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投资分析
综合体兴起之因3:超级省地、空间全活化

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-03-26 14:07:30点击3947


导读:
■综合体兴起原因之一:空间利用矛盾激发
■纽约城夜空也很璀璨……综合体实现超省地,全功能活化
■微缩的城市活力,功不可没的角色
正文:


■综合体兴起原因之一:空间利用矛盾激发

开篇前想跟大伙们唠叨几句:三月播种季,不时在办公室料理工作后才回家,驱车离开办公园区时已是漆黑一片,工作日车位难求的园区此时空荡荡的;驾车到家准备转入小区停车场时,笔者又看见两辆车停在停车岗前,前车司机很无奈对着后车喊“没停车卡啦……”然后只能倒车,估计就琢磨着去哪停车。

对深圳不少人而言,这可能已是司空见惯的现象,笔者对此也是深有体会。其实这在一线城市已是普遍现象,往往单一性办公地方,停车场晚上空位多,而在单一性住宅,白天车库空位也较多,这就造成了系列功能或资源利用率不高,资源极其浪费。

考究目前一线城市综合综合体兴起的原因,估计大家的感受应该会更加直观。当资源不合理或矛盾激发的时候,与之匹配的解决方法就应势而出。由此角度,我们梳理分析深圳目前系列崛起的城市综合体如深圳中心、绿景虹湾、深圳湾1号、港铁天颂,包括天安云谷、星河WORLD、卓越城、卓越前海壹号等系列商务综合体的出现,正是对城市土地价值的最大利用,是都市中心活力的最佳体现。

■纽约城夜空也很璀璨……综合体实现超省地,全功能活化

城市综合体的出现,在之前@房地内参 所分析的人对空间和内容的需求之根本、竞争支配一切、提高时空效率等系列因素外,其本身的功能共用则起到更高效、更多循环的作用。正如上面所提及的,区别于单一性办公,停车场晚上空位多,但综合体停车场下班后,还可以为公寓、旅馆等提供停车服务,这就提高了利用率。

就土地价值而言,这是对土地、空间的充分利用体现。城市本来就寸土寸金,城市综合体充分利用不同人群的昼夜需求,使得不同时段的资源得到更多有价值使用。这就自然而然地盘活了土地价值,提高空间实用率,节省了不必要的土地浪费。

当然这还不仅仅在停车功能方面,再如休闲配套设施的广泛使用,商业街可以避免纯粹办公区下班后的客流骤减……而且综合体的昼夜供能高峰不会特别明显,这就可以避开集中性的供能,有利于节约设施投资,也有利于节能。正如供电设施节能这块,这在美国纽约里表现就很明显,从高空上看纽约城的夜空也璀璨,活力极强。

■微缩的城市活力,功不可没的角色

曾经只是小渔村的深圳,在时代推进下,随着经济发展、财富增长,价值提升,城市人们需求的不断迸发,这就促使城市规划与发展不断更新。从之前风靡的单一性住宅或办公,如今开花遍地的城市综合体,逐渐成为这座城市土地价值、都市中心活力体现的重要组成部分。

对于城市的活力价值,美国麦肯锡咨询公司曾发布《2025年全球最具活力城市排行榜》。75座上榜城市中,有30个中国城市。其中深圳、上海、北京、天津、广州、重庆入围前十。对于深圳,麦肯锡美国《外交政策》杂志这样评价:“说它是一个被‘圈’的城市,一个微缩的中国”最具活力的城市。

微缩的中国,浓缩版城市,而这正是由大大小小的城市综合体所集中浓缩而成的,因为只有人气,只有有人用的设施与空间,这座城市才不会像死城一样,才会持续保持都市中心的活力,才会有更多的空间价值得以释放出来,从而螺旋式推动人与城市的发展。这样的发展,已投入使用或在建的、未来将进入市场的城市综合体,绝对是功不可没的一员。上述所提及的系列城市综合体项目,自然不容小觑。

深圳中心

绿景虹湾

深圳湾1号

港铁天颂

天安云谷

卓越城

卓越前海壹号


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