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投资分析
天誉二期’购买指数:94分,AA抢购评级

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-03-31 15:03:54点击2452


导读:
■购买指数“楼盘评级”制度升级说明
■万科广场天誉二期购买指数评级:94分,AA抢购评级
一、区域:总计36分
二、产品:总计58分
正文:

■购买指数“楼盘评级”制度升级说明

自2000年9月以来,@房地内参 半求工作室就独家为广大客户推出购房指数评级的产品线,迄今已近15年。该评级通过分拆楼盘各项因素评分,全面客观解析楼盘综合价值,为广大客户提供专业投资购房指南,深受网友们赞许。

如今在当下楼市逐渐回暖的市况下,为给客户提供更精准的市场导航,我司特将此产品线升级;升级版的评级指数在构成上由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。

其中“分项指数”包括区域四项:地段(片区经济生产水平、产业构成、竞品);环境(生态负氧离子、空气污染程度);交通(公交、地铁、火车站、机场、高速、海运);配套(教育、商业、健身)、规划。产品六项:品牌、物业类型(业态组合)、产品户型(容积率、得房率、朝向、赠送面积、梯户比)、建筑质量等10项评分。

其中每一项满分为10分,总分100分。“分项指数”得分评定:9-10(很好、很低或很强);7-8(好、低或强);5-6(中等);3-4(差、高或弱);1-2(很差、很高或很弱)。

“分项指数”之和为楼盘“购买指数”得分,依据购买指数总得分,将楼盘分为七个评级:
(1)最高级“盲购评级”为AAA,得分在95分以上;
(2)次高级AA为“抢购评级”,得分在91~95之间;
(3)A为“强荐评级”,得分在86~90之间。
(4)BBB为“买入评级”,得分在81~85分之间;
(5)BB为“推荐评级”,得分在71~80之间;
(6)B为“观望评级”,得分在60-~70之间;
(7)C为“淘汰评级”,得分在60分以下。

■万科广场天誉二期购买指数评级:94分,AA抢购评级

现按照以上评分细则,先对万科广场天誉二期的买入进行条分缕析:

一、区域:总计36分

1、地段9分

万科广场天誉二期,占据龙岗中心城中心区核心位置。据《深圳市城市总体规划(2010-2020)》所示,“多区域中心”将是深圳城市未来十年的发展趋势。未来,深圳将建立三级城市中心体系,包括福田-罗湖、前海2个城市主中心,龙岗中心等5个城市副中心及航空城等8个城市组团中心。

万科广场天誉二期所处的龙岗中心城中心区,是指以吉祥中路以东、龙平西路以南、龙城大道以西、深惠路以北的城市用地,总用地面积281.68万平方米,该片区建设规模总量为319.4万平方米。粗略计算下,龙岗中心城中心区的整体容积率为1.13。这低于特区内的农科中心、香蜜湖和红树湾片区。事实上,该片区的各项发展,是以深圳中心城区的发展为依据,致力于发展成为深圳的第三个中心区。

功能定位上,该片区作为龙岗中心城核心商务区的重要组成部分,以商业、办公功能为主,同时结合部分居住及配套设施的功能性地区。万科广场天誉二期作为深圳万科的首个百万平米都市综合体,在区域中心化发展下,其所能享受的区域定位、规划、规模、配套、交通等各方面都不容忽视,区位优势得天独厚。因此,地段评分为9分。

2、环境8分

万科广场天誉二期与市政级龙城广场更是紧密相邻,更有龙城公园、龙潭公园、龙岗植物园三公园环伺左右,使之成为最生态的城市中心。由此,天誉二期的业主,不仅可以享受城市繁华中稀缺自然资源,还能尽享绿色健康的都市生活。因此,环境评分为8分。

3、交通9分

项目所在的区域内为四条地铁线路围绕,形成便利的轨道交通网络。包括已经建成的地铁3号线与规划中的地铁12号线和地铁14号快线以及地铁16号线;同时它还具有四横三纵主干道道路交通:四横为龙岗大道、龙翔大道、龙平西路、北通道;三纵为龙城大道、吉祥路、黄阁路;还有大外环,机荷高速、惠盐高速、博深高速。

可见天誉二期对内与龙岗中心区连接紧密,对外与深圳中心区、惠州、东莞等周边城市交通相连,可实现从龙岗中心到福田、罗湖中心无缝连接,一小时可达深莞惠;同时项目周边有15条公交路线可供选择,交通十分便利。因此,交通评分9分。

4、配套10分

万科广场天誉二期,位于龙岗区政府斜对面,两者仅一街之隔。一般政府所在地或周边市政配套多、基建完善。天誉如此紧邻区政府,这也意味着项目可以完全无碍地享受到全区最好的市政配套。

项目紧邻包括龙城文化中心(图书馆、音乐厅)、少年宫、科技馆、公共艺术馆与龙岗书城的三馆一城和华南最大的人文休闲广场——龙城广场稀缺人文资源和自然资源,以及记录深圳200年历史的文化遗迹——客家围屋。同时,天誉二期还坐拥周边珠江广场、世贸中心(华润万家)、岁宝百货、广百百货、国美电器等逾100万平方米的商业配套。

