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投资分析
刚需迎来最大窗口期,三盘三月暖阳天

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-03-25 14:00:17点击4430


导读:
■从供求关系,再看2015楼市走向
■一二线城市还有机会,此时不入更待何时
■结构性机会:港铁天颂、中海锦城、宝能城……
正文:

■从供求关系,再看2015楼市走向

当中国经济从高速增长转为中高速增长,“新常态”成为2014年度中国经济关键词。2014年,楼市一改以往火暴亢奋,投资增速放缓、库存居高不下、房价扭头向下,市场分化加速。在告别高增长、高利润年代的背景下,对于已经由黄金时代步入白银时代的房地产行业而言,楼市躺着赚钱的“小姐时代”已然过去,业绩的惨淡、库存的压力,控制成本、加速回款,成为房地产企业生存的关键点。

2015年,房价会怎么走?今年是不是置业好时机?要了解这些,笔者认为,对于房价的高低涨跌的判断,涉及内容宽泛复杂,但如果仅以楼市基本面——供求关系来分析,具体就是:供过求,则价低,下跌;供不应求,则止跌,应声上涨。

对于房地产,大家都认为三四线城市有机会?大错特错,只有一二线城市有机会。在调控初期,包括大型房企在内的投资资金开始向三四线城市转移,这些城市承载了调控压力之下的刚性需求和投资性需求的主要市场。然而随着一二线城市楼市回暖,部分三四线城市却陆续传出了投资增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号。

■一二线城市还有机会,此时不入更待何时

这些城市的土地供应规模偏大、可供应商品房的库存较高。而且那个地方基本的医疗、教育、政府的法制以及基本的安全都没有。但凡是任何能够有办法的人都会逃离那个地方。在此背景下,三四线城市房价可涨空间正逐步受到限制,虽然一些城市可趁借着城镇化渡过难关,但一些实业经济基础薄弱、泡沫过大的城市则会面临崩盘的危机。

相关统计数据显示,截至2015年1月31日,全国35个重点城市中,天津、沈阳、西安、长沙四个二线城市的库存水平远超其它。北上广深四个一线城市中,深圳库存水平最低。仅为其他三家的一半不到,且同比增幅为负,而北京、上海、广州三家的同比增幅分别高达52.6%、29.6%和31%,显示深圳楼市的库存压力最小。

为什么深圳的库存压力最小、去化速度最快?其一,深圳本身的土地面积就很小,不到2000平方公里的土地里容纳了1500万的人口,在中国一线城市中,土地刚性最强,空间需求最大。其二,深圳很年轻,平均年龄约30岁,处于人生黄金年龄,由刚需转改善,相比于其他年龄段,对面积要求最大。其三,粤港澳自贸区的落地,致使更多外来人口看好深圳,增多新的价值预期,促进楼市消费。

■结构性机会:港铁天颂、中海锦城、宝能城……

不难看出,在楼市“新常态”下,房地产已经结束了买房就赚钱的时代,过渡到房地产结构性机会,使得购房风险增加。但一线城市的房价仍有上涨的动力。这对于有购房需求的买家来说,是一次难得的“窗口期”。可以确定的是,在政策走向预期下,今年对于刚需置业买家来说,是一个好时机。

由此来看,那些配套齐全、性价比超高的物业将成为深圳刚需一族的必备首选,如港铁天颂,位于深圳市城市发展中心主轴,地铁上盖,1.2万平方米中央园林,罕有墅级高品质居住社区;中海锦城,零距离地铁物业,周边配套设施齐全;宝能城,百万级人文智慧综合体,半小时都市中心生活圈,成就绝佳生活。

 

港铁天颂

中海锦城

宝能城


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