾1979

招商双玺