而就业主关心的教育配套上,天誉二期与香港中文大学深圳分校、龙城中学、龙岗实验学校、双语幼儿园等名校与项目也非常接近,同时项目本身也规划有重点学校。由此可见,项目享受的是完整齐全的城市生活配套。配套评分10分。

二、产品:总计58分

1、品牌10分

作为深圳万科史上最大规模项目,万科广场是万科地产集30年的行业经验在深圳的首个综合体项目,以高达3000万设计费用,聘请综合体设计的全球引领者也是万象城的设计者——凯里森进行操刀,由此可见万科广场天誉二期手笔之大。

作为目前中国最大的专业住宅开发企业,万科地产成立1984年5月,是全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。万科在世界品牌价值实验室编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位,品牌影响力之强可见一斑。因此,品牌评分10分。

2、小区规划10分

项目建面约100万㎡,分多期开发。住宅产品为90-168平米的非拼合户型,一期首推89㎡三房、145㎡-151㎡四房、165㎡-168㎡五房产品,二期包括商业、写字楼、公寓等。这是深圳万科史上规模最大、的项目!

万科基于30年积淀,以灵活变通的开发思维、准确把握市场趋势的成熟经验,使其在住宅领域已取得绝对高峰时,需做强做大配套以实现全新的跨越。由此,万科广场天誉二期在围绕住宅的基础上,添加了shoppingmall、酒店、办公、教育、文物等综合元素,将成为万科都市豪宅登顶的巅峰之作。小区规划评分为10分。

3、小区自配9分

万科广场天誉二期项目中的15万㎡万科广场由自行持有,是深圳万科自持物业面积最大的一个项目。万科广场是一个一站式家庭型购物中心,总体规划为地上5层和地下1层,内含3000㎡高端时尚精品超市、零售、服饰、餐饮酒楼、星美国际影城、约1600㎡的冠军真冰溜冰场等。

除此之外,天誉作为30年万科首个百万平米都市综合体,汇集深圳万科首个大型购物中心——约15万m2的万科广场、甲级写字楼——万科大厦、公寓、学校、客家围屋等,以全景HOPSCA的丰富业态,精铸都市时尚新地标。因此,小区自配评分9分。

4、小区园林9分

万科广场天誉二期的园林采用Art Deco园林工法,首创私家会所式景观系统。还邀请了 LYD、凯里森、贝尔高林等8家世界级团队对项目的建筑设计、园林景观、装饰等方面进行细致的打造,简洁而独特风格特色,功能与美观的协调,将使项目由内而外散发出艺术光芒,并使其内涵更加的丰富,小区园林评分9分。

5、小区住宅10分

天誉二期,是万科广场的高端复式住宅部分。如果说万科广场,罕见地打造了一项十分重要的文化资产,其将深圳的历史文物客家围屋,进行修葺和完善,打造成为社区的文化景点与休闲场所。那么天誉二期则体现了“新与旧”的融合,新颖时尚兼具有人性化的元素,完美融合龙岗的文化与历史背景,将已经尘封的历史再度融入到现代生活之中,延伸了历史的长度,开创了全新的时尚居住体验。

万科广场天誉二期主力户型为65平3房,约85平4房新贵复式,坚持万科TOP系标准,臻造品质极景,钜献巅峰人居。因此,小区住宅评分为10分。

6、物管10分

万科广场天誉二期的物管服务,由万科旗下的国家级三甲金牌物管——万科金牌物管提供。万科金牌物管,将用其在深圳积累20余年的专业服务经验,为业主提供最优质的物业服务,免除业主的后顾之忧。因此,物管评分给予10分。

总结:从区域和项目产品两个方向,项目总计得94分,购买评级为AA级抢购推荐!

万科广场·天誉二期’评级指数(由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。共10项标准。)

分项指数(区域四项)

地段

片区经济生产水平、产业构成、竞品

9

环境

生态负氧离子、空气污染程度

8

交通

公交、地铁、火车站、机场、高速、海运

9

配套

教育、商业、健身

10

购买指数(产品六项)

品牌

10

小区规划

10

小区自配

9

小区园林

9

小区住宅

10

物管

10

总计

  94

“分项指数”得分说明:每一项满分为10分,总分100分。

9-10分(很好、很低或很强);

7-8分(好、低或强);

5-6分(中等);

3-4分(差、高或弱);

1-2分(很差、很高或很弱)。

“分项指数”之和为楼盘“购买指数”得分,依据购买指数总得分将楼盘分为七个评级:

(1)最高级“盲购评级”为AAA,得分在95分以上;

(2)次高级AA为“抢购评级”,得分在91~95之间;

(3)A为“强荐评级”,得分在86~90之间;

(4)BBB为“买入评级”,得分在81~85分之间;

(5)BB为“推荐评级”,得分在71~80之间;

(6)B为“观望评级”,得分在60-~70之间;

(7)C为“淘汰评级”,得分在60分以下。


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