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投资分析
综合体兴起之因4:不使用周期合成完整的一天

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-03-30 14:00:52点击4857


导读:
■综合体定论:效率决定价值
■居住、商业、办公“互激”,城市和人更高效
■价值“助推器”, 综合体的表现远高于普宅
正文:

■综合体定论:效率决定价值

随着近年来的城市综合体兴起,普通投资者和置业者对它的认识也趋于清晰深刻。区别于单一功能的纯住宅或者纯商业区,综合体是集住宅、酒店、展览、餐饮、文娱等各种不同功能建筑为一体。一般上而言,住宅只能实现住的需求,购物中心只能实现商业需求……但综合体在同一空间内,可实现多功能的集约与复合,一站式解决衣食住行等多重需求。

因此,作为商业地产乃至物业开发的最高形态,城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,甚至被称为“城中之城”。这也促使人们的生活进行了“效率革命”。其实,对于每个人而言,时间是恒定的,一天只有24个小时,多不了也少不了。如此,在这共同受限的条件下,唯有高效地利用时间,争取做更多的事情,从而争取到更多的发展机会。

城市发展亦是如此,效率越高,发展得越快;又或者说,时间含金量就越大,整体价值就越高。而综合体的出现,带来了集约、高效、便捷,最好地展现了“效率决定价值”,将时间的意义放到最大。城市发展,需要效率;人的发展,也需要效率,尤其是那些时间价值高的企业领袖、企业精英们。效率的意义,其实就是争取更多的时间去做事。

■居住、商业、办公“互激”,城市和人更高效

综合体多功能、高效率的特征,最为重要的是体现在各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系,既居住、商业、办公之间互相刺激。详细些说,就是住宅为综合体提供了相对长久的消费者,还为办公和服务人员提供可居住的地点,降低了每天上班的交通成本,提高效率;反过来,商业、办公等配套的完善,又会吸引客户在这里购房置业。

商业、办公、居住等相互融合,可以实现资源的整合,从而吸引大量的消费人群,将目的性消费与一般性消费有机统一、创造巨大的客户群,促进一个片区乃至一个城市的发展。因此,在综合体的多功能环境中出现比单一功能建筑环境中更大的功效职能,产生意想不到的“激发功能”。

住宅为商业带来人气,商业为生活带来便捷;在商业、商务发展推动住宅走量的同时,区域或者楼盘居住人气的提升,亦能够激发商业价值和价格的联动攀升。纵观房地产领域的各大品种,综合体区别于其他项目的一个根本原因是其功能完善、空间集约且互相刺激。即在同一空间内,能满足多功能需求,价值含量高,从而覆盖范围更广的客户群体。

■价值“助推器”, 综合体的表现远高于普宅

综上所诉,城市综合体可定义成一个生活全案的高价值产品,能把时间和空间充分糅合起来,提高生活、工作效率,降低时间成本,从而促使生活在综合体的人们的时间价值得以最大化;并且多功能互激下,其物业、商业价值,还有人的价值都得以提升。

也正是由于多功能、高效率、互激等多种特征,形成了综合体的价值“助推器”,决定了综合体的价值远高于普通住宅。如纽约的洛克菲勒中心、巴黎的拉德芳斯、东京的六本木这些世界著名的综合体物业,几乎都可以第一时间满足人们都市生活的各种需求。而这里物业的价格也是城市里表现得最好的。

在深圳,最早的华润中心就是极好的例证,其商业万象城已名满天下,其住宅幸福里可以卖到比同期同质项目高出几倍的价格。2014年入市的星河WORLD、中海·锦城综合体项目,其住宅价格都创下片区新高。如今,随着深圳中心·天元、港铁·天颂、宝能城的出现,又是一批极具代表性的综合体项目,普通投资者和置业者可追着品牌房企、和入住的国企和旗舰品牌尽早地入手这些综合体项目,在这里高效地利用时间、高效地提升价值,才能取得更好的收益。


中海·锦城

深圳中心·天元

港铁·天颂

宝能城


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